Quelle sera la réaction du marché immobilier face à la guerre en Ukraine, cela a commencé avec les coûts de l’énergie et des matières premières et la hausse de l’inflation ? Le conflit va rapidement se traduire par une nouvelle hausse des prix, puis de la fiscalité, avertit Henry Buzy-Cazaux, de l’Institut du Management des Services Immobiliers.

Durant la pandémie tout le monde vantait la résilience de l’immobilier résidentiel ! Elle était surprenante, imprévue et magnifique. Effectivement le marché de la revente a battu tous les records, avec 1,2 millions d’opérations, souvent vers  des territoires que le mouvement n’avait pas atteints jusqu’alors , pour leur situation au vert , loin des centres villes . Le logement redevenant  une valeur refuge  avec pour la population une envie grandissante de devenir propriétaire à un point jamais connu auparavant . Seulement il ne faut pas oublier que les circonstances avaient été accompagnées artificiellement , parce que l’économie avait été placée sous perfusion, avec la politique du “quoi qu’il en coûte” , le blocage des taux d’intérêt les aides données aux entreprises et aux salariés .

On pensait aussi que la reprise assainirait la situation en et que le marché immobilier resterait vigoureux sans soutien apporté à l’économie. Les derniers mois ont donné raison à cette façon de voir et on se réjouissait que le cauchemar avait pris fin . Le secteur se prenait à espérer que la future politique du futur exécutif traiterait  mieux le logement que le gouvernement actuel , en particulièrement redynamiser la construction dans le neuf . Mais voilà que les ambitions d’un homme, Vladimir Poutine, rebat les cartes : quelles seront les conséquences pour l’immobilier ? Cette fois, il y a fort à parier que le marché soit véritablement impacté .

Le moral des ménages,  qui est le principal ressort,  est en train de montrer des signes de faiblesse. Les Français ont eu confiance dans l’État pour faire face à la crise sanitaire, qui mobilisaient toutes les énergies non seulement chez nous mais dans le monde entier.  La crise géopolitique actuelle effraie à juste titre , la guerre est à nos portes, sans compter la menace nucléaire brandie d’emblée par le dirigeant russe sachant la puissance de destruction qu’elle représente pouvant  annihiler sans distinction toute une partie du monde. Désormais on ne parle plus d’immobilier en termes de  valeur refuge ou d’épargne de précaution. Plus question de préempter en quelque sorte son propre avenir par des achats de logements, avec un endettement long : la population craint l’avenir avec le sentiment terrible que l’ennemi cette fois n’est pas maîtrisable.

On était convaincus de l’issue de la crise sanitaire , avec l’aide de la science médicale pour lutter contre un virus et la discipline collective pour s’y protéger. Maintenant on se rend compte que le chef du Kremlin peut nuire au monde entier avant qu’on ne puisse le stopper . Les projets les plus engageants des ménages pourraient alors être ajournés , quand 90% d’entre eux , selon le dernier sondage IPSOS , déclarent craindre le pire . La pierre elle-même devient vulnérable et les images de destruction en Ukraine ne sont pas là pour apaiser les esprits.

Les décideurs économiques les plus puissants de tous les pays sont aujourd’hui plus préoccupés par la santé de leur économie domestique et celle de leur société que par les investissements hédoniques, notamment sur le marché du luxe pénalisé par le blocage des échanges avec la  Russie et ses riches investisseurs.

L’immobilier va également pâtir des conséquences des sanctions économiques avec l’augmentation du coût des matières premières importées le pétrole et le gaz en tête .  Les factures énergétiques des ménages vont être majorées dans des proportions impossibles à préciser à ce stade, en tout cas fortement déstabilisatrices du marché . L’État va poser des amortisseurs, mais cela n’empêchera  pas l’inflation. Déjà avec le Covid le coût de construction des logements neufs avait augmenté avec la hausse des matières premières (bois , ciment …) , mais ils vont encore monter . Concernant les taux d’intérêt des crédits immobiliers, ils seront obligés de suivre l’inflation , cela va diminuer les demandes de prêts et donc des ventes et compromettre la croissance convalescente de l’économie .

Autre préjudice : La chute des Bourses dans les valeurs les plus fiables,  ont depuis le début de la guerre perdu plus de 10% de leurs avoirs , cette épargne de près de 200 milliards constituée pendant les confinements ou semi confinements successifs. On comptait sur cette manne pour alimenter l’immobilier, par des achats comptant de résidences principales ou secondaires, ou des parts de SCPI ou d’OPCI. Où s’arrêtera la débâcle ? Personne ne peut le dire.

La guerre est source de dépenses au plus haut degré et le budget de la Défense sera inévitablement augmenté , alors que la crise sanitaire a creusé notre déficit public dangereusement car la lutte contre le risque de crise économique liée à la Covid a déjà coûté 140 milliards. On sait juste que l’Allemagne a décidé d’une rallonge de 100 milliards d’euros, pour faire face à la menace militaire. En conséquence il est inévitable que l’État va recourir à une hausse de la fiscalité des particuliers dans les exercices à venir pour rétablir les finances publiques.

Quel sera  le remède ? Les efforts du monde entier sont déployés pour que cesse le conflit entre la Russie et l’Ukraine. Si la campagne électorale met le logement au rang de ses premières préoccupations et donne aux Français des raisons de croire plus que jamais dans ce type d’investissement on pourra parler de résilience de l’immobilier résidentiel . Il faudrait aussi que les banques soient au rendez-vous de l’histoire et soutiennent les ménages qui voudront investir , malgré toute l’instabilité qui s’annonce .