Le logement neuf s’enfonce de plus en plus dans la crise avec des prix qui continuent de grimper et des taux de plus en plus élevés.

Pour Geoffroy Roux de Bézieux , le président du Medef :  «La France va au-devant d’une catastrophe dans le domaine du logement.» .  De même, Pascal Boulanger, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), affirme, d’une manière plus pressante que «l’année 2023 sera catastrophique». Olivier Salleron, le président de la Fédération Française du Bâtiment (FFB), a déjà prévenu en avril que «100.000 emplois étaient menacés dans la construction». La crise est globale et affecte tout le secteur, depuis l’achat dans le neuf jusque pour l’ancien à la location.

La crise de le construction de logements neufs se traduit par des réservations auprès des promoteurs immobiliers qui ont dégringolé d’environ 40% au deuxième trimestre 2023, sur un an, selon le ministère de la Transition écologique. Avec moins de 18.000 logements réservés, la commercialisation enregistre un cinquième trimestre de baisse consécutif. Même pendant la crise du Covid, cette statistique n’était pas tombée aussi bas, les réservations sont inférieures de 18% à celles enregistrées lors du deuxième trimestre 2020.

 C’est l’envolée du taux de crédit immobilier qui a détérioré  le pouvoir d’achat des ménages et ceux ci n’ont plus les moyens d’acheter un logement. Même les maisons, très prisées pendant la crise sanitaire, se vendent difficilement . La dégringolade est spectaculaire  -45% sur un an. Idem pour les appartements: -39,5%. Cette baisse est la même que  celle du nombre de prêts accordés par les banques , étant donné que la quasi-totalité des acheteurs ont besoin d’un crédit pour acquérir un logement. Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers quant à lui dénonce : «Le gouvernement doit prendre la mesure que certaines décisions prises alors que la demande est forte et soutenue s’avèrent, avec le retournement du marché, totalement contreproductives. Il est vital de revenir sur ces décisions pour éviter de s’enfoncer encore plus dans la crise». Le risque est d’autant plus grand que, contrairement au marché de l’ancien, les prix du neuf continuent de s’envoler. Les promoteurs estiment que le prix moyen d’un logement collectif en France est de 4800 euros le mètre carré. Pour une maison individuelle, le prix est 35% plus élevé.

 L’ampleur de cette chute dans le logement neuf est encore plus spectaculaire que dans le marché de l’ancien, où des reculs de 15% à 20% des ventes ont été enregistrés à ce jour. La raison? Cette chute est due aux  difficultés d’accès au crédit pour les acquéreurs mais aussi à cause de la hausse spectaculaire des coûts de construction. A cela il faut ajouter la disparition des aides à la construction neuve,  avec la suppression du Pinel, qui permet une défiscalisation, et avec le recentrage des prêts à taux zéro, tout cela vient s’ajouter à cette crise du logement neuf.

Les chiffres donnés par les  grands groupes, sont révélateurs chez Vinci  les réservations ont plongé de 36% en un an,  Bouygues accuse une baisse de 14% sur la même période et -20% pour Nexity . Xavier Huillard, PDG de Vinci affirme : «Cela fait environ trois ans que nous voyons les signes avant-coureurs de cette crise, et nous constatons que les réponses apportées par nos gouvernants ne sont pas à la hauteur des enjeux de la filière». Pour faire face à la crise, les promoteurs diversifient leurs activités. Ainsi, Altarea a fortement réduit ses investissements dans la promotion immobilière, achetant beaucoup moins de terrains à bâtir et s’est lancé en début d’année dans les entrepôts logistiques, data centers et installations photovoltaïques. Mauvaise nouvelle pour les ménages qui espèrent encore s’offrir une maison , le rêve d’un grand nombre de Français  s’éloigne de plus en plus.

D’aprèsInvesting.com : une récession se profile à l’horizon.

Personne n'aime perdre son emploi  et passer la prochaine saison de vacances sur son balcon.

Peu de gens se rendent compte qu’après une phase de boom, le ralentissement économique  est tout à fait normal et même urgent. Sans ce ralentissement, il n'y a pas de croissance durable ni de prospérité supplémentaire. C'est ce que les gens aiment dans l'économie de marché.

Si les banques centrales et les gouvernements interviennent pour empêcher le ralentissement, un problème bien plus important se pose.

L'économiste Joseph Schumpeter a inventé le terme de destruction créatrice dans le contexte des récessions. Ce qu'il entend par là, c'est que ce n'est qu'en période de ralentissement économique que se produit l'assainissement du marché, essentiel à la croissance future. Pendant cette phase, les entreprises inefficaces disparaissent et les secteurs d'activité innovants peuvent se développer .

Pendant cette lutte élémentaire pour la survie, tout est fait pour utiliser efficacement les ressources, ce qui augmente la productivité et conduit à une croissance et une prospérité durables. Si les récessions sont évitées, les facteurs d'efficacité et d'innovation, essentiels à la croissance, ne jouent pratiquement aucun rôle. Les groupes établis, devenus complaisants, ne font que renforcer leur domination du marché et les concurrents proposant des approches révolutionnaires n'ont guère de chance.

Dans les différentes récessions qui ont eu lieu depuis la Grande Dépression , toutes ont un point commun, elles ont résulté de la surchauffe de l'économie et de la réduction subséquente des surcapacités qui en résultaient.

La Grande Dépression a toutefois été déclenchée par quelque chose de très différent.

Elle a été précédée par l'âge d'or des années 20, au cours duquel les cours de Wall Street ne connaissaient qu'une seule direction : une forte hausse. La raison en était la politique monétaire souple de la banque centrale. Celle-ci a permis au marché des actions de connaître un boom qui semblait ne jamais devoir s'arrêter.L'économie signalait sans cesse, par des faillites d'entreprises, que la demande s'effondrait, ce que la bourse ignorait jusqu'à ce que l'inévitable se produise et que les bénéfices des actions s'évaporent.

Cet événement a touché le monde entier et la détérioration économique qui l'a accompagné a également contribué à l'arrivée au pouvoir du parti national-socialiste en Allemagne. Il promit des emplois aux gens et fit construire des autoroutes vers l'est, ce qui marqua le début de la Seconde Guerre mondiale.

Lors de la crise financière de 2008 et des années suivantes, les gouvernements et les banques centrales ont commis des erreurs similaires à celles commises durant les années 20.

En imprimant de l'argent frais, ils ont soutenu l'économie et les marchés financiers ont marché à la hausse, ce qui a empêché l'assainissement du marché, pourtant essentiel à la croissance réelle.Il n'y a aucune différence entre aujourd'hui et il y a cent ans. Le marché suit les mêmes lois qu'à l'époque. Mais les banquiers centraux actuels ont oublié les leçons de la Grande Dépression.

Au lieu de cela, ils se concentrent davantage sur les chocs inflationnistes des années 70. Ils se focalisent sur le fait que les banques ne doivent pas faire faillite et que l'inflation est dans tous les cas préférable à la déflation.Mais les deux sont une erreur , si les banques n'ont pas à craindre pour leur survie, elles se mettent automatiquement à prendre des risques inacceptables, des risques qui menacent la stabilité financière..

L'inflation doit également être considérée comme problématique, car elle réduit les rendements réels et incite également à une spéculation injustifiée.

Lorsque les banques centrales et les gouvernements interviennent pour éviter les récessions systémiques, le PIB reste en deçà de la croissance moyenne et la productivité diminue.

Depuis la crise financière, on tente dans le monde entier d'éviter la récession nécessaire à un marché sain en imprimant de la monnaie nouvelle. Ces efforts ont entraîné une forte inflation, que l'on tente à présent de maîtriser avec des taux d'intérêt élevés. Mais ce faisant, on court automatiquement le risque de déclencher la récession que l'on n'a jamais autorisée.

L'argent bon marché des banques centrales n'est une solution à rien, bien au contraire. La tentative de contourner une récession économique ne fait qu'empirer les choses. Car la récession passagère tant redoutée se transforme rapidement en dépression majeure, comme l'histoire l'a déjà prouvé.

La crise du logement est plus sévère que l’on ne  l’imagine.

Le secteur immobilier est souvent un indicateur avancé  quand une récession est à l’horizon en Europe, c’est particulièrement vrai en Allemagne où les prix ont chuté de 7 % en moyenne sur un an , et même de 10% à Berlin. Cela n’est jamais arrivé depuis les années 1990, ou  même lors de la crise des subprime.

Tout cela est la conséquence  de la hausse des taux : la demande de crédit immobilier a chuté de moitié sur 12 mois . Pratiquement plus aucun dossier n’est validé actuellement , les taux sont désormais supérieurs à 4% (sans les frais).

En France, le coup d’arrêt semble moins brutal, mais quand même avec une baisse de 25% des prêts accordés avec 100% des dossiers de primo-accédants rejetés , pour ceux mieux armés financièrement (apport plus important), le taux de rejet est pratiquement de 50%, quand le montant des mensualités passe au dessus de la barre fatidique de 33% des revenus.

Avec un coût global (intérêts + assurances) du crédit à 4,50% sur 20 ans (contre 1,5% fin 2021), il faudrait que les prix immobiliers chutent d’un tiers pour que les acheteurs retrouvent leur pouvoir d’achat – en termes de mètres carrés – d’il y a 18 mois.

Dans ces conditions la grande majorité des Français renonce « à voir plus grand » et, pour ceux en manque de solvabilité , ils sont  condamnés à rester locataire.

Les autres causes.

Au moment même où des centaines de milliers de biens qualifiés de « passoires thermiques »  disparaissent du parc locatif, créant une pénurie de logements comme la France n’en n’a plus connu depuis l’après Seconde Guerre mondiale. Il est pratiquement impossible pour un étudiant avec des parents pas très à l’aise financièrement de trouver un logement dans les grandes métropoles universitaires pour la rentrée de septembre.

Il y a aussi la construction de logements qui a déjà amorcé un grand plongeon avec la diminution des acheteurs solvables en raison de l’envolée des taux , sans parler de l’effondrement des rendements pour ceux qui « ont les moyens, mais plus l’envie , la situation va gravement empirer dès 2024, avec la suppression des enveloppes fiscales de type Pinel ou des prêts à taux zéro (pour les maisons).

Aux messages d’alerte des professionnels de la construction et des bailleurs sociaux, le gouvernement a répondu par un rapide « on supprime toutes les aides, la subvention de l’immobilier a assez duré, plus un euro d’argent public pour enrichir les propriétaires, l’immobilier doit être une pure source de revenu pour l’Etat qui, comme chacun le sait, est déjà trop endetté ». Bruno Le Maire a d’ailleurs prévenu qu’il allait falloir se préparer à rembourser le « quoi qu’il en coûte » à partir de 2024. Ca sent le tour de vis fiscal sur l’immobilier à plein nez.

En attendant l’Etat se prépare à harceler les petits propriétaires bailleurs (via des DPE encore plus exigeants, les taxes foncières à 20% par an, des surtaxes sur les biens inoccupés, etc.), dans le même temps, on déplore chez les investisseurs institutionnels – qui brassent des milliards – un excès d’offre qui est déjà qualifié de niveau de crise, avec une surabondance de mètres carrés dans l’immobilier de bureaux. Selon les calculs de BNP Paribas Real Estate, il faudra près de 7 ans pour absorber le stock de bureaux vides déjà recensés.

Faillite après faillite

Il n’est pas difficile de percevoir la gravité de la situation dans l’immobilier en jetant un œil au tableau des faillites depuis le début de l’année. Les PME liées au bâtiment enregistrent 46% de faillites supplémentaires. Et la situation commence à rappeler celle de 2013, lorsque 100 000 emplois avaient été perdus dans ce secteur.

Pour l’instant, ce sont surtout les faillites des grandes enseignes de distribution qui retiennent l’attention des médias, parce que ce sont des noms connus de tous , comme  André, Camaïeu, Go Sport, Gap, Kookaï, San Marina, Pimkie, la Halle aux vêtements, puis l’enseigne de lingerie Orcanta… et une grande incertitude pèse sur le nombre d’enseignes Casino qui survivront à la restructuration du groupe.

Une telle prolifération de faillites ne peut qu’annoncer une récession avec la crainte diffuse de perdre son emploi dans la plupart des secteurs dégageant de faibles marges. Et le développement de l’intelligence artificielle pourrait affecter 27% des salariés, qui seraient remplacés par  des algorithmes qui travaillant 24 heures sur 24 , sans commettre d’erreur.

Les prix à la baisse sur les logements de classe F et G

Les propriétaires d’une maison individuelle ou d’un immeuble avec plusieurs logements classés F ou G , devront à partir du1er avril, réaliser un audit énergétique avant de vendre leur logement . Cette contrainte supplémentaire pour améliorer la performance énergétique des logements fait logiquement baisser les prix de ce type de biens.

Certains investisseurs choisissent un bien le plus énergivore possible pour réaliser les travaux d’isolation et profitent de la difficulté à vendre une telle habitation , pour obtenir une baisse conséquente du prix d’achat . Le choix se fait souvent vers la maison des années 70 non rénovée ou pour du collectif, dans un vieil immeuble resté tel quel en sachant que pour un appartement, l’investissement est moins important. 

 La performance énergétique du logement impacte fortement le prix de vente .

 C’est véritablementement ce que constate sur le marché immobilier : « Les investisseurs tirent les prix pour essayer de faire la bonne affaire. On commence à avoir des investisseurs qui demandent des diagnostics F ou G en se disant “plus c’est dégradé, plus je peux négocier le prix”. » assurent de nombreux agents immobiliers .

Les logements dits « passoires énergétiques » connaissent une véritable décote : « Tous les vendeurs ne comprennent pas que la performance énergétique du logement impacte fortement le prix de vente et rechignent à baisser leur prix. »

En effet, le coût des travaux n’est pas anodin. « Pour améliorer le diagnostic d’une lettre, on estime l’enveloppe à 10 000 euros », selon le président de la FNAIM.

Fiabilité du DPE : suivant les villes le nombre de passoires thermiques est très différent.

D’après les chiffres du ministère de la Transition écologique, le parc immobilier est composé de 15 % de passoires thermiques pour les appartements et de 20% pour les maisons,  avec un record à Paris et ses 24 %.

Cela s’explique par le grand nombre d’immeubles anciens dans la capitale. Dans ce classement, les villes populaires sont à la fête. En tête, trône Perpignan avec une part de 4,2 % de passoires thermiques dans son parc immobilier. On retrouve ensuite Nîmes (6,6 %) et Angers (6,6 %).

 La première chose demandée, est le DPE.

La loi Climat va contraindre de manière progressive les propriétaires de biens à la rénovation énergétique. La location les logements dits « passoires énergétiques » sera interdite à partir de 2025, jusqu’à la classe E en 2034. « À partir de 2025, si le locataire s’en va d’un appartement classé G, il ne sera pas possible de le remplacer », explique le président de la FNAIM.

Sur le terrain, les changements se font ressentir : « Maintenant, la première chose qui est demandée, c’est le DPE. Pour les logements de D à G, cela peut engendrer 20 % d’écart au niveau du prix. » . Le diagnostic joue aussi un rôle sur le financement. « Pour les biens classés F et G, l’obtention de crédit peut s’avérer encore plus compliquée » .

Depuis le 1er avril, un audit énergétique avec travaux chiffrés.

Et ça ne s’arrête pas là. Depuis le 1er avril, tout propriétaire d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G a l’obligation de réaliser un audit énergétique : « Il s’agit d’un audit énergétique avec un bouquet de travaux chiffré. Les bâtiments classés F ou G se retrouvent en obligation de travaux et alors forcément, comme le note Lilian Borsier : « Cela ouvre à des négociations importantes.  »

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L’audit énergétique règlementaire .

L’audit énergétique obligatoire entre en vigueur au 1er avril 2023 pour les logements dits « passoires thermiques » classés F ou G.

 A partir du 1^er avril 2023, en plus du classique DPE qui demeure nécessaire , toute maison individuelle ou immeuble collectif appartenant à un seul propriétaire, classé énergétiquement F ou G, devra lors de sa vente s’accompagner d’un audit énergétique à remettre à l’acquéreur, . Cette obligation sera étendue au maisons ou immeubles classés E à partir du 1^er janvier 2025, puis aux maisons individuelles et immeubles classés D selon le DPE à partir du 1^er janvier 2034.

L’ audit énergétique vise à définir les travaux nécessaires pour obtenir une "rénovation performante" du bien considéré. La notion de rénovation performante est définie par l’alinéa 17bis de l’Art. L111-1 du Titre 1er du Livre 1er du Code de la Construction et de l’habitation.

Cet alinéa précise : " la rénovation énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment à usage d'habitation est dite performante lorsque des travaux, qui veillent à assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l'air, permettent de respecter les conditions suivantes :

• a) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en classe A ou Bau sens de l'article L. 173-1-1 ;
• b) L'étude des six postes de travaux de rénovation énergétique suivants : l'isolation des murs, l'isolation des planchers bas, l'isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées."

L’article L173-1-1,  définit dans le DPE, en fonction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre les classes allant de A à G.

L’alinéa 17 bis indique aussi : "Une rénovation énergétique performante est qualifiée de globale lorsqu'elle est réalisée dans un délai maximal ne pouvant être fixé à moins de dix-huit mois pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation ne comprenant qu'un seul logement ou à moins de vingt-quatre mois pour les autres bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation et lorsque les six postes de travaux précités ont été traités."  Le contenu exhaustif de l’audit énergétique est défini par l’arrêté du 4 mai 2022 (NOR:LOGL2115138A).

Qualifications des professionnels . 

Le professionnel chargé d'établir l'audit énergétique ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui. De plus, ce professionnel possède une assurance qui couvre les conséquences éventuelles d'un engagement de sa responsabilité.

Pour les immeubles à usage d'habitation comprenant plusieurs logements, les professionnels qualifiés sont :

• les bureaux d'études "Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives)" (qualification OPQIBI 1905),
• les sociétés d'architectures et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation.

 En ce qui concerne les maisons individuelles, il s’agit :

• des bureaux d'études et entreprises qualifiés "Audit énergétique en maison individuelle" (qualification OPQIBI 1911),
• des entreprises certifiées "RGE offre globale",
• des diagnostiqueurs immobiliers certifiés (attestation délivrée par un organisme de certification, obligatoirement jointe à leur audit).

La description complète des différentes qualifications se trouve dans le Décret n°2022-780 du 4 mai 2022. On trouve la liste des entreprises et personnes qualifiées, soit sur le site France Rénov’, soit dans l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés .

Méthode de calcul identique à celle du DPE

Audit et DPE sont réalisés par la même méthode, celle du DPE. Cette méthode présente plusieurs aspects qui permettent, de façon tout à fait légale et acceptable, de produire des DPE assez différent pour un même bien. En effet ,  le DPE peut être réalisé soit à partir de valeur par défaut – fixée suivant l’année de construction de la maison ou de l’immeuble -, soit des valeurs constatées après recherche ; de l’isolation thermique. Les deux approches sont parfaitement valables mais peuvent donner des résultats assez différents. Bruno Slama de BBS Slama estime que l’on peut aboutir à deux classes d’écart en utilisant l’une ou l’autre approche.

 Autre souci , l’évaluation des logiciels DPE n’est toujours pas terminée, même si le site RT-RE Bâtiment comporte une liste de logiciels évalués pour l’audit énergétique. En date du 23 février 2023, 7 logiciels sont indiqués comme "en cours d’évaluation".

 Les diagnostiqueurs chargés de réaliser l’audit auront accès au DPE de la maison individuelle ou du bâtiment. S’il a été fait, comme c’est principalement le cas, à partir de valeurs par défaut, il lui sera difficile de porter un diagnostic censé, à moins de recommencer le calcul avec des valeurs calculées, mais qui du coup risquent d’être fort différentes du DPE initialement calculé. Ce qui sera compliqué à expliquer au vendeur et à l’acheteur potentiel.

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Plus de six agents immobiliers contrôlés sur dix enfreignent la loi

VIGILANCE Certains professionnels tentent par exemple d’obtenir des honoraires même quand la vente n’a pas été conclue de leur fait, indique la répression des fraudes

Selon une enquête de l’administration publique , le bilan est peu flatteur pour la profession. Plus de six professionnels de l’immobilier sur dix inspectés en 2020 par la Direction générale de la répression des fraudes (DGCCRF) étaient en infraction .

Les professionnels ne  sont pas contrôlés au hasard mais c’est suite à des plaintes et des signalements de consommateurs, ou alors parce qu’ils n’ont pas été inspectés auparavant. Sur un éventail d’un millier de contrôles de professionnels de l’ immobilier (agents, mandataires…)  62,5 % ne respectaient pas au moins une de leurs obligations professionnelles, un chiffre en légère baisse par rapport aux contrôles de2019.

Des honoraires peu visibles

« Plus de 50 % des manquements relevés par les services de la DGCCRF portaient sur l’information du client et sur les pratiques commerciales des professionnels », explique-t-on. De nombreux défauts d’information portaient sur l’affichage des honoraires des agents, peu visibles ou mal indiqués.

Selon l’enquête, 21 % des professionnels avaient en outre recours à des pratiques commerciales trompeuses, comme laisser affichées des annonces pour des biens déjà vendus ou alors que le mandat de vente a expiré. Certains professionnels ont également tenté d’obtenir des honoraires même quand la vente n’avait pas été conclue de leur fait, note-t-elle.

La répression des fraudes va maintenir la pression.

La DGCCRF mentionne également des pratiques douteuses dans la location , avec un état des lieux d’entrée établi « succinctement » et celui de sortie « exhaustif » et beaucoup plus détaillé. « Le formalisme des deux documents doit pourtant être similaire afin de pouvoir les comparer », est-il rappelé. Les annonces locatives sont trop souvent incomplètes, avec d’importants détails (surface, montant des charges ou de la caution…) parfois manquants, ajoute l’administration.

« Compte tenu du taux d’anomalies élevé, la pression de contrôle sera donc maintenue dans ce secteur, d’autant que la réglementation a évolué en 2022 avec la mise en place de l’affichage obligatoire des barèmes en prix maximums, l’information sur l’encadrement des loyers et sur le diagnostic de performance énergétique », prévient la DGCCRF.

Tout le monde,  souhaite bien sûr  voir disparaître au plus vite les « passoires thermiques ». Sur les 30 millions de résidences principales que compte la France , 17 % d’entre elles , soit 5,2 millions sont classées au DPE  F et G . Parmi lesquelles 500 000 seraient estampillées G+, c'est-à-dire accusant une consommation d'énergie finale supérieure à 450 Kwh/m²/an. Le montant des loyers de ces logements considérés comme indécents a été gelé et ils ne peuvent plus être mis en location avant que leurs propriétaires aient engagé des travaux de rénovation thermique. D’après l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) « Ces habitations seront retirées du marché locatif parce que leurs propriétaires n'auront eu ni le temps ni l'argent d'engager de lourds travaux de mise aux normes, dans un contexte de pénurie des matériaux et de main-d'œuvre ». Il y a aussi l'opacité des dispositifs de subventions (MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie, etc.), qui ne profiteraient qu'à une partie des propriétaires, les plus modestes.  A l’opposé Yannick Ainouche, président de la chambre des diagnostiqueurs de la Fnaim contre-attaque « Tout le monde parle du propriétaire bailleur, mais qui pense au locataire contraint de jeter chaque mois de l'argent par les fenêtres ?  Un logement classé G+ est une authentique passoire : aucune isolation, un simple vitrage, pas de bonne ventilation, un système de chauffage désuet… ».

De son côté Corinne Jolly, la Présidente de  Particulier à particulier (PAP), n'hésite pas à dénoncer : « Dans sa forme actuelle, le calendrier que le gouvernement impose est un projet tout simplement irréaliste. Arrêtons de faire semblant. Il faudrait huit fois plus d'entreprises artisanales labellisées RGE qui répondent  à l'éco-conditionnalité des aides de la rénovation énergétique. Et les artisans sont si sollicités que cette main-d'œuvre n'a ni l'envie ni le besoin de dépenser du temps et de l'argent à se former pour obtenir ce sésame. » « Il sera difficile de tenir les échéances fixées si on n'assouplit pas certaines règles de rénovation ou si on n'augmente pas de manière très significative le nombre d'artisans RGE ».

Loïc Cantin président du syndicat des professionnels de l'immobilier Fnaim,  est favorable à la sortie du marché locatif des passoires G+, mais estime trop court le délai pour les G et F : « Leur prochaine interdiction à la location est une sanction trop répressive. Il aurait mieux valu mettre en place un calendrier d'incitation avec un délai plus raisonnable. L'immédiateté ne correspond pas à la temporalité de la rénovation énergétique, et un temps d'adaptation est nécessaire pour cadrer harmonieusement avec la commande publique. » Dans toutes ces mesures mises en place , un Français sur trois selon un sondage Ipsos déclare ne pas savoir avec qui et comment se faire accompagner pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique, ne pas connaitre les entreprises sérieuses et redouter les arnaques. Pour Audrey Zermati, porte-parole d'Effy , «  Seule une rénovation globale va garantir une réelle performance thermique. Cela implique un reste à charge conséquent qui, pour être financé, nécessite un portefeuille bien garni ou l'emprunt de tout ou partie de la somme du reliquat exigé » . De nombreuses voix s'élèvent pour réclamer la création d'un guichet unique, destiné aux particuliers comme aux professionnels, centralisant les aides nationales (MaPrimeRénov', certificat d'énergie CEE...) et locales à différents échelons du territoire : région, département, communauté d'agglomération. D'ailleurs, pourquoi privilégier la rénovation énergétique globale et ne pas envisager aussi une rénovation partielle pour améliorer progressivement la note énergétique ? Ces travaux seraient réalisés à différentes périodes de la vie ils ne mobiliseraient pas les mêmes chantiers et n'auraient surtout pas le même coût et la même durée.

 Avec la loi Climat et Résilience, la mise sur le marché des passoires thermiques (classées F et G) est en forte augmentation . La crise énergétique arrivant , les acheteurs, plus vigilants sur ces questions et mieux informés, sont également plus offensifs en matière de négociation face aux logements mal classés.

Ces nouvelles règles pénalisant les logements énergivores chamboulent le marché immobilier. La loi Climat et Résilience de 2019 a déjà produit en 2022 ses premiers effets.

 Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) a été réformé au profit de la seule: méthode de calcul déperditive Depuis août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F et G, très énergivores, au moment de renouveler le bail. De même .

Au 1er janvier 2023, les logements qui sont classés G avec une consommation supérieure à 420 kWh/m²/un, sont considérés comme indécents et seront interdits à la location en 2025, ceux classés F en 2028 pour la classe E ce sera 2034.

Vendre plutôt que de faire les travaux

De nombreux propriétaires bailleurs  anticipent ces prochaines mesures et les passoires thermiques  représentent aujourd’hui 19 % de l’ensemble des biens mis en vente parmi 5 millions d’annonces recensées sur SeLoger (contre 11,2 % en 2020).

Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger précise : « Derrière cette hausse se cachent plusieurs réalités, Il est important de noter que le nouveau mode de calcul a contribué à cette augmentation. Le DPE a  joué un rôle clé dans les décisions de vente pour l’ensemble des biens immobiliers : qu’il s’agisse de résidence principale, d’investissement ou de résidence secondaire ».

La motivation à la revente tient au fait qu’il vaut mieux pour ces propriétaires , revendre plutôt que de se lancer dans de coûteux et complexes travaux de rénovation énergétique. Avec cela arrive la flambée des coûts de l’énergie et la problématique énergétique fait réfléchir les propriétaires occupants, inquiets pour certains pour leur pouvoir d’achat ou par une perte de valeur de leur bien. Selon le sondage OpinionWay 31 % des vendeurs de résidence principale ont décidé de vendre en raison d’un mauvais DPE. Cela est le cas des 50 % des propriétaires de résidence secondaire.

Des prix à la baisse.

Dans ce contexte les acheteurs commencent à éplucher les critères énergétique . Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, raconte. « Les acheteurs nous interrogent sur l’impact qu’aura l’étiquette énergétique du logement pour la location, s’il est simple pour eux de gagner des lettres, si les travaux sont coûteux… »

Plus avertis, les acheteurs ont bien compris qu’il était facile de négocier face à des logements mal classés et  70 % des appartements classés F ou G sont négociés .

Les prix des passoires thermiques ont ainsi augmenté depuis juillet 2021 : +3,7 % en moyenne en France contre +7 % pour les autres logements . Avec d’importantes disparités selon les territoires ; les logements bien placés dans les grandes villes étant  épargnés par une décôte .

Plus de  négociations .

Les futurs acheteurs considèrent souvent un mauvais DPE comme un moyen de négocier le prix de vente, d’un autre côté  la grande majorité des vendeurs se disent prêts à baisser leur prix si le DPE de leur bien est mal classé . Actuellement les passoires sont vendues sur le marché à un prix inférieur en moyenne de 4 à 6 % par rapport à un bien équivalent mieux classé.

Le réseau Laforêt observe une négociation d’environ 5 % pour les appartements. « Pour les maisons, qui par définition sont plus grandes et nécessitent plus de travaux (fenêtres, chauffage, combles, etc.), on peut aller jusqu’à 15 % voire 20 % ». En particulier pour les acheteurs, issus du métier, capables de faire les travaux eux-mêmes.

Un DPE qui doit être fiable

L’impact du DPE devient de plus en plus sensible seulement certaines études  ont pu jeter le doute sur leur fiabilité. De nombreux clients interrogent les agents sur la confiance qu’ils peuvent accorder aux résultats et aux compétences du diagnostiqueur. « Le nœud du problème, c’est que sur ce sujet de la rénovation énergétique, on a un peu mis la charrue avant les bœufs. On a fixé des objectifs avant d’avoir des moyens, que ce soit sur la filière des DPE ou pire, sur la filière de rénovation énergétique. On manque d’artisans labellisés RGE. Et puis, aujourd’hui, il n’y a pas grand monde qui vous garantit qu’une fois que vous aurez réalisé les travaux, vous allez gagner 2 ou 3 lettres. C’est assez perturbant aussi pour beaucoup d’acquéreurs ».

En un an , les ventes de maisons neuves ont chuté de 27% en France.

C’est la conséquence de la plus grande frilosité des banques à accorder des prêts de la pénurie de matériaux . Une situation qui peut tourner au cauchemar pour certains futurs propriétaires.

Le marché de l'immobilier neuf est à la peine en France le nombre de permis de construire délivrés à des particuliers a baissé de 22% en 2022 , les ventes de maisons neuves ont chuté de 27% et les prix des nouvelles constructions a également flambé : à  surface équivalente, le prix d'une maison dans certaines régions,  a bondi de 20% en un an. 

La raison de la flambée du prix des matériaux , est en lien avec certains équipements comme pour la salle de bains avec les doubles vasques ou les toilettes qui ont vu leur prix augmenter de 25% sur deux ans. Le carrelage ou la faïence murale ont, eux, vu leurs tarifs bondir de 25 à 30% alors que le placo a augmenté de 15% au début de l'année 2022.

Les professionnels ont trouvé une solution  pour tenter d'éviter une explosion des coûts en demandant leurs clients de faire des sacrifices : en renonçant à un garage ou à une pièce supplémentaire afin de rester dans le budget initial. Mais pour certains acheteurs , cela ne suffit pas, en effet, pour ceux qui voulaient acheter leur maison cette année et qui ont vu vu leur rêve s'envoler : avec un prix qui a augmenté de 23% en deux ans. Pour financer, le projet leur banque leur ont demandé un apport plus important avec des taux d'intérêt plus élevés avant que le crédit leur soit finalement refusé, ce qui les a conduits à annuler le démarrage du chantier.

Ces annulations  se multiplient pour les constructeurs   , le nombre de maisons neuves vendues a été divisé par deux par rapport à 2020. Et la situation ne devrait pas s'améliorer en 2023. 

Le resserrement de la politique monétaire par la banque centrale européenne  mi-2022 pour lutter contre l'inflation, devrait continuer sur cette voie cette année. Les marchés s'attendent ainsi à ce que les conditions d'emprunt soient plus dures en 2023, ce qui devrait se répercuter largement sur les taux de crédits immobiliers. Selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, la production de crédits annuelle a baissé de plus de 10% fin octobre 2022 alors que le nombre de prêts accordés a diminué de presque 12% (alors qu'il avait augmenté d'un peu plus de 1% à la même période en 2021). Cette situation est encore plus difficile pour les ménages ayant des revenus modestes à cause de l'évolution du taux d'usure et de la baisse de leur capacité d'emprunt.

Immobilier : les prix vont-ils décrocher en 2023 ?

Par ailleurs, le prix des logements neufs devrait continuer de grimper avec les difficultés autour de l'approvisionnement des matériaux qui devraient se poursuivre. Les coûts de main d'oeuvre devraient également continuer leur hausse, alors que, dans l'Union européenne, les tarifs horaires ont augmenté de 3,3 % dans le secteur de la construction au deuxième trimestre 2022 par rapport au deuxième trimestre 2021. Enfin, les nouvelles réglementations environnementales, comme la RE2020 qui impose une transformation progressive des techniques de construction et des filières industrielles, vont aussi faire augmenter le coût des chantiers. 

Seule bonne nouvelle pour les professionnels du secteur : en 2023, la rénovation devrait représenter un marché en plein essor, notamment en raison des aides prévues par les pouvoirs publics, par exemple via le dispositif MaPrimRénov.  

L’économiste de l’immobilier Ingrid Nappi revient sur les principales tendances à venir pour le secteur. Pénurie de logements neufs , hausse des taux d’intérêt, incertitude sur les prix, … En 2022 l’immobilier a connu un changement de cycles, et en 2023 on devrait en avoir la confirmation.

Ingrid Nappi économiste de l’immobilier et professeur menant des recherches à l’École des ponts ParisTech. Membre du Conseil national de la refondation (CNR) Logement, est une actrice présente au cœur du débat sur les perspectives immobilières en France . Variation des prix, hausse des taux, rénovation énergétique… Elle énonce les principales tendances à venir et les enjeux à relever pour le secteur en 2023. La hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers ne rassure pas les Français. D’après un sondage OpinionWay , 73 % des personnes interrogées remettraient en cause leur projet d’achat d’un logement en cas de taux supérieur à 2 %. Or dans le décret du 28/12/2022 , le taux maximum légal du crédit immobilier, appelé le taux d’usure , augmente le 1er janvier pour passer de 3,05% à 3,57% sur un emprunt de 20 ans et plus. Destiné à protéger les particuliers de conditions d'emprunt abusives, ce taux plafonne l'ensemble des frais d'un prêt immobilier : taux de crédit bancaire, commission des courtiers et assurance emprunteur.

Quel avenir pour l’immobilier en 2023 ?

Nous sommes depuis longtemps dans un marché du logement en crise mais il faut tenir compte du fait qu’il existe plusieurs facteurs  de variations et que ce marché est cyclique. Depuis quinze ans, nous étions dans un marché haussier en raison de l’absence d’inflation. Après un effet de rattrapage en 2021 suite au confinement de 2020 qui a entraîné un niveau de ventes records à des prix records –, nous observons pour la première fois une stagnation ou une baisse  selon les endroits , des prix de vente en 2022 . 

Premières interdictions de location de passoires énergétiques, création d’un Pinel+, suppression définitive de la taxe d’habitation… pour tous type de transactions, les nouvelles règles qui s’appliquent à l’immobilier en2023 , sont nombreuses. Voici les principales mesures à connaître avant tout projet.

Rénovation énergétique : les premières interdictions arrivent

On en entend parler depuis plusieurs mois mais à partir du 1er janvier, cela devient effectif : les habitations dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWh par mètre carré et par an ne pourront plus être louées. Cela devrait concerner 90 000 biens, qui ne pourront plus être loués à compter de la fin du bail en cours.Cette mesure s’étendra progressivement à tous les biens notés F (en 2028) et E (en 2034). Au total, ce sont 5,6 millions de résidences principales qui sont concernées, dont 1,6 million de locations. 

« Cette mesure sera accompagnée d’une meilleure présentation du DPE, explique Frédéric Violeau, notaire à Caen et chargé des statistiques immobilières nationales du Conseil supérieur du notariat. Le DPE actuel affiche encore sur sa première page la consommation primaire, or il faudra être désormais attentif à la consommation finale, c’est-à-dire l’énergie qui est directement livrée chez l’habitant, comme le gaz, le fioul, l’électricité… »

Pour près de neuf Français sur dix les classifications utilisées dans le cadre du Diagnostic de performance énergétique (DPE) constituent un critère de choix important dans leur décision d’achat . La rénovation énergétique est devenue une priorité pour beaucoup d’acteurs du secteur immobilier.

L’importance croissante du DPE.

Deux facteurs sont venus renforcer l’importance du DPE pour le marché immobilier. D’abord, la supression de la méthode dite des « consommations réelles », basée sur l’examen des factures a été supprimée au profit de la méthode qui consiste à apprécier les caractéristiques du bien : type de logement, d’isolation, de chauffage, etc. En outre, l’étiquette finale attribuée est maintenant fonction de la plus mauvaise performance soit celle en énergie primaire soit celle de l’impact des gaz à effet de serre (système des doubles seuils). Cette réforme est susceptible de provoquer des changements de classes énergétiques pour de nombreux biens.

Nouvelles obligations pour les propriétaires

Deuxième facteur à l’œuvre, déterminé par la loi Énergie et climat, qui impose de nouvelles obligations aux propriétaires immobiliers. Ses dispositions sont destinées à inciter les propriétaires à réhabiliter leur bien et s’appuient sur les classifications utilisées dans le cadre du DPE. Depuis le 25 août, les bailleurs ne peuvent plus augmenter les loyers des logements classés F et G à la relocation, ni le réviser en cours de bail. Au 1^er janvier 2023, la performance énergétique sera prise en compte afin d’apprécier le caractère décent du logement. Dès 2025, les biens classés G ne pourront plus être mis en location. En 2028, cette interdiction s’étendra aux biens classés F et en 2034 aux bien classés E.

Critiques ciblant le DPE

Dans ses quinze propositions de simplification du droit, publiées en septembre dernier, le Conseil supérieur du notariat (CSN), rappelle le régime transitoire applicable aux anciens diagnostics de performance énergétique (DPE) valides au mieux jusqu’à la fin 2024. La réforme du DPE a permis de mettre en place de nouvelles modalités de calcul pour le DPE afin de le rendre plus précis et plus fiable pour les DPE. Dans la mesure où « les calendriers retenus par ailleurs dans d’autres textes  imposent des mesures parfois assez contraignantes pour la rénovation énergétique des logements les moins performants », le Conseil supérieur du notariat juge ces mesures « ni cohérentes », « ni pertinentes ». parce qu’il reste réglementairement possible de continuer à annexer aux avant-contrats et actes de ventes des DPE anciens, jusqu’au 31 décembre 2024.

Ces nouvelles règles constituent un enjeu majeur car le nombre de passoires énergétiques reste important. Il s’agit des biens les plus énergivores, correspondant aux classes F et G du DPE. D’après les chiffres du ministère de la Transition écologique de 2020, ces passoires thermiques représentent 17 % du parc immobilier français.

Impact sur le parc locatif.

D’après un récent sondage effectué par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) , seuls 32 % des propriétaires comptent entreprendre une rénovation énergétique. 31 % des bailleurs envisagent de relouer leurs biens en l’état et 6 % d’entre eux imaginent opter pour la location de courte durée. En effet, pour l’instant les propriétaires de locations de tourisme ne sont pas soumises aux obligations de rénovation énergétique. La location saisonnière de courte durée en recourant aux plateformes collaboratives comme Airbnb ou Abritel leur permettrait donc de s’en affranchir. Et environ 26 % des propriétaires concernés envisagent de vendre leurs biens plutôt que de mener les travaux de rénovations énergétiques nécessaires. La FNAIM y voit un risque fort de réduction du parc locatif privé, « au minimum 250 000 logements en moins à la location sur toute la France », résume Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. D’après les chiffres de la plateforme https://www.seloger.com/ les ventes de passoires énergétiques ont déjà augmenté sur les douze derniers mois, + 72 % à Paris, +74 % à Rennes, + 70 % à Nantes, + 43 % à Lyon et Toulouse, +41 % Lille, +27 % à Bordeaux et Aix-en-Provence.

En effet , beaucoup de propriétaires (neuf sondés sur dix) n’envisagent pas d’effectuer  des travaux énergétiques, en raison du coût de la rénovation. En outre, la complexité des travaux énergétique à mener inquiète les propriétaires et 63 % d’entre eux s’alarment de la difficulté technique à réaliser des travaux et de la nécessité de soumettre ces travaux à la décision de l’assemblée générale de copropriété (43 %). « Les difficultés techniques soulevées en copropriété interpellent les copropriétaires et à juste titre , la rénovation du parc locatif privé concerne deux-tiers des immeubles en copropriété et en centre-ville avec souvent des contraintes architecturales.

La rénovation énergétique des copropriétés

Pour réussir la rénovation énergétique des copropriétés, La FNAIM propose une stratégie globale. Il s’agit tout d’abord de contractualiser, par le Plan pluriannuel de travaux en copropriété, l’éradication de tous les logements très énergivores du parc collectif privé. Son adoption entraînerait automatiquement la suspension de l’interdiction de louer les logements individuels énergivores situés dans l’immeuble pendant les dix ans du PPT. Cette solution permettrait d’assurer le lancement des travaux tout en assurant une solidarité entre copropriétaires bailleurs et occupants, et en permettant aux copropriétaires d’étaler le coût des travaux. La FNAIM propose que le DPE collectif soit rendu opposable et de valeur supérieure à un DPE individuel, afin d’inciter les copropriétaires à s’engager dans un plan ambitieux de rénovation, tout en évitant de douloureux contentieux au sein même des copropriétés. La FNAIM propose d’étendre les objectifs de rénovation énergétique à l’ensemble du parc immobilier avec la classe F comme standard minimum de performance énergétique au 1^er janvier 2030. Concrètement ces obligations s’appliqueraient également aux ménages propriétaires occupants au moment de la mutation des biens immobiliers. Enfin, pour ne pas faire reposer l’effort financier uniquement sur les aides publiques, la FNAIM propose de diversifier les solutions de financement, ce qui implique de développer des produits bancaires tournés vers la copropriété, via un principe de garantie de l’État aux prêts rénovation à la copropriété et de créer un produit d’épargne rénovation, pour favoriser la réalisation effective de travaux de rénovation au moment de l’achat.

Pour près de neuf Français sur dix les classifications utilisées dans le cadre du Diagnostic de performance énergétique (DPE) constituent un critère de choix important dans leur décision d’achat . La rénovation énergétique est devenue une priorité pour beaucoup d’acteurs du secteur immobilier.

L’importance croissante du DPE.

Deux facteurs sont venus renforcer l’importance du DPE pour le marché immobilier. D’abord, la supression de la méthode dite des « consommations réelles », basée sur l’examen des factures a été supprimée au profit de la méthode qui consiste à apprécier les caractéristiques du bien : type de logement, d’isolation, de chauffage, etc. En outre, l’étiquette finale attribuée est maintenant fonction de la plus mauvaise performance soit celle en énergie primaire soit celle de l’impact des gaz à effet de serre (système des doubles seuils). Cette réforme est susceptible de provoquer des changements de classes énergétiques pour de nombreux biens.

Nouvelles obligations pour les propriétaires

Deuxième facteur à l’œuvre, déterminé par la loi Énergie et climat, qui impose de nouvelles obligations aux propriétaires immobiliers. Ses dispositions sont destinées à inciter les propriétaires à réhabiliter leur bien et s’appuient sur les classifications utilisées dans le cadre du DPE. Depuis le 25 août, les bailleurs ne peuvent plus augmenter les loyers des logements classés F et G à la relocation, ni le réviser en cours de bail. Au 1^er janvier 2023, la performance énergétique sera prise en compte afin d’apprécier le caractère décent du logement. Dès 2025, les biens classés G ne pourront plus être mis en location. En 2028, cette interdiction s’étendra aux biens classés F et en 2034 aux bien classés E.

Critiques ciblant le DPE

Dans ses quinze propositions de simplification du droit, publiées en septembre dernier, le Conseil supérieur du notariat (CSN), rappelle le régime transitoire applicable aux anciens diagnostics de performance énergétique (DPE) valides au mieux jusqu’à la fin 2024. La réforme du DPE a permis de mettre en place de nouvelles modalités de calcul pour le DPE afin de le rendre plus précis et plus fiable pour les DPE. Dans la mesure où « les calendriers retenus par ailleurs dans d’autres textes  imposent des mesures parfois assez contraignantes pour la rénovation énergétique des logements les moins performants », le Conseil supérieur du notariat juge ces mesures « ni cohérentes », « ni pertinentes ». parce qu’il reste réglementairement possible de continuer à annexer aux avant-contrats et actes de ventes des DPE anciens, jusqu’au 31 décembre 2024.

Ces nouvelles règles constituent un enjeu majeur car le nombre de passoires énergétiques reste important. Il s’agit des biens les plus énergivores, correspondant aux classes F et G du DPE. D’après les chiffres du ministère de la Transition écologique de 2020, ces passoires thermiques représentent 17 % du parc immobilier français.

Impact sur le parc locatif.

D’après un récent sondage effectué par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) , seuls 32 % des propriétaires comptent entreprendre une rénovation énergétique. 31 % des bailleurs envisagent de relouer leurs biens en l’état et 6 % d’entre eux imaginent opter pour la location de courte durée. En effet, pour l’instant les propriétaires de locations de tourisme ne sont pas soumises aux obligations de rénovation énergétique. La location saisonnière de courte durée en recourant aux plateformes collaboratives comme Airbnb ou Abritel leur permettrait donc de s’en affranchir. Et environ 26 % des propriétaires concernés envisagent de vendre leurs biens plutôt que de mener les travaux de rénovations énergétiques nécessaires. La FNAIM y voit un risque fort de réduction du parc locatif privé, « au minimum 250 000 logements en moins à la location sur toute la France », résume Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. D’après les chiffres de la plateforme https://www.seloger.com/ les ventes de passoires énergétiques ont déjà augmenté sur les douze derniers mois, + 72 % à Paris, +74 % à Rennes, + 70 % à Nantes, + 43 % à Lyon et Toulouse, +41 % Lille, +27 % à Bordeaux et Aix-en-Provence.

En effet , beaucoup de propriétaires (neuf sondés sur dix) n’envisagent pas d’effectuer  des travaux énergétiques, en raison du coût de la rénovation. En outre, la complexité des travaux énergétique à mener inquiète les propriétaires et 63 % d’entre eux s’alarment de la difficulté technique à réaliser des travaux et de la nécessité de soumettre ces travaux à la décision de l’assemblée générale de copropriété (43 %). « Les difficultés techniques soulevées en copropriété interpellent les copropriétaires et à juste titre , la rénovation du parc locatif privé concerne deux-tiers des immeubles en copropriété et en centre-ville avec souvent des contraintes architecturales.

La rénovation énergétique des copropriétés

Pour réussir la rénovation énergétique des copropriétés, La FNAIM propose une stratégie globale. Il s’agit tout d’abord de contractualiser, par le Plan pluriannuel de travaux en copropriété, l’éradication de tous les logements très énergivores du parc collectif privé. Son adoption entraînerait automatiquement la suspension de l’interdiction de louer les logements individuels énergivores situés dans l’immeuble pendant les dix ans du PPT. Cette solution permettrait d’assurer le lancement des travaux tout en assurant une solidarité entre copropriétaires bailleurs et occupants, et en permettant aux copropriétaires d’étaler le coût des travaux. La FNAIM propose que le DPE collectif soit rendu opposable et de valeur supérieure à un DPE individuel, afin d’inciter les copropriétaires à s’engager dans un plan ambitieux de rénovation, tout en évitant de douloureux contentieux au sein même des copropriétés. La FNAIM propose d’étendre les objectifs de rénovation énergétique à l’ensemble du parc immobilier avec la classe F comme standard minimum de performance énergétique au 1^er janvier 2030. Concrètement ces obligations s’appliqueraient également aux ménages propriétaires occupants au moment de la mutation des biens immobiliers. Enfin, pour ne pas faire reposer l’effort financier uniquement sur les aides publiques, la FNAIM propose de diversifier les solutions de financement, ce qui implique de développer des produits bancaires tournés vers la copropriété, via un principe de garantie de l’État aux prêts rénovation à la copropriété et de créer un produit d’épargne rénovation, pour favoriser la réalisation effective de travaux de rénovation au moment de l’achat.

Selon une étude des Notaires de France publiée en décembre 2022, le pouvoir d'achat immobilier a considérablement baissé depuis plus de deux décennies. Les Français se voient contraints de voir plus petit pour leurs  achats de logement.

L’étude des Notaires de France relayée par Les Echos investir  jeudi 22 décembre affiche le résultat : 19 m² , c'est la surface perdue en termes de pouvoir d'achat immobilier depuis  23 ans. La hausse des prix de l'immobilier n'a pas été compensée par la baisse des taux d'intérêt ce qui veut dire que les prix ont augmenté de façon telle que le pouvoir d’achat immobilier a baissé de façon importante . Une correction est probable afin  qu’un équilibre soit rétabli entre le revenu des français et leur possibilité d’achat d’un logement . Les mois à venir annoncent déjà une baisse des prix du marché en raison d’une demande qui tend à diminuer .

Le quotidien économique, commente ainsi dans le détail : un candidat à la propriété en 1999 pouvait espérer obtenir un logement de 99 m² en moyenne avec un prêt sur 20 ans et un taux d’assurance fixe de 0,36 %. Au troisième trimestre 2022, pour les mêmes conditions de crédits, il ne peut s'offrir en moyenne qu'un logement de 80 m². Cela fait  presque deux pièces en moins en deux décennies.

+ 22 m² par rapport à 2008

La chute est apparue durant la période, de 1999 jusqu'en 2008 quand les prix des logements ont considérablement augmenté. En 2008, le pouvoir d'achat immobilier avait chuté à 58 m². Les taux des crédits sur 20 ans à cette période pouvaient dépasser 5 %. Cela signifie, qu'actuellement, un futur propriétaire peut espérer 22 m² de plus qu'en 2008. En remontant seulement à 2019, soit avant la crise sanitaire, on a tout de même perdu 6 m² de pouvoir d'achat immobilier.

En considérant un remboursement de 800 euros par mois sur 20 ans, un candidat à l'achat peut obtenir 43 m² en moyenne. Les plus fortes pertes de pouvoir d'achat depuis 2021 concernent Saint-Étienne, Orléans, Marseille ou Rennes avec - 8 %. Mais quand on considère l'évolution des prix avec l'année 2012, c'est à Rennes et Bordeaux (- 22 %) et Lyon (- 19 %) que le pouvoir d'achat immobilier a le plus fondu.

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE. Les conclusions d'une étude récente sur le nouveau DPE sont sans appel : sa fiabilité n'est pas toujours au rendez-vous. La Chambre des diagnostiqueurs immobilier  constate que la  situation n'est pas acceptable et avance ses propositions pour corriger le tir.

"  Il faut en finir avec les DPE low cost " tel est l’appel lancé par la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la Fnaim (CDI-Fnaim), en réponse à la nouvelle enquête du magazine UFC Que Choisir sur la fiabilité du DPE. Celle-ci met en avant des résultats décevants , alors que le DPE était censé être mieux adapté à la situation  qu'il y a quelques années, dans cette enquête : "Parmi les 7 maisons qui ont fait l'objet de nombreux diagnostics (entre 4 et 5 chacune), 6 d'entre elles ne se sont pas vues reconnaître la même classe énergétique, avec même une maison pour laquelle la classe attribuée va de B à E alors qu'elle est basse consommation !", peut-on lire dans un communiqué de presse diffusé par l'association. Un résultat plus que problématique, alors que cet outil a pris un poids réglementaire considérable, et qu’il est censé devoir mettre de l’ordre sur le marché du logement locatif. Rendu opposable par la loi, cet outil est en effet une boussole qui permet de savoir si un bien sera louable ou non, en fonction de sa classe énergétique et du calendrier d'interdiction à la location des logements les moins bien isolés, intégré dans la loi Climat et résilience. S'il est possible de faire varier la classe énergétique de son logement en se contentant de changer de prestataire, ou en choisissant, volontairement ou non, un diagnostiqueur moins compétent et moins cher, c'est toute la philosophie du texte qui en serait trahie. Comme solution, l'UFC-Que choisir propose de "revoir en profondeur le système de certification pour assurer aux consommateurs que le recours à un professionnel certifié est réellement gage de qualité".

La CDI-Fnaim est bien en entendu en accord avec certains les propositions de l'association de consommateurs. "Il n'est pas acceptable", qu'un logement puisse être classé dans différentes classes énergétiques par différents diagnostiqueurs "  a-t-elle réagi  dans un communiqué , L’organisation professionnelle est favorable à un renforcement de la formation initiale et continue des acteurs mais elle considère qu'une partie du problème vient également de la méthode de calcul, imparfaite malgré le travail "colossal" mené depuis juillet 2021. La première cause de ces défaillances, pour la CDI-Fnaim, est à chercher du côté de professionnels qu'elle qualifie de "low-cost", qui profitent visiblement du développement de ce marché pour y prospérer en cassant les prix sans se soucier de faire correctement leur travail. Une nouvelle sorte d'éco-délinquants, comme on peut en connaître dans le domaine de la rénovation énergétique, en somme. Faut il une autorité qui sanctionnerait les diagnostiqueurs peu consciencieux ?

L’organisation professionnelle déclare ainsi : "Il est temps de construire une véritable branche professionnelle, et, pourquoi pas, de réfléchir à une autorité qui pourrait sanctionner les diagnostiqueurs peu consciencieux qui ternissent l'image de notre filière". Une autre  piste a été mise en avant : celle d’un encadrement des prix des prestations pour éviter une "casse des prix" liée à "une détérioration de la qualité". Les professionnels du secteur estiment ainsi qu'ils n'y arriveront pas seul, et qu'une reprise en main par l'État, via des évolutions réglementaires, permettrait de sortir par le haut de cette situation. Une chose est sûre, s'il réagissent, les pouvoirs publics devront se presser : la première échéance significative du calendrier d'interdiction à la location des logements mal isolés est fixée au 1er janvier 2023, date à laquelle les pires passoires thermiques de la classe G du DPE seront sorties du marché.

Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), la France compte aujourd’hui 5,2 millions de « passoires énergétiques » parmi les 30 millions de résidences principales. Ces logements, étiquetés F ou G sur le DPE, pèsent d’abord lourdement sur le pouvoir d’achat de leurs occupants.

Afin de lutter contre la précarité énergétique et de rendre le parc immobilier plus vertueux, la loi climat et résilience du 22 août 2021 impose de nouvelles contraintes réglementaires en matière de travaux de rénovation, principalement à destination des bailleurs. Les propriétaires de logements classés F ou G – qui consomment plus de 330 kilowattheures (kWh) ou émettent plus de 70 kilos de CO2 au mètre carré par an –, situés en ­métropole, ne peuvent plus ­appliquer une hausse de loyer entre deux locataires lors du renouvellement du bail ou de l’établissement d’un nouveau contrat.

Mais  à partir de 2023 faute de rénovation suffisante il y aura l’entrée en vigueur progressive de l’interdiction de location des logements incriminés,. Cela concernera en premier lieu les biens dont la consommation énergétique excède 450 kWh par mètre carré et par an , puis la disposition sera étendue en janvier 2025 à l’ensemble des logements G, puis aux biens classés F en janvier 2028, avant qu’elle ne frappe les logements de la classe E, en janvier 2034.

Sans oublier que, dès le 1er avril 2023, les vendeurs de certains logements énergivores seront tenus de faire réaliser un audit énergétique réglementaire de leur bien ,  afin d’identifier de manière précise les zones de déperdition d’énergie de l’habitation et d’estimer le coût des travaux permettant au bien loué de sortir de l’état de passoire. 

Ces opérations de rénovation peuvent s’avérer lourdes ­financièrement et pour Éric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA :  « Face à la complexité des chantiers et à la crainte d’une facture élevée, on peut redouter que nombre de ­propriétaires ne renoncent à une mise aux normes et finissent par vendre leur bien » ce qui risque de produire à terme une ­diminution du parc locatif. Des aides financières existent pour alléger la facture comme ­MaPrimeRénov’ ou de l’éco-prêt à taux zéro.

Élément incontournable dans la vente ou la location d’un bien immobilier, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a vu sa fiabilité être remise en question ces derniers temps. De quoi faire courir le risque à certains propriétaires de se retrouver avec un logement considéré comme indécent. Explications.

C’est une véritable épée de Damocles au-dessus de la tête des propriétaires. Classant les logements de A à G, le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait la pluie et le beau temps sur le marché de l’immobilier.

Obligatoire depuis 2007, mais considéré à l’époque comme une simple formalité sans réelle incidence, il conditionne en effet aujourd’hui toute transaction et location d’un bien.

Une sorte de loterie

« L’acheteur ou locataire potentiel dispose d’éléments objectifs quant à la qualité du logement qui lui est proposé ce qui évite les mauvaises surprises », explique Yannick Ainouche, président de la chambre des diagnostiqueurs immobiliers Fnaim.

Pourtant sa fiabilité a été souvent remise en question, donnant même l’impression à certains propriétaires de participer à une sorte de loterie.

Récemment, c’est l’association 60 millions de consommateurs qui a épinglé ce fameux DPE. En réalisant une vingtaine de diagnostics, dont certains pour le même bien, l’association a obtenu des résultats plus que surprenants.

Une nouvelle méthode de calcul

« Pour une même maison, les cinq diagnostiqueurs n’aboutissent pas au même résultat, explique l’association 60 Millions de consommateurs. Il y a toujours au moins deux lettres différentes, et parfois trois pour les étiquettes énergie qui vont de A à G ».

Comment une telle différence est possible ? Pour Yannick Ainouche, deux facteurs peuvent expliquer cet écart. « La nouvelle méthode de calcul du DPE est beaucoup plus poussée depuis sa refonte en juillet 2021. Le diagnostic intègre aujourd’hui une part plus importante des spécificités techniques du logement. Pour que le DPE soit fiable et objectif, il faut que le propriétaire nous communique plusieurs informations essentielles : type d’isolant, son épaisseur… ».

Or, selon l’expert, certains d’entre eux sont absents au moment de la réalisation du diagnostic ou tout simplement incapables de répondre à certaines questions un peu trop techniques. « Dans le cadre du nouveau DPE nous devons par exemple renseigner la taille de l’isolant. Si nous ne disposons pas de cette information, on met un indice par défaut, ce qui dégrade la notation du bien », explique l’expert.

Des diagnostiqueurs low cost

Autre hypothèse avancée par notre interlocuteur : le recours aux diagnostiqueurs low cost, peu qualifiés, qui viennent brader les prix et ternir l’image de la filière. « Même si ce n’est pas la majorité des cas, certains diagnostiqueurs font mal leur travail et fournissent des DPE qui ne sont pas fiables », reconnaît l’expert de la Fnaim. Une problématique bien connue des pouvoirs publics.

Publié en septembre, un rapport de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) pointe du doigt certaines pratiques douteuses de la part des diagnostiqueurs immobiliers. En cause ? Des tarifs peu clairs et un affichage trop souvent inexistant.

La chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la Fnaim appelle ainsi à construire une véritable branche professionnelle, et, pourquoi pas, de réfléchir à une autorité qui pourrait sanctionner les diagnostiqueurs peu consciencieux. Pour rappel, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable.

Le casse-tête des copropriétés

Mais une nouvelle polémique est train de voir le jour. Si les maisons individuelles peuvent voir leur classement s’améliorer plus facilement grâce à des travaux de rénovation, ce n’est pas le cas des appartements.

Tributaires de l’état de l’immeuble dans lequel ils sont situés et du mode de chauffage, le plus souvent collectif, les appartements peinent à changer de classe même s’ils sont rénovés de fond en comble.

Face à cet imbroglio, près d’un quart des propriétaires-bailleurs rechigneraient à se lancer dans les travaux et chercheraient à se débarrasser de ces biens devenus « inlouables » et invendables.

D’autant qu’une nouvelle mesure risque encore de faire grincer des dents : à compter du 1^er avril, un audit énergétique sera obligatoire lors de la vente de logements en monopropriété classés F et G. À la charge du propriétaire, il devrait coûter entre 600 euros et 1 000 euros.

La nouvelle obligation ne concernera pour l'instant, que les logements classés F ou G.

Dès le 1er avril 2023, le vendeur d'un bien immobilier sera dans l'obligation de fournir un audit énergétique si son bien est classé F ou G (environ 20% du parc immobilier) . Ce document  est plus axé sur les travaux à réaliser , que le diagnostic de performance énergétique (DPE), et celui ci pourrait avoir des conséquences sur le marché immobilier.

Au 1er avril 2023 ,  ceux qui vendent leur logement devront obligatoirement fournir un audit énergétique aux acheteurs. La mesure concerne pour l’instant les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Mesures durcies sur la performance énergétique.

Le document ira plus loin que le DPE , car  l'objectif est d'éliminer les passoires thermiques en obligeant les vendeurs à réaliser des travaux et en faire des logements basse consommation. L'audit énergétique a pour but essentiel de détailler les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du bien , avec l’objectif d’estimer de façon précise le budget à prévoir pour les travaux de rénovation .

Au départ ce sera  20 % du parc immobilier qui sera concerné. Dans l’ensemble les gestionnaires et la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) , estiment qu'il s'agit d'une bonne mesure pour les acheteurs, qui pourront bénéficier d’une « meilleure information » sur le bien.

Les loueurs vont également être soumis à ces mesures. Les logements indécents, consommant plus de 450 kWhEF/m²/an, ne pourront plus être proposés à la location à partir du 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront le 1er janvier 2028, et enfin les E en 2034.

Un accès au logement plus difficile.

Avec l'augmentation du coût de l'énergie, la performance énergétique est devenue un critère primordial. Mais un autre problème  risque d’apparaitre. , comme l’ explique le directeur général de l'agence ma Compagnie immobilière :  « En écartant les biens énergivores, on va durcir l'accès aux logements en asséchant le parc locatif privé».

Cette mesure va certainement pousser certains propriétaires à vendre leurs biens, ne pouvant financer les travaux nécessaires. Ces logements dépréciés viendront alimenter le marché. Toute la profession attend en ce moment,  les nouveaux modes de calcul fournis par l'Ademe, l'Agence de la transition énergétique.

Selon une étude du site SeLoger , les mises en vente des passoires thermiques, qui sont des habitations bientôt interdites à la location ,  sont  massives et c’est un mouvement de fond qui est en train de s'engager.

Faute de pouvoir les rénover à temps , les Français sont en train de se débarrasser de leurs passoires thermiques , l’étude de Se Loger.com montre qu’il existe une progression spectaculaire des mises en vente des logements les plus énergivores. Sur la plupart des grandes villes étudiées , il existe ainsi d'importantes progressions.

Du point de vue de l'évolution du nombre des biens proposés à la vente sur SeLoger entre la période allant de septembre 2019 à octobre 2021 , c’est à Rennes que le mouvement est le plus important, avec une hausse de 74% des annonces de vente pour les logements ayant une étiquette de DPE (diagnostic de performance énergétique) E, F ou G. La hausse est de 72% à Paris, de 70% à Nantes ou encore de 66% au Havre. Autres villes très touchées par le phénomène: Lyon (+43%) et Lille (+41%).

Interdiction progressive à la location à partir de 2025

La loi Climat, votée le 22 août, consacre un chapitre à la lutte contre les passoires thermiques. Pour contraindre les propriétaires de rénover leur logement, le texte a mis en place des interdictions de mise en location, et des interdictions d’augmentation du loyer. En 2025 les logements classés G ne pourront plus être loués. Ce sera au tour des étiquettes F en 2028, puis E en 2034. Le phénomène des mises en vente prend donc de l'ampleur au fure et à mesure que les échéances se rapprochent .

Durant ces délais , les propriétaires devront donc faire les travaux nécessaires. Quand on sait que pour une rénovation globale, la facture grimpe très vite. Ainsi, selon les estimations de AC Environnement, une société de diagnostic immobilier qui dispose de 50 agences en France ; il faut compter au minimum 50.000 euros pour faire passer un logement d'une étiquette G à D par exemple, ,

C’est un budget souvent trop important pour certains ménages qui, malgré les aides publiques, supportent un reste à charge encore trop lourd. D'autant qu’il existe une autre difficulté: l’accès au crédit pour financer les travaux. Le plus souvent, la seule solution reste donc la vente. Une option visiblement privilégiée par de plus en plus de propriétaires de passoires thermiques.

Avant la crise immobilière , pendant des mois la tendance  était à  l’achat parce que c’était le bon moment, aujourd'hui, ç’est plus compliqué parce que  les banques exigent toujours plus d'apport.

Century 21,  l’explique dans son rapport : les banques exigent aujourd’hui  de plus en plus d'apport personnel pour un achat immobilier. En moyenne cela représente 55 519 euros d'apport, soit exactement 21% du montant du prix du bien acheté. Désormais il faut avoir beaucoup d'argent pour pouvoir faire un achat.

Pourquoi les banques ont-elles modifié leurs conditions ? Logiquement , c'est pour avoir de meilleures garanties , le but étant d’avoir  des clients vraiment solvables , plus il y a d'apport, plus le risque d’impayé est limité pour elles. En 2021 , l'apport était de 24 872 euros et ça a augmenté en 2022 de 32 153 euros . Quel changement quand on sait qu’en 2016 , c'était zéro euro. Il était possible à l’époque d’acheter sans apport personnel, maintenant, c'est impossible.

Les banques sont devenues actuellement très exigeantes à cause de la hausse des prix de l'immobilier et du risque de flambée des taux de crédit . Elles veulent être sûres de la solvabilité de leurs clients. Et puis il y a la migration des citadins suite à la crise sanitaire , vers des quartiers excentrés , pour revendre leurs appartements et  acheter des maisons plus chères avec jardin .

Pour vérifier la fiabilité du nouveau DPE , l’association 60 millions de consommateurs a fait réaliser 20 diagnostics et il faut bien dire que le résultat est loin d’être parfait.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui a fait l’objet d’une importante réforme en juillet 2021  fait partie des diagnostics obligatoires pour la vente ou location d’un logement.. Dans cette réforme de nombreux éléments ont été modifiés et sa présentation plus détaillée.

Avec cela à partir du mois de septembre 2022, les loyers des logements classés F ou G, considérés comme  « passoires thermiques », ne pourront plus être augmentés Et par la suite , il y aura d’autres contraintes pour les propriétaires :. Ces mêmes logements ne pourront plus être vendus sans audit énergétique à partir du 1er septembre 2022.

D’autres contraintes vont ensuite s’imposer aux bailleurs : les logements classés G ne pourront plus, en principe, être loués à partir de janvier 2025 et ceux classés F, à partir de 2028.

Le DPE doit impératiement être fiable

Les enjeux étant non négligeables , le nouveau DPE doit etre un instrument absolument fiable et avec l’ancienne version  il ne l’était pas. Les trop nombreuses erreurs qui entachaient ces diagnostics avaient déjà été mises en évidence par l’association 60 Millions de consommateurs : essai de DPE publié en 2018.

La réforme de juillet 2021 a pour principal  objectif d’ améliorer la fiabilité des résultats. Il est actuellement obligatoire d’établir les diagnostics uniquement à partir des caractéristiques du logement (superficie, épaisseur et isolation des parois, nombre de fenêtres et leurs caractéristiques…) ; alors qu’auparavant, certains DPE étaient réalisés à partir des factures des occupants et cela donnait beaucoup de résultats discordants.

Un nouveau DPE opposable en justice

Jusqu’à l’an dernier, ce diagnostic de performance énergétique n’avait qu’une valeur informative , la réforme l’a désormais rendu  « opposable » – c’est-à-dire que l’acquéreur ou le locataire peut effectuer un recours devant les tribunaux . S’ils découvrent dorénavant  que le logement est  trop bien classé par rapport à la réalité , ils peuvent maintenant se retourner contre le vendeur ou le propriétaire pour obtenir un dédomagement . Ils pourront alors  se retourner contre le diagnostiqueur qui n’a donc pas intérêt à commettre des erreurs importantes.   

Hélas, le  comparatif effectué par l’association , montre que les erreurs sont encore nombreuses. Pour une même maison expertisée , les cinq diagnostiqueurs n’aboutissent pas au même résultat  et il peut y avoir au moins deux lettres différentes, et parfois trois pour les étiquettes énergie qui vont de A à G.

Erreur de superficie, portes ou fenêtres oubliées, isolation mal prise en compte, chauffage et production d’eau chaude mal évalués… Le bilan n’est pas flatteur pour la profession. Il laisse envisager un important contentieux devant les tribunaux.

Il faut dire qu’en l’absence de document donnant des indications sur l’isolation mise en place dans le logement ; le professionnel a la possibilité d’évaluer la performance en considérant qu’ étant donné qu’il n’y a rien qui permet de justifier l’isolation , elle n’existe pas  . Cela qui change évidemment la note de façon significative suivant que le professionnel ne veuille prendre aucun risque ou suivant qu’il essaie de rechercher la présence d’isolant en menant des investigations en profondeur.

Réduire sa consommation d’énergie devient plus que jamais primordial , tant pour la lutte climatique que face à l’envolée des factures. Pourtant, beaucoup d’aides versées aux ménages qui isolent  leur logement diminuent drastiquement depuis un an. Le dossier devient sensible pour le qui sera gouvernement nouvellement désigné.

 On s’y attendait , mais la pillule n’en reste pas moins dure à avaler. Au moment ou il n’a jamais été aussi nécessaire de maîtriser notre consommation d’énergie, toute une série d’aides versées aux ménages qui décident d’isoler leur logement vont diminuer, à partir du 1er mai. La baisse est très significative , car d’après les retours de différents professionnels , les primes et les “Coup de pouce” allant de pair avec les CEE ( Certificats d'Economies d’Energie) ,  vont chuter suivant les travaux engagés , de 20 à 30%. Ce sera le cas pour les réseaux d’eau chaude sanitaire (-21%) , les toitures terrasses (-26%) et l’isolation des sols (-32% d’aide environ).

 Une des spécialistes de la rénovation énergétique, la société Hellio annonce que les primes versées pour l’isolation des murs vont baisser d’un tiers (33%) pour les logements chauffés à l’électricité et de plus de moitié (58%) dans les logements chauffés au gaz ou au fioul. Cette baisse intervient au moment où la maîtrise de l'énergie n'a jamais été aussi indispensable pour lutter contre la hausse des prix de l'énergie, le dérèglement climatique et la précarité ”, déclare Marina Offel, l’une des responsables du groupe.

Fin des offres de travaux à 1 euro.

 Déjà  il y a quelques mois, le gouvernement avait décider de réduire certaines bonifications afin de réguler le secteur et mettre fin aux offres de travaux à 1 euro, source d’arnaques. Avec le dispositif des CEE les fournisseurs d’énergie peuvent financer des actions d’économies d’énergie chez les particuliers et à atteindre des objectifs fixés par périodes triennales. En contrepartie des aides qu’ils accordent aux ménages, ces “obligés” reçoivent des certificats, dont le nombre dépend des économies d’énergie qu’ils financent. Les financements de ces opérations, sont effectués par les pouvoirs publics par un système de bonifications.

 Ce mécanisme a  permis d’augmenter le nombre de chantiers de rénovation  énergétique, mais il a aussi généré quelques effets d’aubaine.  Il a fallu réduire ces aides, pour soutenir en priorité les économies d’énergie “réelles”. En d’autres termes : financer moins mais financer mieux. Dans cette logique les pouvoirs publics vont réduire de nouveau les aides sur l’isolation, à partir du 1er mai.

La seconde raison, plus problématique,  explique la baisse structurelle des primes CEE , en effet à partir du 1er janvier 2022, une nouvelle période d’obligation a débuté avec de nouveaux objectifs d’économies d’énergie demandée aux énergéticiens. Seulement , ceux-ci disposent d’un important reliquat de CEE de la période précédente. En décembre dernier, ce stock représentait même pour un peu plus de 10% des 2.500 TWh d’économie d’énergie à réaliser d’ici 2025. Ce qui réduit d’autant leurs objectifs et se ressent directement sur le niveau des primes qu’ils versent aux particuliers. Car leurs montants dépendent certes du volume des économies d’énergie générées par les rénovations engagées, mais aussi du prix unitaire des CEE. Or celui-ci est extrêmement volatile. Et si la demande en CEE des obligés s’affaiblit en raison des stocks qu’ils détiennent, le cours chute. Ce qui réduit encore un peu plus le montant des aides et augmente le prix des travaux pour les ménages.

 “Il y a eu un mauvais calibrage du dispositif, car on n’a pas tenu compte des stocks de CEE qu’ils détiennent. Selon nos calculs, il faudrait relever le volume global d’obligations de 800 TWh. En-deçà de ce seuil, il n’y aura aucune remontée du cours”, affirme Audrey Zermati, qui plaide pour une action rapide, “dès la nomination du nouveau gouvernement”. Le ministère du Logement compte bien agir en ce sens en augmentant le volume des obligations. “L’objectif est de faire remonter le prix du CEE à son niveau de 2021 avant la fin de l’année. Après quoi il faudra trouver le bon vecteur pour stabiliser ce prix, afin qu’il reste à un niveau suffisamment élevé, mais pas trop, pour ne pas retomber dans les effets d’aubaine passés”, a expliqué un conseiller technique du ministère.

Cette évolution entraine une hausse des coûts pour les ménages qui voudraient faire des travaux chez eux. Avec la hausse du coût des matières premières c’est un poids supplémentaire qui viendrait s'ajouter à et à la hausse  des prix. Une baisse des mises en chantier est donc à craindre.

Cela représente un sujet à risques pour le nouveau gouvernement , Bastien Resse, directeur stratégie et relations extérieures de l'opérateur Enalia avertit : « Au vu des prix actuels de l'énergie, il est primordial d'opérer un maximum de travaux avant l'hiver prochain. D'autant qu'on ne sait pas combien de temps sera encore maintenu le bouclier tarifaire. Les prix pourraient brutalement repartir à la hausse s'il devait être supprimé dans les prochains mois».

Les solutions pour répondre à votre rénovation énérgétique :

ISOLATION :   https://www.capital.fr/page/isolation-maison

Isolation extérieure des murs : https://www.iso2000.fr/isolation-murs/?Source=D&gclid=Cj0KCQjw37iTBhCWARIsACBt1IzjcXsanmydFcJ0Mhv1-OnBMlAtQF3U3dbnAAIliWPxM9Rk-Rg8J6MaAswHEALw_wcB

CHAUFFAGE :  https://www.capital.fr/page/changement-de-chauffage

Aides PAC : https://www.aides-pac-national.fr/?gclid=Cj0KCQjw37iTBhCWARIsACBt1Ix0eFSZ724GHW79ARWFtMn5WzJgVfPd56s_aPQFdxZgANOa3jnUKkQaAlg7EALw_wcB

Le texte du « plan climat » exigerait , la rénovation de près de la moitié du parc locatif d’ici 2034 , selon la Fnaim . Cela représente un compte à rebours impossible à tenir d’après cette fédération, qui a aussi opéré une estimation du coût total des travaux à réaliser pour arriver à cette échéance. En considérant l’investissement moyen nécessaire à l’atteinte de l’étiquette D, au départ de la classe G (48.000 euros en logement individuel, 30.000 euros en collectif), de la classe F (32.000 euros et 20.000 euros) et de la classe E (16.000 euros et 10.000 euros), la Fnaim calcule un coût total de 87 milliards d’euros pour le seul parc locatif privé (hors HLM) ! “Sans ajustement du calendrier, on court à l'obsolescence programmée du parc locatif privé, puisque de nombreux bailleurs vont abandonner la location longue durée, pour vendre leur bien ou privilégier la location meublée touristique, bien moins contraignante”, avertit Jean-Marc Torrollion président de la Fnaim.

Alignement sur le calendrier européen

 La Fnaim, l’Unis et Plurience ont proposé  une amélioration du texte de loi , qui consisterait à aligner le rythme de la rénovation énergétique sur le calendrier de l’Union européenne (UE). La réglementation européenne sur la performance énergétique des bâtiments prévoit la fixation de nouveaux objectifs à atteindre, aussi bien pour les bâtiments neufs que pour les anciens. Cette règlementation demande à ce que  les bâtiments existants devront atteindre a minima la classe F au 1er janvier 2030 et la classe E au 1er janvier 2033. Les trois organisations suggèrent donc de suive tout simplement  ce calendrier, qu’elles jugent moins contraignant et plus réaliste . Jean-Marc Torrollion précise en outre que : “La directive européenne s’avère certes moins exigeante, car elle ne se concentre que sur les passoires thermiques, mais elle se révèle plus ambitieuse, dans le sens où elle concerne aussi les logements occupés par leurs propriétaires, et pas uniquement les biens mis en location".

Comment pourrait-on obliger les propriétaires occupants à engager des travaux ? Les professionnels de l’immobilier proposent de suivre également la stratégie de l’UE avec la  directive Performance énergétique qui propose une approche différente de la loi française, et pour laquelle une rénovation s’imposerait aux bâtiments existants « mal classés » qui s’accompagnerait d’un vaste plan de rénovation du parc immobilier lors d’une vente  ou d’une mise en location d’un bien immobilier. Avec une obligation de rénovation énergétique dès lors que celui-ci est mis sur le marché pour une vente ou déjà présent pour une location . Cette façon d’agir apparaitrait plus crédible, et aussi adaptée aux copropriétés , bientôt soumises en France à l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux (PPT).

Les principales organisations du secteur immobilier ont demandé à celui ou celle qui sera élu(e) à la présidence de la république à totalement revoir la politique de rénovation énergétique des logements et à s’aligner sur le calendrier européen.

Le logement représente la première dépense contrainte des Français et donc la préoccupation majeure, à l’aune de ce scrutin , aussi la Fnaim et l’Unis, ainsi que l’association Plurience, qui regroupe les acteurs de la gestion et de la transaction, regrettent que le logement peine encore à s’imposer dans les débats. “L’ensemble des candidats aurait dû s’exprimer sur le logement. Ce n’est pas le cas et on ne peut que le regretter. ” déclare Jean-Michel Camizon, le président de Plurience. A la croisée des enjeux sociaux, économiques et écologiques, le logement induit à lui seul un grand nombre de défis qui seront à relever dans les années à venir. Des enjeux face auxquels les programmes des candidats à l’Elysée ne semblent, pour l’heure, pas à la hauteur.

Repenser la rénovation énergétique

Les professionnels jugent imparfaites , la loi Climat votée l’an dernier même si “L’urgence écologique est indéniable et nous n’en contestons ni les chiffres, ni les enjeux, le calendrier induit une accélération trop brutale”, estime Jean-Marc Torrollion. Pour rappel, la principale mesure du texte concernant l’immobilier tient dans l’interdiction progressive de location des logements G, F et E à horizon 2034. Une interdiction qui repose sur l’indécence énergétique des logements, qui deviendront petit à petit impropres à la location.

Le calendrier a été établi sans aucune étude d’impact  et sur la réalité du parc immobilier. Le ministère de la Transition écologique évalue en effet à 4,8 millions le nombre de passoires thermiques, c’est-à-dire le nombre de logements F et G. Mais, la Fnaim l’assure, depuis l’entrée en vigueur de la réforme du DPE , ce chiffre serait largement sous-estimé. “Nous anticipons une performance énergétique bien inférieure à celle prévue du parc existant. Nous serons probablement plus autour de 7 à 8 millions de logements indécents”, tranche le patron de la Fnaim. “D’autant que la loi Climat et résilience prévoyait initialement que ces passoires thermiques devraient être rénovées pour atteindre a minima l’étiquette E. Mais finalement, en interdisant aussi de louer les biens E, ces passoires thermiques devront atteindre au moins la classe D. Ce qui n'est pas du tout la même chose”, poursuit-il.

 La liste des éléments à vérifier lors des visites pour un achat immobilier est longue et tout le monde n’a pas les compétences techniques Diagnostics immobiliers, humidité, électricité, plomberie… Pas facile de s’y retrouver. Ce qui est primordial , c’est d’être bien accompagné, explique Saphia Hachem, créatrice de « Tonton j'achète » . 

Eléments qu’il faut prendre en compte .

Pour eviter une visite stressante, surtout lorsqu’on achète pour la première fois ou quand on possède peu de connaissances  des techniques du bâtiment. Il faut bien faire attention lors de cette inspection . Voici une petite liste non exhaustive des éléments qu’il vaut mieux vérifier.

• L’orientation du bien : plein sud, le soleil est garanti !
• L’humidité : c’est un défaut souvent difficile à corriger.
• L’électricité et la plomberie : si les installations sont vétustes, les mettre aux normes sera indispensable.

Le DPE : le diagnostic de performance énergétique renseigne sur la facture de chauffage  suivant la qualité de l’isolation et des équipements énergétiques . Attention au DPE : dès 2023 les biens classés G seront interdits à la location !

• Les diagnostics essentiels : Carrez, amiante, plomb, électricité, gaz, selon l’ancienneté du bien, ils ne sont pas tous obligatoires.
• Les comptes-rendus d’Assemblée générale de copropriété :  donnent un aperçu de la  gestion de l’immeuble par le syndic.

Côté technique :  il ne vaut mieux pas s’improviser professionnel du bâtiment  ! car même avec une bonne préparation , il est courant de passer à côté de certains éléments. Comment ne pas faire d’erreurs ? Des professionnels peuvent vous accompagner pour analyser le bien qui vous plait.

Se faire accompagner par un professionnel

Quand on n’a pas  un professionnel de l’immobilier avec soi , la meilleure solution est de faire appel à l’un d’entre eux , car tout le monde n’a pas un proche qui peut aider, c’est en tout cas le constat qu’a fait Saphia Hachem lors de l’achat de son premier bien.  L’idée lui est alors venue pour épauler les futurs propriétaires comme son oncle l’a fait pour elle, de créer  Tonton j’achète !

C’est une start-up  qui a pour vocation de mettre en relation des acquéreurs et des professionnels de l’immobilier et du bâtiment qui analyseront le bien. « Au final l’acquéreur doit pouvoir disposer de toutes les informations pour pour acheter sereinement et sans mauvaise surprise ! Cela représente un un atout inestimable, surtout quand il s’agit de primo-accédants », explique Saphia Hachem. 

Les acheteurs peuvent entrer en contact avec eux via l’application mobile et convenir d’un rendez-vous pour visiter le bien ensemble. Eux pourront ainsi se concentrer sur l’ambiance ressentie sur place et les aspects plus esthétiques comme le volume des pièces ou la luminosité, pendant que leur « tonton » s'attellera à la partie technique.

Ces avis de professionnels   viennent  renforcer le discours des agents et des propriétaires car leur périmètre d'inspection vient en complément des diagnostics immobiliers, notamment sur des éléments qui ne sont pas contrôlés par le diagnostiqueur. « Le tonton indiquera les éventuels vices cachés, contrôlera les équipements, et vous expliquera aussi en détail des diagnostics immobiliers, souvent incompréhensibles pour les néophytes... En plus, il pourra donner ses préconisations et ainsi apporter une aide dans la prise de décision en faisant disparaitre les craintes que l’on peut avoir avant l’achat. Tout cela avec une estimation d’éventuels travaux et en expliquant les éventuelles anomalies, ou encore en estimant les dépenses énergétiques », indique Saphia Hachem.

A l’issue de la visite, le « tonton »  enverra ses conclusions directement sur l’application via un rapport d’inspection, avec des explications claires sur les éléments techniques de l’immobilier et du bâti. « C’est une façon de rassurer les acheteurs et ce rapport peut aider à la négociation du bien ou simplement maîtriser son budget, pour un projet qui est souvent celui d’une vieet  pour lequel on s'endette en général au moins pour 20 ans », souligne Saphia Hachem. Les avantages pour les accédants sont donc multiples : estimer ses coûts, éviter les mauvaises surprises après achat, bien estimer le montant des travaux et pouvoir négocier le bien.

Avoir  les clés en main pour faire le bon choix et éviter les mauvaises surprises ! D'autant que le tonton ne travaille ni pour le vendeur, ni pour l’agent immobilier… C’est un professionnel compétent  en toute neutralité. car il n’a aucun intérêt à inciter à acheter , il assure une analyse objective pour que le futur acquéreur se fasse sa propre opinion du bien. Aucun bien n’étant parfait, il pourra néanmoins choisir celui qui lui convient le mieux en toute connaissance de cause !

Même pour un agent immobilier, « Tonton j'achète » peut aussi  être très utile ! Un professionnel de l'immobilier lui non plus n’est pas expert en BTP , cela cela peut lui compliquer la tâche quand le bien est difficile à vendre car nécessitant de gros travaux. Se faire accompagner par un tonton lui permettra de présenter à ses clients un rapport qui explique en détail l'état actuel du bien et ses axes d'amélioration, et pour lui aussi d’augmenter ses chances de vendre, en fournissant des estimations fiables , en valorisant  son offre  commerciale et en rassurant ses clients. Ainsi, les acheteurs qui visitent le bien peuvent mieux apprécier le bien grâce aux solutions envisagées par l'expert de « Tonton j'achète ». 

À noter également que l'expertise apportée par un professionnel comme « Tonton j'achète » est autant utile dans le neuf que l'ancien. En effet, si sur le papier un bien neuf ne devrait pas devoir présenter de défauts, il est préférable d'avoir un expert à ses côtés pour assurer le suivi de chantier et la livraison du bien. Ainsi, quel que soit votre profil, un accompagnement professionnel est toujours une bonne idée pour ne rien laisser au hasard. D'autant que leurs offres couvrent tout le périmètre du logement : pré-achat, pré-vente, pré-réception, suivi de travaux, copropriété, neuf, ancien, construction, locaux commerciaux...

La loi Climat et résilience a posé les critères d'une "rénovation énergétique performante" pour lutter contre les passoires thermiques. Le décret du 8 avril  définit les exceptions à ces critères.

 L’article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), article 155 de la loi Climat et résilience énonce les critères d’une rénovation énergétique performante. L'opération doit au final amener au classement du bâtiment avec la lettre  A ou B du diagnostic de performance énergétique (DPE), et étudier six postes de travaux : l'isolation de la toiture, des planchers bas et des murs, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées. Pour bénéficier de certaines aides il faut effectuer une rénovation énergétique performante , ces aides entrent dans le cadre du dispositif des certificats d'économie d'énergie (CEE).

Dans les cas ou la rénovation énergétique ne permet pas d'atteindre la classe A ou B celle-ci pourra cependant être jugée performante dans deux hypothèses. Tout d'abord, lorsque les bâtiments ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant de décrocher au moins l'étiquette B, "en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien". La loi exige alors que les travaux apportent un gain d’au moins deux classes énergétiques après que les six postes d’amélioration cités précédemment aient été traités.
Le second cas dérogatoire concerne les passoires thermiques (classe F ou G), à condition que les travaux permettent d'atteindre au moins la classe C et que tous les postes de travaux aient été étudiés.

Le nouveau décret vient donc de préciser la teneur des contraintes et des coûts justifiant cette exception. 

Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales

Peuvent ainsi bénéficier de critères dérogatoires les bâtiments pour lesquels des travaux de rénovation performante « entraîneraient des modifications de l'état des parties extérieures ou des éléments d'architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour » :
- les sites inscrits ou classés au titre du Code de l'environnement
- les immeubles ou ensemble architectural ayant reçu le label  "qualité architectural",
- les monuments historiques classés ou inscrits, les sites patrimoniaux remarquables ou les abords des monuments historiques,
- les constructions, en vertu des règles locales d'urbanisme concernant l'implantation (prises sur le fondement des articles L. 151-18 et L. 151-19 du Code de l'urbanisme) - sous réserve du droit de surplomb pour une isolation thermique par l'extérieur, lui aussi créé par la loi Climat et résilience.

Rénovation : le droit de surplomb au service de l'isolation des bâtiments

Autre cas défini dans le décret : les travaux de rénovation performante risquent de créer une pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos couvert du bâtiment. Ce risque doit est justifié par une note argumentée rédigée par un homme de l'art et sous sa responsabilité  .

Dernier cas d’exception : lorsque les travaux de rénovation performante  ne sont pas conformes aux obligations relatives, de la sécurité des biens et des personnes du droit des sols, du droit de la propriété, ou de l'aspect règlementaire des façades et à leur implantation.

Enfin, le décret d’exceptionnalité s’applique lorsque les coûts des travaux de rénovation sont "manifestement disproportionnés"    lorsqu'ils    « excédent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel dans le domaine de l'immobilier ».

Délais pour une "rénovation énergétique globale"

La loi Climat et résilience qui  qualifie de "rénovation énergétique performante globale" une rénovation dans  laquelle les six postes de travaux recommandés dans le DPE sont traités , énonce ainsi que que ce délai de réalisation maximal est de :
- 18 mois pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation ne comprenant qu'un seul logement ;
- 24 mois pour les bâtiments comprenant jusqu'à cinquante logements ;
- et de 36 mois lorsque le bâtiment en comprend plus de cinquante.

"Ce délai court à compter de la date du premier ordre de service délivré pour le démarrage des travaux de rénovation, et a pour terme la date du dernier procès-verbal de réception de ces mêmes travaux", indique l'article 1er du décret.

Transmission des audits énergétiques à l'Ademe

Modifications apportées par la loi Climat et résilience concernant les audits énergétiques  : désormais  les audits énergétiques réglementaires doivent transmis, par les professionnels en charge de les établir, à l’Ademe. Le décret détaille les modalités de cette transmission, qui se fera via un traitement automatique de données mis en place par l'Ademe.
Les données sont mises à la disposition des collectivités territoriales, des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL, de l'observatoire des logements indignes, des associations de lutte contre la précarité énergétique et de l'Anah par un accès à ce traitement.

Décret n° 2022-510 du 8 avril 2022 pris pour l'application des articles L. 111-1 et L. 126-32 du Code de la construction et de l'habitation

des articles L. 111-1 et L. 126-32 du Code de la construction et de l'habitation

A partir du 1er avril, dans les communes soumises à l’encadrement des loyers les professionnels de l’immobilier auront l’obligation d’afficher sur leurs annonces de location le loyer maximum autorisé. Cette exigence concernera par la suite les particuliers .

 Sur les annonces de location immobilière les informations à faire figurer sont plus nombreuses . Descriptif du bien, montants du loyer et des charges, étiquette énergétique… et à partir du 1er avril pour les agents immobiliers il faudra mentionner le loyer maximum qu’il est possible d’appliquer dans les communes soumises à l’encadrement des loyers. Cette disposition, prévue par la loi Elan de 2018, doit permettre de mieux informer les locataires et de plus facilement contrôler le respect de la réglementation.

 Ce dispositif est un mécanisme expérimental qui appliqué localement  consiste à fixer un loyer de référence par type de bien immobilier et par quartier, et ainsi d’étabir un plafond de loyer pour chaque type de  location. Il s’applique pour l’heure à Paris et dans certaines communes du Grand Paris (Aubervilliers, Saint-Denis, la Courneuve, Saint-Ouen, Bagnolet, Bobigny, Montreuil, Pantin, Romainville, etc.), à Lille, Hellemmes et Lomme, ainsi qu’à Lyon et Villeurbanne. Le dispositif va être appliqué à Bordeaux et Montpellier d’ici la fin de 2022.

 A partir d’avril 2022 , en passant par un professionnel de l’immobilier, l’annonce de location devra obligatoirement mentionner le loyer de référence, équivalent au loyer médian du marché, ainsi que le loyer majoré, fixé par arrêté préfectoral (+20% du loyer de référence), celui-ci est le loyer maximum autorisé pour louer son bien. Dans le cas ou un complément de loyer est aplliqué , cette information devra aussi figurer sur l’annonce en précisant ce qui justifie la majoration comme des atouts particuliers :  vue exceptionnelle, jardin privatif, équipements de luxe, etc... Cette notion de complément de loyer reste encore assez floue ,  la loi ne définissant pas précisément la nature des caractéristiques qui le justifient . Aussi, la mise en place d’un complément de loyer donne régulièrement lieu à des litiges entre bailleurs et locataires.

Obligation étendue aux particuliers

Cette nouvelle obligation sera rapidement étendue à toutes les annonces mises en ligne par les particuliers sur les sites de location tels que SeLoger, PAP ou Leboncoin. Un arrêté sera publié prochainement et définira les informations à faire figurer sur les annonces, prévient le ministère du Logement. Il devrait vraisemblablement s’agir des mêmes informations que celles demandées sur les annonces des professionnels. Pour laisser le temps aux bailleurs particuliers de se conformer à la règle, cette obligation entrera en vigueur à l’été 2022 (date non encore précisée) .

Encadrement des loyers : la mairie de Paris va sanctionner directement les abus.

 L’encadrement des loyers a fait son retour dans la capitale en 2019 et certains organismes essaient d’évaluer le taux de conformité des annonces de location. Selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), en 2020, 26% des baux se sont conclus par un loyer au-dessus du plafond, cela représente une baisse de deux points par rapport au second semestre 2019. Les dépassements ne dépendent pas vraiment de la typologie du logement, sauf pour les logements les plus exigus , ils sont évalués à 60% des logements de surface inférieure à 20 mètres carrés, contre 16% seulement pour les deux-pièces. Cette différence résulterait, selon l’Olap, de la grande hétérogénéité de surface du parc des 1 pièce, composé à la fois de chambres de service et de studios. “Les bailleurs peuvent alors pratiquer, pour les très petites surfaces, des loyers au mètre carré élevés tout en proposant un loyer mensuel accessible”, observent les auteurs.

 La Mairie de Paris va demander un transfert de compétence pour sanctionner elle-même les propriétaires qui ne respectent pas la législation sur l’encadrement des loyers et cela constitue une première en France , car cette mission a été jusque ici  assurée par la préfecture d’Île-de-France, mais la Ville de Paris ne la juge pas assez ferme envers les propriétaires abusifs. Puis l’État devrait donner son feu vert et les élus sont assez confiants sur l’issue favorable de la demande. La Mairie de Paris cherche à récupérer cette compétence et elle a la possibilité d’en faire la demande avec la loi relative à la décentralisation et à la différenciation qui permet à un représentant de l’État de déléguer le pouvoir de contrôle et de sanction aux élus locaux qui le souhaitent. La Ville de Paris devrait donc être la première à en bénéficier.

Selon une enquête de la Fondation Abbé Pierre publiée en 2021, 35 % des annonces publiées entre août 2020 et août 2021 dépassent les plafonds autorisés par la loi avec un écart moyen constaté de 196 € par loyer. Du côté des sanctions, même constat : peu de propriétaires bailleurs ont été en réalité pénalisés. En 2021,  seulement neuf amendes ont été prononcées par le préfet d’Île-de-France, sur les 116 signalements reçus. En transférant la compétence à la commune, le contrôle devrait être plus efficace que la préfecture. À noter quand même , que l’État continuera de toucher l’argent des amendes infligées aux bailleurs sanctionnés.

Pour l’association regroupant des propriétaires , le nouveau DPE s’apparente à un « accident industriel ». et elle demande des mesures pour corriger la situation.

Christophe Demerson, le président de l’UNPI, l’association de défense des propriétaires et copropriétaires est ulcéré contre ce nouveau DPE , nouvel outil de mesure de la performance énergétique des logements « Le nouveau DPE mis en place en juillet 2021 est un moyen de fabriquer de l’obsolescence programmée ! »  a a-t-il déclaré et celui-ci a été  mis en place en provoquant dès le départ des « ratés »  remettant en cause sa fiabilité..

Il s’est avéré en effet qu’un logement avec un meilleur classement dans le DPE se vend mieux , mais d’après lui, le nouveau DPE va conduire d’ici à 2034 à  « l’arrêt de mise en location de 8 millions de logements ». Autrement dit, les propriétaires bailleurs de passoires énergétiques classés en E, F ou G , car la plupart d'entre eux  ne voudront ou ne pourront pas effectuer les travaux d’amélioration de la performance énergétique de leurs biens et  vont les retirer du marché. Interrogés par l’UNPI, seuls 11,87 % des propriétaires concernés déclaraient récemment vouloir se mettre en conformité au plus vite. La valeur vénale de ces logements.va logiquement baisser s’insurge Christophe Demerson « Comment les Français vont-ils alors se loger ? » Celui-ci  tire la sonnette d’alarme : « les petits bailleurs vont prendre le bouillon ! ».

Le nouveau DPE pénalise les  petites surfaces.

«25 à 40 % du parc locatif va sortir dans les années à venir , des critères de performance énergétique exigés pour être autorisé à louer » , constate Thierry Marchand, président de la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers Fnaim,  Déjà, dès le 1^er janvier 2023, les logements qui dépasseront le seuil de consommation de 450 kWh/m2 ne pourront plus être loués. Or d’après l’UNPI, il est impossible de passer d’une note G ou F à B, pour les toutes petites surfaces et  comme le soulignait BFM récemment., le coût des travaux pour enlever à un logement  sa qualité de passoire thermique est au minimum de 40 000 euros .

Dans les centres-villes, en présence de bâtiments qui font partie du patrimoine architecturale (pierre de taille en façade , ou immeubles dans des secteurs classés par les Bâtiments de France ), il est impossible de faire des travaux d’isolation par l’extérieur  et les propriétaires seront obligés d’isoler par l’intérieur avec pour conséquence une  perte de surface habitable et cela risque, en plus d’affecter la décence imposée en matière de m2  pour que le logement soit conforme aux normes en la matière. Avec une révision à la baisse du montant des loyers . En habitat collectif il y a l’ absence d’obligation pour tous les copropriétaires  de contibuer aux travaux d’isolation alors que  certains travaux comme l’isolation des plafonds au dernier étage ou au plancher au sous-sol ,  doivent faire l’objet d’une approbation à la majorité des copropriétaire. Un copropriétaire a lui seul n’a aucun moyen de contraindre la copropriété à réaliser les travaux nécessaires , pour améliorer la performance énergétique . Thierry Marchand rappelle à ce sujet que : « 60 % des locations se font  dans des appartements ».

L’UNPI veut des mesures d’urgence.

Face à ce constat, l’UNPI rclame plusieurs mesures en urgence pour éviter un blocage du marché locatif :  revoir le calendrier des objectifs de rénovation avec en parallèle les interdictions de location , qui est considéré comme irréaliste et inflationniste. Supprimer l’opposabilité du DPE, qui permet à un juge saisi par un locataire de réviser à la baisse le loyer tant que les travaux ne sont pas faits. Sortir la performance énergétique des critères d’évaluation de la décence d’un logement. L’UNPI réclame en outre des mesures fiscales pour les propriétaires engageant des travaux de rénovation énergétique , notamment au niveau de la  taxe foncière , la franchise de TVA pour le dispositif Loc’Avantages et la création d’un amortissement complémentaire ou le doublement de l’abattement forfaitaire pour les propriétaires de biens loués nus qui se lancent dans ce type de travaux .

L’Union nationale des propriétaires immobiliers, la Fnaim plusieurs  acteurs immobiliers tels Nexity , Foncia, Crédit Agricole Immobilier , Orpi se mobilisent depuis plusieurs mois à ce sujet auprès des pouvoirs publics . Rien n’a évolué pour l’instant au niveau du gouvernement , peut être que l’élection présidentielle va rebattre les cartes si une nouvelle majorité apparait ...

Quelle sera la réaction du marché immobilier face à la guerre en Ukraine, cela a commencé avec les coûts de l’énergie et des matières premières et la hausse de l’inflation ? Le conflit va rapidement se traduire par une nouvelle hausse des prix, puis de la fiscalité, avertit Henry Buzy-Cazaux, de l’Institut du Management des Services Immobiliers.

Durant la pandémie tout le monde vantait la résilience de l’immobilier résidentiel ! Elle était surprenante, imprévue et magnifique. Effectivement le marché de la revente a battu tous les records, avec 1,2 millions d’opérations, souvent vers  des territoires que le mouvement n’avait pas atteints jusqu’alors , pour leur situation au vert , loin des centres villes . Le logement redevenant  une valeur refuge  avec pour la population une envie grandissante de devenir propriétaire à un point jamais connu auparavant . Seulement il ne faut pas oublier que les circonstances avaient été accompagnées artificiellement , parce que l’économie avait été placée sous perfusion, avec la politique du “quoi qu’il en coûte” , le blocage des taux d’intérêt les aides données aux entreprises et aux salariés .

On pensait aussi que la reprise assainirait la situation en et que le marché immobilier resterait vigoureux sans soutien apporté à l’économie. Les derniers mois ont donné raison à cette façon de voir et on se réjouissait que le cauchemar avait pris fin . Le secteur se prenait à espérer que la future politique du futur exécutif traiterait  mieux le logement que le gouvernement actuel , en particulièrement redynamiser la construction dans le neuf . Mais voilà que les ambitions d’un homme, Vladimir Poutine, rebat les cartes : quelles seront les conséquences pour l’immobilier ? Cette fois, il y a fort à parier que le marché soit véritablement impacté .

Le moral des ménages,  qui est le principal ressort,  est en train de montrer des signes de faiblesse. Les Français ont eu confiance dans l’État pour faire face à la crise sanitaire, qui mobilisaient toutes les énergies non seulement chez nous mais dans le monde entier.  La crise géopolitique actuelle effraie à juste titre , la guerre est à nos portes, sans compter la menace nucléaire brandie d’emblée par le dirigeant russe sachant la puissance de destruction qu’elle représente pouvant  annihiler sans distinction toute une partie du monde. Désormais on ne parle plus d’immobilier en termes de  valeur refuge ou d’épargne de précaution. Plus question de préempter en quelque sorte son propre avenir par des achats de logements, avec un endettement long : la population craint l’avenir avec le sentiment terrible que l’ennemi cette fois n’est pas maîtrisable.

On était convaincus de l’issue de la crise sanitaire , avec l’aide de la science médicale pour lutter contre un virus et la discipline collective pour s’y protéger. Maintenant on se rend compte que le chef du Kremlin peut nuire au monde entier avant qu’on ne puisse le stopper . Les projets les plus engageants des ménages pourraient alors être ajournés , quand 90% d’entre eux , selon le dernier sondage IPSOS , déclarent craindre le pire . La pierre elle-même devient vulnérable et les images de destruction en Ukraine ne sont pas là pour apaiser les esprits.

Les décideurs économiques les plus puissants de tous les pays sont aujourd’hui plus préoccupés par la santé de leur économie domestique et celle de leur société que par les investissements hédoniques, notamment sur le marché du luxe pénalisé par le blocage des échanges avec la  Russie et ses riches investisseurs.

L’immobilier va également pâtir des conséquences des sanctions économiques avec l’augmentation du coût des matières premières importées le pétrole et le gaz en tête .  Les factures énergétiques des ménages vont être majorées dans des proportions impossibles à préciser à ce stade, en tout cas fortement déstabilisatrices du marché . L’État va poser des amortisseurs, mais cela n’empêchera  pas l’inflation. Déjà avec le Covid le coût de construction des logements neufs avait augmenté avec la hausse des matières premières (bois , ciment …) , mais ils vont encore monter . Concernant les taux d’intérêt des crédits immobiliers, ils seront obligés de suivre l’inflation , cela va diminuer les demandes de prêts et donc des ventes et compromettre la croissance convalescente de l’économie .

Autre préjudice : La chute des Bourses dans les valeurs les plus fiables,  ont depuis le début de la guerre perdu plus de 10% de leurs avoirs , cette épargne de près de 200 milliards constituée pendant les confinements ou semi confinements successifs. On comptait sur cette manne pour alimenter l’immobilier, par des achats comptant de résidences principales ou secondaires, ou des parts de SCPI ou d’OPCI. Où s’arrêtera la débâcle ? Personne ne peut le dire.

La guerre est source de dépenses au plus haut degré et le budget de la Défense sera inévitablement augmenté , alors que la crise sanitaire a creusé notre déficit public dangereusement car la lutte contre le risque de crise économique liée à la Covid a déjà coûté 140 milliards. On sait juste que l’Allemagne a décidé d’une rallonge de 100 milliards d’euros, pour faire face à la menace militaire. En conséquence il est inévitable que l’État va recourir à une hausse de la fiscalité des particuliers dans les exercices à venir pour rétablir les finances publiques.

Quel sera  le remède ? Les efforts du monde entier sont déployés pour que cesse le conflit entre la Russie et l’Ukraine. Si la campagne électorale met le logement au rang de ses premières préoccupations et donne aux Français des raisons de croire plus que jamais dans ce type d’investissement on pourra parler de résilience de l’immobilier résidentiel . Il faudrait aussi que les banques soient au rendez-vous de l’histoire et soutiennent les ménages qui voudront investir , malgré toute l’instabilité qui s’annonce .

France Rénov’ est le tout nouveau service public dédié aux particuliers qui entreprennent des travaux de rénovation énergétique, ce nouvel outil est en lien avec le nouveau DPE.

La problématique de la rénovation énergétique s’est imposée comme une nouvelle réalité dans le quotidien des propriétaires . En cette fin de quinquennat l’actuel gouvernement comprend cette situation et a décidé d’en faire un marqueur de sa politique . La loi sur le nouveau DPE fait apparaitre de nouvelles obligations, accompagnées d’une kyrielle d’aides existantes .

Les mesures prises visent à supprimer les multiples guichets existants , les Français pourront désormais avoir un accès unique,  quel que soit leur parcours de travaux. Le dispositif appelé France Rénov’ se décline sur plusieurs canaux, puisqu’une plateforme internet, déjà en ligne (france-renov.gouv.fr), permet de trouver des informations utiles au sujet de la rénovation de l’habitat, mais aussi un outil de simulation permettant d’identifier les aides financières disponibles pour la rénovation énergétique de son logement, ainsi qu’un annuaire des artisans qualifiés et reconnus garants de l’environnement (RGE). Un numéro de téléphone unique (0 808 800 700) permet ensuite de joindre des conseillers. FranceRénov’ est la plateforme qui permet d’accéder à 450 guichets uniques répartis sur tout le territoire “Espaces Conseil France Rénov’”, qui permet aux ménages d’aller à la rencontre des quelque 1.000 conseillers et qui donne les informations pour se lancer dans les travaux, mais aussi de se faire conseiller et accompagner tout au long du projet. Un autre aspect concerne  les caractéristiques du nouveau diagnostic de performance énergétique lancé en juillet dernier. Un diagnostic plus contraignant qui mesure à la fois les performances énergétiques des logements et les émissions de gaz à effet de serre… et qui peut parfois réserver quelques surprises par rapport aux anciens modes de calcul…

Le réseau des 450 guichets  fusionne les anciens Espaces Conseil FAIRE et les Points rénovation information de l’Anah (PRIS), poursuivra son déploiement en partenariat avec les collectivités locales. Une campagne de communication a déjà débuté pour mieux faire connaître ce service public aux Français .

Le montant accordé dépend du projet et le taux d’intérêt sera laissé à la discrétion des banques. Pour l’heure, deux réseaux se sont engagés à le distribuer : La Banque postale et le Crédit mutuel. Deux autres acteurs pourraient d’ailleurs rapidement suivre, la ministre du logement ayant prévu de rencontrer le directeur général du Crédit agricole et le président du groupe BPCE.

Le décryptage juridique de l’Anil

De son côté, Roselyne Conan, directrice générale de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), a choisi de revenir en détail sur Loc’Avantage, le tout nouveau dispositif d’investissement locatif destiné aux particuliers qui investissent dans l’ancien pour louer , afin de s’occuper  des passoires thermiques sur le marché immobilier.

Pour faciliter le passage à l’acte et sécuriser le parcours des ménages, le gouvernement lance également l’offre de service Mon Accompagnateur Rénov’. Un nouvel interlocuteur qui accompagne les ménages tout au long de leur projet, chargé d’assurer le suivi technique, (comme le choix des travaux), administratif et financier (notamment pour mobiliser toutes les aides disponibles), mais aussi social, pour accompagner les ménages les plus modestes. Pour l’heure, cette mission est remplie par les opérateurs de l’Anah et des Espaces Conseils France Rénov’. Le service s’étendra dès 2023 à de nouveaux acteurs agréés, comme les architectes et autres professionnels de la rénovation, afin de permettre à tous de bénéficier d’un accompagnement individualisé.

Découvrir mes aides

https://effy.capital.fr/parcours/1/aides-subventions/logement-type

Trouver un artisan

https://effy.capital.fr/parcours/1/devis/logement-type

Maintenant que certaines métropoles ont décidé d’encadrer leurs niveaux de loyers, il faudra bientôt indiquer sur les annonces de location, les plafonds applicables . Le 1er avril 2022 il sera obligatoire de mentionner ce montant, mais uniquement pour les annonces affichées par les professionnels.

Un arrêté paru au Journal Officiel, énonce ainsi l’une des dispositions de la loi Elan, votée en novembre 2018 : les agents immobiliers seront dans l’obligation au 1er avril, d’apposer sur leurs annonces les plafonds de loyers maximum autorisés dans les communes où s'appliquent l’encadrement des loyers. La loi Elan a pour but d’inciter , les grandes métropoles a mettre en place  un système d’encadrement des loyers sur leur territoire. Le mécanisme, qui a déjà été inauguré à Lille et à Paris depuis quelques années, a désormais été étendu à Lyon et Villeurbanne, ainsi que dans beaucoup de communes de la banlieue parisienne. Il sera mis en place également à Bordeaux et à Montpellier.

Désormais, dans ces villes, les professionnels de la location devront donc compléter leurs annonces, en précisant le montant du loyer de base, et le montant du loyer de référence . Des  informations complémentaires , viennent s’ajouter à cette obligation c’est la liste d’informations détaillées de l’ arrêté de 2017. Parmi ces éléments indispensables à publier sur les annonce on trouve :

• Le montant du loyer mensuel, “augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables”, suivi de la mention “par mois” et s'il y a lieu de la mention “charges comprises” ;
• Le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire ;
• La commune ou l'arrondissement où se situe le bien ;
• La surface du logement, exprimée en mètres carrés de surface habitable .
• Le caractère meublé de la location ;
• Le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location ;
• Le montant du complément de loyer exigé ;
• Le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé ;
• Le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l'état des lieux.

Pour l’instant, les bailleurs particuliers ne sont pas  soumis à cette obligation qui  imposée aux professionnels de la location. Toutefois, il ne s’agit a priori que d’un répit pour ces derniers. Dans le cadre du vote de la future loi “différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification”, appelée loi 3DS, qui doit intervenir dans les prochains mois , la ministre du Logement Emmanuelle Wargon a l’intention d’y insérer l’extension prochaine de ces mentions , aux annonces publiées par les particuliers,

Selon les pronostics  de l'Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA) , l'éolien et le solaire seront rapidement aussi compétitifs que le gaz et le charbon.

 « Toutes les technologies renouvelables seront aussi compétitives que les énergies fossiles en 2020 », estime l'Irena dans son étude récente sur le prix  des énergies vertes. Les coûts moyens des énergies renouvelables devraient atteindre entre 3 et 10 dollars le mégawattheure (MWh) selon les technologies (éolien, solaire, géothermie, biomasse, etc.), quand les énergies fossiles affichent des coûts entre 5 et 17 dollars le mégawattheure, note l'étude. Ils varient en fonction des pays, selon les gisements en énergie ou des réglementations et aussi du prix du transport.

  Une nouvelle avancée vers la transition écologique pour un avenir moins polluant. Selon cette étude qui vient d’être publiée , les coûts des nouvelles énergies telles que le solaire ou l'éolien vont tant baisser dans les années  qui viennent qu'elles seront bientôt moins chères globalement que les énergies fossiles. Dans son étude L'Agence internationale des énergies renouvelables (Irena)  souligne également que les autres énergies vertes progressent également rapidement.

 Déjà en 2017 , les coûts moyens des nouveaux projets de parcs d'éolien terrestre et de centrales solaires ont fluctué entre 6 et 10 dollars le mégawattheure, avec quelques records plus bas que  cette moyenne. Cela a été le cas aux Émirats arabes unis ou au Mexique dans le solaire. Dans l'éolien, des projets sont déjà régulièrement mis en service avec un coût de 4 dollars le mégawattheure.

 Davantage de concurrence

 Les « meilleurs » projets éoliens terrestre et solaire pourraient ainsi produire une électricité à un coût de 3 dollars par mégawattheure, voire moins dans les deux prochaines années donc en 2020 , cette baisse de tarif  se retrouve dans les autres énergies renouvelables, note l'Irena. L'an dernier, des projets dans la géothermie, la biomasse ou l'hydroélectricité se sont développés avec des coûts autour de 7 dollars le mégawattheure. Le solaire à concentration et l'éolien en mer font également des progrès et certains projets qui seront mis en service d'ici 2020 et 2022 coûteront entre 6 et 10 dollars le mégawattheure :  « Cette nouvelle dynamique témoigne d'un changement significatif de modèle énergétique », selon son directeur général de l'Irena Adnan Z.

  Ces baisses de coûts sont expliquées par une amélioration constante des technologies  et surtout par le jeu d’ une concurrence qui se développe par l’apparition de nombreuse entreprises qui mettent en œuvre des projets d’énergies renouvelables , remarque l'étude. « Se tourner vers les renouvelables  devient une décision économiquement rentable  et ce n'est plus simplement une décision faite au nom de l'environnement » selon Adnan Z.

 Au 1er juillet 2021, le DPE , a été mis à jour . Mais cette nouvelle mouture n’est pas encore tout à fait au point et elle doit être « corrigée » d’ici le 1er novembre

Si Vous avez des questions concernant le nouveau DPE et que vous ne comprenez pas sa nouvelle méthode de calcul ? Vous ne savez pas si votre bien fait partie des logements qui seront concernés par l’interdiction de location à partir de 2022 pour certains et en 2028 pour les autres ? Posez vos questions et remplissez le formulaire sur :

https://www.20minutes.fr/economie/3143631-20211008-immobilier-posez-questions-nouveau-diagnostic-performance-energetique-dpe

Vous obtiendrez une réponse , en vidéo, avec une spécialiste de l’ UFC-Que Choisir ​.

 Le Diagnostics de Performance Energétique (DPE) , qui évalue la consommation d’une habitation et qui classe celle-ci  en catégorie « passoire thermique » ou non , a été mis à jour début juillet , mais c’est une boussole qui n’indique plus vraiment le nord . Après l’abandon du calcul basé sur les factures d’énergie et la généralisation du calcul basé sur les caractéristiques du bâtiment , il est apparu  que des diagnostics ont conduit à surévaluer les défauts pour des biens construits avant 1975.

Un « bug » qui a son importance, puisque les logements les plus énergivores (classés F et G sur l’ échelle allant de A G) seront bientôt interdits à la location à partir de 2025. Le gouvernement a annoncé que des « corrections » seraient apportées à ce nouveau DPE avant le 1er novembre.

Si vous comptez investir ou louer à Lille ? Vous pouvez consulter les chiffres-clés du marché immobilier local établis au 1er avril 2022 afin d’avoir une idée des opportunités à saisir dans la métropole.

Avec  les informations définies par la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) et par l'Observatoire Clameur voici ce qu'il faut savoir si vous envisagez un achat ou une location à  Lille, avec une indication des prix et des loyers pratiqués sur le secteur.
Concernant un achat les prix du mètre carré , d’après les chiffres donnés par la Fnaim, le prix de vente moyen atteignait, au 1er avril 2022, 3.631 €/m² au sein de cette ville. Par rapport à l'année qui s'est écoulée, cet indice a observé une augmentation de 2% contre une baisse (1,2%) pendant le dernier trimestre. On constate également que les prix ont augmenté durant les trois dernières années, de manière prononcée (+19,7%).

Prix au m² à Lille en avril 2022

Pour se faire une idée des prix de la pierre pratiqués à Lille, il faut entrer dans le détail. Au 1er avril 2022, une maison y revenait autour de 2.945 €/m², contre 3.817 €/m² pour un appartement. Pour aller plus loin, consultez ci-après les prix moyens par typologie de logement :

• Maison T3 : 2.926 €/m²
• Maison T4 : 2.863 €/m²
• Maison T5 : 2.772 €/m²
• Maison T6 et + : 3.124 €/m²
• Appartement T1 : 4.565 €/m²
• Appartement T2 : 3.970 €/m²
• Appartement T3 : 3.619 €/m²
• Appartement T4 et + : 3.328 €/m²

Pour comparer aux alentours , le prix moyen du mètre carré, dans la commune, est supérieur de 44% à celui du département qui s'affiche en moyenne à 2.038 €. Retrouvez tous les biens immobiliers FNAIM à louer ou à acheter sur Lille.

Loyers au m² à Lille sur les 4 derniers trimestres

Peu importe si vous êtes propriétaire-bailleur ou locataire, vous serez aussi intéressé de découvrir la variation des baux à Lille. Les données proviennent de l'Observatoire Clameur qui recense sur une année tous les baux signés dans la ville .

Hors charges, le loyer médian* des appartements, toutes surfaces confondues, à Lille est fixé à 13 €/m² sur les 4 derniers trimestres.
Les loyers ont évolué de -1,9% depuis la même période l'année dernière. On considère donc que la tendance est à la baisse.
Loyers médians* par type de logement disponible à la location à Lille (basés sur les 4 derniers trimestres et n'incluant pas les charges) :

• Appartement T1 : 16 €/m²
• Appartement T2 : 13 €/m²
• Appartement T3 et + : 11 €/m²

On relève que les loyers ont évolué de -3% pour les logements de type T1, de -1,8% pour les T2 et de -0,4% pour les locations T3 et + par rapport à la même période un an plus tôt. Si l'on prend en considération une période de 5 ans, voici l'évolution des loyers en fonction des types de locations : T1 +11,6%, T2 +5,4% et T3 et +, +6,9%.

                                                                                                                       Simulateur immobilier

Habiter à Lille

Lille capitale régionale des Hauts-de-France, chef lieu du département du Nord, comprend 233.098 habitants et s'étend sur un territoire de 35 km².
Lille possède de nombreux  équipements, pour les amateurs de culture, la ville recense 8 théâtres et 4 cinémas. Pour les passionnés de sport, il est possible de profiter de 5 piscines, 36 gymnases et 38 stades. Concernant les commerces, la ville dénombre 4.161 magasins. Sont aussi à disposition des habitants, familles comme étudiants et retraités, 114 espaces verts.

Les Français qui veulent rénover leur logement, peuvent savoir ce qu’ils auront à payer  et s’adresser à un interlocuteur unique. 

Le gouvernement qui a lancé il y a deux ans un dispositif d’aide à la rénovation appelé Ma Prime Rénov’ recence à ce jour 680.000 dossiers qui ont été validés et 380.000 d’entre eux, s’adressent aux ménages. En 2022, 800.000 nouvelles demandes sont attendues , «Moins de 10% ont été refusés» indique le ministère du Logement , pour un taux d'acceptation de 86%. On constate un véritable engouement , mais le montant moyen de l’aide n’est pas à la hauteur de l’ objectif qui était de vouloir inciter les Français à rénover leur habiatation de fond en comble. Effectivement avec un montant d’environ 3200 euros par dossier, il y a  quoi  couvrir le prix d’une nouvelle chaudière sans plus . Et toutes ces  demandes n'ont pas comme projet une rénovation globale qu'encourage le gouvernement. Bien au contraire.

L’autre promesse du gouvernement était d’instaurer un guichet unique , pour attribuer à chaque dossier un seul et même interlocuteur. Car, en plus de savoir combien ils devront payer de leur poche pour les travaux, les Français ont un second souci: savoir à qui s’adresser pour réaliser la rénovation énergétique de son logement. C’est dans ce but que le gouvernement vient de lancer France Rénov’ , avec les aides nationales et les aides des collectivités regroupées sous la bannière France Rénov’.

Ce nouveau service , peut être consulté sur le  site Internet www.France-renov.gouv.fr sur lequel on trouve les coordonnées du guichet à  proximité de chez soi . Sur cette plateforme, on trouve l’annuaire des artisans agréés et on peut calculer le montant des aides attribuées selon le coût des travaux. Pour contacter un conseiller France Rénov’ il y a le numéro vert : 0 808 800 700.

Un interlocuteur peut vous diriger vers un professionnel personnalisé - Mon Accompagnateur Rénov’ - qui suivra votre dossier de A à Z . Celui ci vous conseillera sur la nature des travaux à engager et sur les aides auxquelles vous avez droit. Pour l’heure, le recours à cet expert n’est pas obligatoire pour bénéficier de Ma Prime Rénov’ mais pourrait bien le devenir pour les travaux de plus de 5000 euros. Et même devenir payant. Rendez-vous au printemps prochain pour en savoir plus sur les contours du dispositif. Enfin, les propriétaires modestes qui n’ont pas les moyens de payer leur reste-à-charge, peuvent bénéficier d’une aide sous forme de garantie hypotécaire . Mais pour l’instant deux réseaux bancaires se sont engagés à la proposer à leurs clients. La simplification est en marche, comme l’assure la ministre, mais elle n’est pas arrivée au bout de ses efforts.

Le mieux étant toujours l’ennemi du bien , la lutte contre les passoires thermiques pourrait vite tourner au cauchemar  avec les problèmes immenses que cela va poser , ces mesures pourraient devenir contre-productives !

Selon un sondage du site « De Particulier à particulier (PAP.fr) » . Un tiers des bailleurs pourraient arrêter de louer , en raison des mesures d’interdiction de location de « passoires thermiques , en effet les bailleurs propriétaires de logements énergivores s’inquiètent des futures interdictions qui pèsent sur eux et sur les obligations de rénovation induites avec des coûts relativement élevés.

Témoignage d’une retraitée  propriétaire d’un 80m² en location:

« J’ai acheté cet appartement en 2017 sans trop penser à l’étiquette du DPE , ce logement est mon unique patrimoine et je fais de l’investissement locatif pour avoir des compléments de revenus car ma retraite n’est pas très élevée et aussi pour pas devenir une charge pour mes enfants en vieillissant. Le DPE  , noté E avant la réforme du diagnostic de performance énergétique, je crains que celui en vienne à être classé F ou G avec l’obligation de rénover encore plus rapidement. Lorsque j’ai appris que je devrais faire des travaux de rénovation lourds pour continuer à louer, ça a été le coup de massue !

J’hésite à vendre ce bien pour ne pas être embêtée dans les prochaines années.. Et si je vends, je vais perdre de l’argent, car les acquéreurs vont vouloir négocier en raison du DPE… Il faudrait quand même laisser plus de temps aux bailleurs ! ».

Avis d’un ingénieur de 59 ans : « Techniquement ce n’est pas réalisable ! ».

 Celui ci possède 11 logements loués à Paris avec plusieurs d’entre eux notés F ou G. Même s’il considère que ces mesures vont dans le bon sens pour l’environnement, les travaux nécessaires pour améliorer l’étiquette ne sont pas forcément réalisables…

« J’ai passé plusieurs nuits blanches , depuis l’annonce de cette loi , ce n’est pas une question de budget pour moi, mais il faut être réaliste, ces travaux ne sont pas réalisables dans les délais . On va manquer de matériaux et d’artisans. Dans les recommandations du DPE, on préconise d’installer une pompe à chaleur dans un de mes studios sous les toits ou encore de condamner une fenêtre…».

« Je ne suis même pas certain d’obtenir l’accord de la copropriété pour ces travaux… Pas plus celui de la mairie pour créer une ventilation sur la façade . J’ai contacté l’ADIL pour avoir des informations et des professionnels du service public FAIRE, mais je reçois peu d’informations qui font progresser le dossier. »

Laurent,  propriétaire de 58 ans : « Pour changer d’étiquette il faudrait mobiliser toute la copropriété ».

« Même constat pour Laurent, 58 ans, propriétaires de plusieurs appartements à Strasbourg, lassé des contraintes qui pèsent sur les bailleurs. »

« Ces mesures sont complètement scandaleuses. Contraindre les propriétaires bailleurs à porter l’entière responsabilité de la rénovation thermique , alors que les copropriétés ne sont pas dans l’obligation d’ effectuer des travaux est tout simplement une abérration qui ne fait que complexifier la situation. Si je dois rénover tous mes appartements, cela va me coûter une fortune ! Je serai probablement obligé de revendre les logements qui demandent le plus de travaux de rénovation thermique , je suis découragé ».

Ceci est probablement la chronique d’une catastrophe annoncée. Le marché va se réguler de lui-même. Le prix de l’énergie va augmenter. Les locataires vont naturellement fuir les passoires thermiques. Les propriétaires seront dans tous les cas obliger de monter en gamme, pour le même loyer.  On sait que dans de très nombreuses petites villes de France, les travaux ne donnent aucun rendement aux propriétaires , si ceux-ci ont des crédits  rembourser , cela peut les mettre sur la paille , surtout quand les loyers sont très petits (250-300 euros par mois) . Tout cela  risque de très mal finir. Il ne faut pas confondre logement indécent en termes énergétiques avec un véritable logement insalubre. Cette loi est stupide car elle est beaucoup trop jusqu’au-boutiste.

A partir du 1er janvier 2022 plusieurs règles changent pour les propriétaires , les locataires ou les loueurs .Voici le tour des nouveautés immobilières et de logement pour cette année cela passe par le nouveau DPE , le crédit immo , la taxe d'habitation ou par le chauffage.

Défiscalisation : le dispositif « Louer abordable » revu et corrigé

Le dispositif « louer abordable » permet aux propriétaires de louer leurs logements à un niveau de loyer abordable - sous les prix observés du marché - tout en bénéficiant d'un avantage fiscal sur les revenus locatifs. Cinq ans après sa création par la ministre Emmanuelle Cosse, il fait un retour remarqué dans une version revue et corrigée, adoptée dans le cadre de la loi de finances pour 2022.

Exit la déduction fiscale des dernières années : celle-ci laisse place à une réduction d'impôt, dispositif plus lisible et plus aisément compréhensible. A partir de janvier 2022, un propriétaire bailleur peut obtenir une réduction d'impôt de 15% s'il accepte de louer 15% en dessous des prix du marché, ou de 35% s'il loue 30% en dessous des prix du marché. La réduction d'impôt est comprise entre 20% et 65% si la gestion du bien est confiée à une agence. Pour en bénéficier, il faudra signer une convention d'une durée de 6 ans avec l'Agence nationale de l'habitat.

Le recours au Louer abordable avait fortement décliné ces dernières années. Le stock de conventions a ainsi chuté de 154 000 au 1er janvier 2017 à 111 000 au 1er janvier 2021.

Le crédit immo toujours plus encadré

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a décidé de resserrer les règles du crédit immobilier au 1er janvier 2022. Il ne modifie pas les « garde-fous » mis en place depuis un an, mais il transforme ses simples « recommandations » en vigueur depuis janvier 2021 en norme juridiquement contraignante à partir de janvier 2022 : désormais, si les banques sortent des clous, elles peuvent être sanctionnées par les pouvoirs publics.

En clair, finis les crédits de plus de 25 ans tout comme les prêts octroyés à des ménages présentant un taux d'endettement dépassant les 35%. Les banques peuvent uniquement déroger à ces règles pour un nombre restreint (20% de dossiers) d'emprunteurs. Ce nouveau cadre risque de profiter aux acheteurs avec un budget conséquent et un niveau de vie élevé.

MaPrimeRénov' : ce qui change en 2022

Un décret paru au Journal officiel du 31 décembre 2021 a modifié le cadre d'attribution du dispositif de rénovation énergétique MaPrimeRenov' au 1er janvier 2022. Principale nouveauté : seuls les logements de plus de 15 ans pourront désormais profiter de cette aide. https://www.effy.fr/parcours/1/travaux-aides/logement

Le dispositif MaPrimeRénov' évolue un peu cette année avec le  décret  du 30 décembre 2021 faisant évoluer ce dispositif pour toutes les demandes déposées à partir du 1er janvier 2022.

Pour bénéficier du nouvel avantage de MaPrimeRénov', les logements devront avoir été construits il y a plus de 15 ans contre 2 ans auparavant, sauf s’il y a un changement de chaudière fonctionnant au fioul.

Délais rallongés pour justifier des travaux.

La durée minimale d'occupation du logement dans l'année passe de 6 mois à 8 mois pour l'ensemble tous les bénéficiaires de l'aide (propriétaires de résidence principale , bailleurs ou copropriétaires).

Autre modification : un propriétaire qui fait la demande de l’aide MaPrimeRénov' pour des travaux préalables à un emménagement , pour en faire sa résidence principale, bénéficie d’un délai d’un an contre 6 mois jusqu'à 2021. Ce délai commence à partir de la date de paiement du solde de la prime.

Concernant le délai de réalisation des travaux, il faut désormais justifier de l'achèvement des travaux dans un délai de 2 ans (contre 1 an auparavant) à compter de la notification d'attribution de la prime ou dans l'année qui suit si l'avance a été versée.

MaPrimeRénov' Sérénité

Pour les logements qualifiés de « passoires thermiques » qui nécessitent des interventions très coûteuses : une mouture baptisée « Sérénité » pourra être demandée par près de 5 millions de foyers dans le cadre de rénovations dites « globales ».

Cette prime peut financer jusqu'à 50% des travaux entrepris jusqu'à un plafond de 30 000 euros, en sachant que le versement moyen de MaPrimeRénov' est de 3 000 euros. Cette même aide est cumulable avec les offres, comme l'éco-PTZ, d'un montant maximum de 30 000 euros mais aussi souvent difficile à obtenir pour les ménages modestes ou les emprunteurs âgés.

« MaPrimeRénov' Sérénité » va remplacer le dispositif « Habiter Mieux Sérénité », lancé en 2013 et géré par l'Agence nationale de l'Habitat (Anah). Il est mis en place pour s'attaquer à ces logements privés mal notés dans les dix prochaines années,  il pourrait traiter, chaque année, 290 000 maisons individuelles et 9 500 copropriétés », souligne le ministère.

L'encadrement des loyers intégré aux petites annonces

Dès 2022 dans toutes les villes où il y a un encadrement des loyers, il sera obligatoire sur toutes les annonces immobilières la mention du loyer plafond . L'encadrement des loyers interdit aux propriétaires de demander aux locataires un montant supérieur à une somme donnée, celle-ci variant selon les quartiers en fonction de l'état du marché. Selon une enquête publiée en janvier dernier par l'association de consommateurs CLCV, 40% des annonces pour des logements à Paris étaient ainsi non conformes. Et plus d'un quart, en 2020, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

Interdiction du chauffage  gaz dans les maisons neuves

L'interdiction de prévoir un chauffage au gaz dans les constructions individuelles, devait initialement entrer en vigueur lors de l'été 2021, avait été repoussée, le temps que la filière puisse s'organiser , la mise en œuvre de la réglementation environnementale 2020, dit « RE2020 », a soulevé un vent de craintes, raison de ce report de 6 mois. Pour ce qui est des logements collectifs, cette mesure entrera en vigueur le 1er janvier 2025.

Certaines chaudières au gaz alternatives resteront autorisées, en réponse à une question de la sénatrice Annick Billon : « Des solutions hybrides de type pompe à chaleur hybride au gaz (au besoin couplées à des panneaux solaires thermiques) pourront passer les seuils d'émission de gaz à effet de serre si elles sont performantes. »

Concernant la fin du chauffage au fioul pour les logements neufs et en renouvellement pour les logements anciens, cette interdiction a été reportée à juillet 2022.

Audit énergétique pour les logements F et G…

Selon les termes de la récente loi Climat et Résilience, les critères du DPE ont changé. Et pour inciter à effectuer des travaux dans les logements mal notés, un audit sera obligatoire (d’abord pour les biens catégorisés F et G en 2022, puis E en 2025 et D en 2034). Il listera les aménagements à entreprendre, lors d’une vente ou d’une mise en location. Le fioul comme le gaz pour leurs émissions à effet de serre n’y ont pas la cote, à l’inverse du chauffage électrique ou des cheminées à bois.

Gel des loyers

Pour les biens mis en location, la hausse des loyers sera interdite dès 2022 pour les logements classés F et G. Ces biens ne pourront plus être proposés à la location si des travaux ne sont pas réalisés à partir de 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E).

L'éco-PTZ est prolongé

Prolongation de « l'éco-PTZ » jusqu'à fin 2023. La loi de finances pour 2022 rehausse ainsi le plafond de ce prêt pour « un bouquet de travaux à hauteur de 50 000 euros », au lieu de 30 000 euros actuellement. La durée de remboursement est aussi étendue à 20 ans si nécessaire, contre 15 actuellement. À partir du 1er juillet 2022, le « cumul des aides à la rénovation énergétique sera simplifié », notamment entre cet éco-prêt et le « dispositif MaPrimeRénov' ».

Fin de la taxe d'habitation.

Avant sa suppression complète en 2023 on va assister en 2022 au dernier allégement de la taxe d'habitation  pour les résidences princiaples. Pour les ménages représentant les 20% de Français les plus aisés, la suppression de la taxe d'habitation a commencé en 2021 et l'exonération se fait en trois étapes : dégrèvement de 30% en 2021, dégrèvement de 65% en 2022 puis suppression totale en 2023. En clair, pour les ménages qui paient encore la taxe d'habitation pour leur résidence principale, la note payée en 2021 sera divisée par deux en 2022.

En 2021, le secteur du logement a été exceptionnellement dynamique , mais en 2022 il pourrait pâtir d’un déficit d’offres et des nouvelles contraintes en matière de normes environnementales.

Les Français parfois échaudés  par l’expérience mal vécue des premiers confinements, ont concrétisé en 2021 leur projet d’acheter un logement plus grand pour se mettre au vert,  et sans trop s’éloigner des espaces urbains . L’engouement des Français pour l’immobilier ne s’est toujours pas démenti surtout avec l’attractivité des taux immobiliers qui a grandement participé à dynamiser le marché. Mais en  2022 , à quoi peut on s’attendre ? Éric Allouche, directeur exécutif du réseau Era Immobilier fait le tour de la question . Malgré la crise sanitaire , l’année 2021 a été bénéfique pour le marché immobilier avec  de nouveaux records enregistrés por le secteur. Record de 2019 battu , le volume de transactions dans l’ancien est monté à 1,2 million de biens , les prix ont  atteint des sommets avec une hausse pour les maisons vendues d’en moyenne 7,7 % par rapport à 2020, et 5,6 % pour les appartements.

Qu’est-ce qui se profile en 2022 ?
Le marché devrait rester porteur en 2022, mais il faut s’attendre à une stabilisation voire même une baisse du nombre de ventes des logements. L’essor du télétravail et le besoin de plus d’espace demeurent et rien ne permet de dire pour l’instant si la désaffection des acquéreurs va se confirmer , dans les grandes agglomérations , surtout la région Parisienne . On constate  que les recherches de biens se concentrent toujours sur des villes moyennes et des territoires périurbains qui sont actuellement marqués par un rattrapage des prix. Comme c’est le cas pour la grande couronne de la capitale ou pour la côte ouest, comme à La Rochelle ou à Brest.

Dans ces zones, le stock de logements a énormément rétréci et les délais de vente sont restreints , à un point tel que le risque de ne pas trouver rapidement le bien que l’on recherche est plus grand. La hausse des prix est une contrainte supplémentaire pour  les ménages disposant de petites ressources , comme les primo-accédants. Pour l’instant les taux de crédit restent attractifs , mais avec  les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui imposent aux banques de limiter à vingt-cinq ans la durée du prêt immobilier et à 35 % (assurance incluse) le taux d’endettement maximal des candidats à l’accession ; l’accès au crédit immobilier sera moins accessible pour certains ménages.

Autres contraintes attendues :

En 2022 on assiste déjà à une augmentation des coûts de construction des maisons et des appartements neufs. Cela est dû à l’explosion des prix des matériaux, consécutive aux pénuries dues à la crise sanitaire, mais aussi aux nouvelles exigences en matière de performance énergétique des nouveaux bâtiments, imposées par la réglementation RE2020.

Les nouvelles règles environnementales inquiètent  les investisseurs .

Avec les contraintes supplémentaires imposées par le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) , parmi lesquelles l’interdiction, dès 2023, de louer des logements énergivores classés G , de nombreux propriétaires de biens anciens ne pourront effectuer d’ici là les travaux nécessaires, faute de moyens et ils vont accroitre le  risque d’une diminution de l’offre locative , si les bailleurs vendent en masse.

Un responsable de la gendarmerie lors d'un récent webinaire ministériel a affirmé que dans le secteur de la rénovation énergétique , certaines méthodes utilisées par des réseaux d'éco-délinquance s'apparentent à celles du "crime organisé".

 D’après la gendarmerie nationale , lors d'un webinaire organisé par la coordination interministérielle du plan de rénovation énergétique des bâtiments , le 9 décembre dernier, la rénovation énergétique constitue,  un "nouveau chantier de la criminalité organisée". Morgan Denieul, analyste en délinquance financière à la gendarmerie nationale ainsi que de nombreux acteurs de la filière de la rénovation énergétique , ont ainsi détaillé les différents types d'éco-délinquance dont les auteurs profitent des  aides accordées aux particuliers (Certificats d’énergie , MaPrimeRénov') pour s'enrichir rapidement, en réalisant des travaux totalement inefficaces et même parfois dangereux quand il peut s’agir de poser des panneaux solaires.

 Les personnes âgées abusées en priorité.

Cette "délinquance de proximité" s’opère sous la  forme de sociétés locales ou parfois itinérantes, qui cherchent surtout à abuser les  personnes âgées, ou celles qui sont diminuées physiquement ou mentalement. Le but étant d’ouvrir  de nouveaux chantiers par le biais "d’informations ou de manœuvres trompeuses". Lorsque la victime ne peut pas payer, dans une volonté d'abus de faiblesse on lui propose alors un crédit à la consommation qui l'endette lourdement,. "Les préjudices atteignent parfois des centaines de milliers d'euros", déclare Morgan Denieul. Les proches des victimes découvrent souvent trop tard que leurs aînés ont été ainsi abusés.

Des fonds d'origine occulte, pour le blanchiment d'argent.

Une autre forme de criminalité, encore plus organisée et transnationale, qui dispose de "ressources financières très importantes", s'intéresse également au marché de la rénovation énergétique en France . Le fonctionnement de celle-ci agit de façon pyramidale, il y a au sommet des sociétés-mères, possédant le label 'reconnu officiellement et garant de l'environnement' (RGE), qui négocient en disposant de fonds d'origine occulte . Comme le détaille l'analyste , "ces opérations , s'inscrive dans une logique de blanchiment d'argent".

Selon la Fnaim, 40 % du parc immobilier sera, à terme, inlouable ou invendable , en effet le nombre de passoires thermiques évalué par le nouveau DPE est beaucoup plus élevé que prévu et concerne près de 7 millions de logements.

En vigueur depuis le 1^er juillet , le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE),  révèle de bien mauvaises surprises aux propriétaires des nombreux logements classés énergivores. Ce DPE nouvelle version , est établi par calcul théorique basé sur les caractéristiques techniques du bâtiment , doit être annexé à tout contrat de vente ou de location, avec, désormais, de lourdes conséquences juridiques.

En effet, à partir du 1^er janvier 2025, les 600 000 logements classés G seront considérés comme indécents et interdits à la location. Le même sort sera réservé, en 2028, aux 1,2 million de logements classés F, et, en 2034, aux 2,6 millions de logements classés E. Mais dès le 25 août 2022, les loyers des logements classés F et G ne pourront  plus d’aucune manière être augmentés .

Les premiers diagnostics nouvelle version, réalisés depuis quelques mois, font basculer dans les catégories pénalisantes bien plus de logements que prévu. Le site SeLoger.com constate un afflux d’annonces pour des logements énergivores , certaines ventes ont échouées à cause d’une note moins bonne que celle annoncée par le vendeur.

Marcel Crasnier, propriétaire d’une trentaine de logements dans l’agglomération d’Angers, ne décolère pas. Il a fait rénover un immeuble entier à Rochefort-sur-Loire (Maine-et-Loire), et a passé convention avec l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (ANAH) pour y aménager cinq appartements à vocation sociale (ouvrant donc droit à un abattement de 85 % sur les revenus fonciers, selon le dispositif fiscal dit Cosse), il a pourtant investi 450 000 euros dans l’isolation, les doubles vitrages et la pose de radiateurs électriques radiants dernier cri. « Ces opérations sont complexes, elles nécessitent deux à trois ans de préparation et des mois de chantier, alors il ne faut pas changer les règles brutalement », proteste-t-il.

Selon l’économiste Marc Touati , la zone euro dans ses conditions actuelles risque d’avoir disparu d’ici 2025 . En effet , l’Allemagne serait sur le point de taper du poing sur la table , vis-à-vis de la France, qui refuse de “mettre fin à la dérive des dépenses d’Etat et de limiter la dette publique”.

 Après avoir préservé la Zone Euro à moult reprises depuis la crise mondiale en 2008, il semble que l’Allemagne ne soit désormais plus disposée à continuer sur cette voie. Le prochain Chancelier Olaf Scholz et son équipe qui n’ont pas encore commencé à gouverner ont déjà commencé à annoncer la couleur, en soulignant que les dérapages budgétaires et monétaires doivent cesser au plus vite. Ces déclarations confirment que l’Allemagne est bien prête à taper du poing sur la table , faisant suite à la récente démission du Président de la Bundesbank, en désaccord avec la  politique excessivement accommodante de la BCE.

 Cette attitude , vise directement la France, qui refuse toujours de mettre fin à la profusion de ses dépenses et à la dérive de sa dette publique et qui fait pression sur la BCE pour qu’elle maintienne sa planche à billet au moins jusqu’en avril 2022. A trop tirer sur la corde, elle finit par casser, même si les épreuves peuvent nous renforcer, à terme, elles peuvent aussi finir par nous détruire, surtout quand elles sont mal gérées.

 C’est exactement dans cette situation que se trouve aujourd’hui la Zone Euro , et depuis sa création il y a bientôt 23 ans, elle a dû encaisser un grand nombre de chocs : la récession de 2000-2003, l’effondrement de l’euro face au dollar sous les 0,85 en 2001, la crise financière de 2008-2009, la crise grecque de 2010-2012, l’élection à la tête de la Grèce en janvier 2015 d’Alexis Tsipras, qui avait notamment promis de faire exploser la Zone Euro. Plus récemment, l’avènement d’un gouvernement europhobe à la tête de l’Italie a encore failli sonner le glas de l’UEM (zone euro). Pour autant, dans tous ces cas, le plus souvent après de nombreuses tergiversations politiciennes et ubuesques, le pire ne s’est pas produit et la Zone Euro n’a pas disparu.

 Depuis l’apparition de la  Covid-19, avec la dépression historique qu’elle a engendrée , le sauvetage de l’économie qui fut nécessaire  a provoqué une nouvelle flambée des dettes publiques  et la BCE a décidé de continuer sa fuite en avant, en activant de plus en plus sa « planche à billets » et en fournissant par là même plus de « morphine » sur les marchés. On oublie que si la morphine calme la douleur, elle ne guérit pas la maladie, qui est celle de l’excès de dette publique. Devant ce nouveau dérapage, la cour constitutionnelle de Karlsruhe a d’ailleurs tiré la sonnette d’alarme dès le printemps 2020. Sous la pression de Mme Merkel, le pire a une fois de plus, été évité.

 Hélas les bonnes choses ont une fin  et le prochain gouvernement allemand a vraisemblablement décidé de « stopper les machines ». A partir de là , les avertissements de la cour de Karlsruhe devraient réapparaitre sur le devant de la scène. Cela va faire émerger  la crise de la dette publique de la Zone Euro et derrière les mises en garde allemandes se trouve une remise en question de l’Union Européenne Monétaire telle qu’elle existe jusqu’à présent.

Face à ce danger latent, certains économistes et politiciens préfèrent affirmer que cette éventualité n’a aucun sens. La fin de la zone euro ? « Impossible » disent-ils avec l’aplomb des technocrates qui dissertent sur l’avenir économique sans n’avoir jamais été sur le terrain. Il faut être honnête , compte tenu de l’ampleur de la crise actuelle et des dérapages budgétaires et monétaires : l’explosion de la Zone Euro est possible et la probabilité de ce scénario augmente chaque jour. Vouloir faire croire le contraire est une façon de nier la réalité surtout que la nouvelle crise politique, financière et économique qui s’annonce ne sera pas un accident de parcours facilement surmontable. Cette crise ne sera que la conséquence des carences structurelles de la Zone Euro, qui au départ devait être un havre de stabilité, mais qui est au final est reconnue par une faible croissance et par fragilité économique, politique, sociale et sociétale.

Depuis 2015 , on voit des  bulles qui n’ont cessé de gonfler sur les marchés financiers , de même la Zone Euro est, elle aussi, devenue une « bulle », constituant par là même une « machine à crises ». Cette carence d’efficacité de la Zone Euro rappelle un problème fondamental : basée sur des fondations bancales, l’UEM n’a jamais été terminée. En effet, cette dernière ne sera crédible que lorsqu’elle sera devenue une « Zone Monétaire Optimale », c’est-à-dire parfaitement unifiée à tous points de vue.

 Le paradoxe est que, depuis quelques années, les peuples et les dirigeants de la Zone Euro sont devenus de plus en plus réticents à l’idée d’une union fédérale. Tout cela alimente  un sentiment europhobe qui se répand comme un virus et  qui gagne de plus en plus de gouvernements et de citoyens. Ce rejet s’explique aisément , car  depuis des décennies, les dirigeants des pays européens, ne trouvent pas de consensus , ils n’ont cessé de dire qu’il fallait faire des efforts au nom de l’Europe. Dans la réalité , assainir les dépenses publiques , ce n’est pas pour l’Europe mais pour nos enfants. En toute logique , à cause de cette irresponsabilité, la construction européenne est devenue le vrai problème et  stigmatise toutes les rancœurs.

 L’Europe n’est pas devenue une terre de croissance et d’emploi  comme on s’y attendait et pire dans l’inconscient collectif, elle est perçue comme la mère de toutes les rigidités et de toutes les inefficacités budgétaires et économiques. Dans ces conditions  à moins d’un abandon général de leur souveraineté par des pays comme l’Italie, la France ou l’Allemagne, pour que la zone euro engage une harmonisation des conditions fiscales et réglementaires, avec un budget fédéral efficace mais aussi avec moins de rigidités structurelles, l’UEM telle que nous la connaissons aujourd’hui aura disparu d’ici 2025.

Cela ne signifie pas forcément la fin de l’euro, mais l’avènement d’une zone monétaire plus restreinte, avec une vraie intégration, une véritable union fédérale, des règles strictes et une entraide à toute épreuve. C’était justement le but du traité de Maastricht de 1992. Dommage que les dirigeants européens ne le comprennent qu’aujourd’hui, presque 30 ans plus tard…

 Depuis l’entrée en vigueur du nouveau DPE , les professionnels de l’immobilier et certains propriétaires s’aperçoivent d’une dégradation énergétique du parc de leurs logements.

Depuis que son calcul a été modifié, le 1^er juillet , le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE), montre d’inquiétants dysfonctionnements . Ce document classe les logements selon leurs performances énergétiques et, désormais, leurs émissions de gaz à effet de serre, en sept catégories, de A, la meilleure, à G, la pire. L’enjeu est important, car environ 4,8 millions de logements, soit 17 % du parc, déjà étiquetés F et G et considérés comme des passoires thermiques, seront bientôt interdits à la location à partir de 2025, pour la catégorie G et en 2028 pour la catégorie F  et les logements notés E, au nombre de 7 millions avant la réforme, seront inlouables à partir de 2034.

 Tout juste mis sur les rails, le nouveau DPE, applicable depuis le 1er juillet 2021,  celui-ci subit les foudres des propriétaires et des professionnels de l’immobilier , ils constatent une «dégradation des classements énergétiques du parc de logements français». Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) affirme : «Le nombre de logements F et G (logements les plus énergivores), qui sont directement impactés les obligationsde travaux dans la loi Climat et résilience, est pratiquement  en train de doubler».

 Selon la Fnaim, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) et Plurience (les 13 plus gros acteurs de la transaction et de la gestion immobilières) depuis l’entrée en vigueur du nouveau DPE , les passoires thermiques recensées sont maintenant entre 7 et 8 millions,  alors qu’en 2020 le ministère de la Transition énergétique estimait le nombre  à 4,8 millions était . Pourtant, selon le gouvernement, au moment de l’élaboration de la nouvelle version du DPE , seuls 800.000 logements, devaient être rétrogradés au statut de « passoire thermique » et autant devaient en sortir. Pour, avec au final, un nombre inchangé .

 «Sur le terrain, ce n’est pas du tout ce que nous constatons», s’emporte Jean-Marc Torrollion et Christophe Demerson, président de l’Unpi ajoute , «L’ambiance est tendue chez les copropriétaires. Avec la pénurie des matériaux dont les prix augmentent et les banques réticentes à accorder des crédits, les travaux peinent à se lancer, le calendrier est pratiquement impossible à tenir , alors que dans 7 ans la moitié du parc privé devra être rénové». De son côté , le ministère du Logement, défend son nouveau DPE, «plus fiable et plus complet» il devrait être en mesure «d’ici quelques semaines de partager des données fiables» sur son impact réel, qui ne se base plus sur les factures d’énergie, mais sur les caractéristiques du bâtiment (qualité de l’isolation, système de chauffage , type de fenêtres...).

 Comme le gouvernement , les professionnels de l’immobilier veulent orienter les Français à entreprendre des travaux avec l’aide du dispositif « Ma Prime Rénov »  et déjà 430.000 dossiers ont été validés depuis le début de l’année. Mais cette prime estiment-ils  est «insuffisante pour garantir la réalisation de travaux qui pourront améliorer significativement le classement énergétique des biens concernés. Il faudrait lancer rapidement des travaux d’ampleur et cela représente un coût.»  Deux milliards d’euros supplémentaires, destinés à rénover les logements des Français seront ajoutés en 2022 , a annoncé le premier ministre .

 Pour 2021, 1,3 milliard ont déjà été consommés ce qui représente seulement 3 000 euros d’aide par dossier. Ce qui est très peu , comparé au coût moyen que représente une rénovation globale, soit environ 40.000 euros. De plus avec le resserrement du crédit, de plus en plus d’acheteurs risquent de manquer de moyens pour rénover leur bien . De quoi réduire le nombre de candidats pour des vendeurs qui, faute de moyens, devront de plus en plus se résoudre à céder leur bien. Olivier Colcombet, président du réseau immobilier Optimhome résume ainsi la situation «Aujourd’hui, un acheteur a plutôt intérêt à acquérir un logement pas rénové quitte à payer une facture énergétique plus élevée et faire les travaux plus tard plutôt que de songer à acheter un logement rénové beaucoup plus cher mais qu’il ne pourra pas financer».

 L’Unpi, la Fnaim et Plurience , ont proposé deux solutions au gouvernement pour remédier à cette situation qui tend sérieusement , le marché : la première serait de doubler le plafond des déficits fonciers imputables sur le revenu, quand le montant des travaux de rénovation représente au moins  40% de travaux énergétiques ; l’autre proposition serait d’élargir le Denormandie dans l’ancien aux passoires thermiques pour pouvoir les garder dans le parc locatif. En concluant : «Le projet de loi de finances 2022 doit intégrer des mesures fiscales allant dans ce sens  pour qu’uneveritable rénovation des logements de grande ampleur soit possible.»

 Face aux critiques, avec l’apparition d’un grand nombre de « passoires thermiques » , l’Etat a recommandé  aux diagnostiqueurs , le 24 septembre de ne plus établir de diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les logements construits avant 1975.

 Le ministère du Logement a effectué un rétropédalage de dernière minute sur la mise en place du nouveau  diagnostic de performance énergétique qui a été mis sur la touche en catastrophe après une série de couacs dans son déploiement. Barbara Pompili, ministre de la transition écologique, présentait, le en début d'année , le nouveau DPE comme « un outil rénové, plus fiable, plus lisible, plus transparent, et prenant mieux en compte les enjeux climatiques ». Or, le 24 septembre, le ministère vient de le suspendre, « en raison de résultats anormaux détectés », sur les DPE des logements datant d’avant 1975, soit 207 000 sur les 384 000 établis depuis le 1^er juillet. La ministre déléguée au logement, Emmanuelle Wargon, doit recevoir, ce lundi 4 octobre, les représentants des diagnostiqueurs, des agences immobilières et des éditeurs de logiciels pour « identifier les anomalies et apporter les corrections nécessaires ».

 Ce nouveau DPE, entré en vigueur depuis le 1er juillet dernier , ne se base plus sur les factures d’énergie, mais plutôt sur les caractéristiques du bâtiment et celui ci  a mis en évidence un nombre plus important de «passoires thermiques», (logements très énergivores) ( ils sont actuellement 4,8 millions en France selon le gouvernement). Parmi certains types de logements, construits avant 1975 , le ministère du Logement indique que des «résultats anormaux» sur des DPE ont été détectés , après les remontées de professionnels du secteur. «Des analyses sont en cours»  mais afin de mieux cerner et corriger ces erreurs de calculs dans les logiciels , la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature dans l’attente de leurs résultats «recommande aux diagnostiqueurs de suspendre l’édition des diagnostics de performance énergétique pour les logements datant d’avant 1975, hormis dans les cas impératifs de transactions urgentes».

 La suspension devrait durer quelques jours , en pratique, les professionnels sont invités à continuer les visites de logements construits avant 1975 et les mesures de performances énergétiques, mais à attendre avant d’établir le DPE. La suspension des diagnostics ne devrait durer que quelques jours. Le ministère du Logement donnera plus d’informations le 4 octobre aux professionnels du secteur avec une présentation du bilan des DPE réalisés, « avec le détail les anomalies relevées et en précisant les mesures correctrices à apporter».

« Le nombre de logements F et G est en train de doubler », alertent la Fnaim, Fédération nationale de l’immobilier, Plurience, qui regroupe de gros acteurs du secteur, et l’Unpi, l’Union nationale des propriétaires immobiliers, dans un communiqué commun. « Nous avions anticipé que 40 % des logements changeraient de classement avec le nouveau DPE. Mais les calculs théoriques prévoyaient qu’il n’y aurait pas plus de logements très énergivores. Ce n’est pas du tout ce que nous constatons, le nombre de logements F et G est en train de doubler », s’alarme Jean-Marc Torrollion, le président de la Fnaim. « Sans changement à très court terme, 1 ménage sur 4 verra son logement frappé d’une interdiction de location d’ici 2034 ».  Pour Jean-Marc Torrollion ,  «C’est un soulagement de voir qu’on a été entendus . On attend la réunion du 4 octobre avec impatience», a-t-il poursuivi, en se disant confiant que les anomalies pourraient être corrigées d’ici là.

Le monde des HLM s’inquiète également , il craint de voir  aussi le nombre de ses logements classés G exploser avec le nouveau DPE, qui privilégie de façon abérrante le chauffage électrique au détriment du chauffage central alimenté par le fioul ou le gaz. Les offices HLM privilégient le chauffage central depuis longtemps pour éviter que leurs locataires aient à payer des factures excessives avec le chauffage électrique .

Sans aller jusqu’à prendre en compte le parc du logement social, le nombre de logements classés G interdits à la location dès 2025 sera ainsi deux fois plus important que prévu, idem pour ceux qui seront en F lorsqu’ils seront interdits à la location trois ans plus tard.

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DPE des logements construits avant 1975 :  la nouvelle formule le 01/11/2021

 Vous êtes propriétaire d'un logement construit avant 1975 ? À compter du 1^er novembre 2021, vous pourrez de nouveau obtenir les Diagnostics de performance énergétique (DPE) mis en place depuis le 1^er juillet 2021. Suspendus provisoirement le 24 septembre dernier pour les logements construits avant 1975, en raison des résultats anormaux détectés sur les étiquettes énergétiques, les DPE pourront reprendre en intégrant une nouvelle méthode de calcul.

À la suite de l'analyse réalisée sur le nouveau DPE, une nouvelle méthode de calcul qui prend en compte l'identification et la correction des anomalies pour les logements datant d'avant 1975 a été précisée dans un arrêté paru au Journal officiel le 14 octobre 2021.

Cette nouvelle méthode pourra être applicable à partir du 1^er novembre 2021, le temps que les corrections soient apportées aux logiciels utilisés par les diagnostiqueurs.

Pour les logements construits avant 1975 et classés D , E , F ou G, les DPE seront réédités de manière automatique par les diagnostiqueurs, sans frais pour les propriétaires.

En attendant le 1^er novembre 2021, il est recommandé aux diagnostiqueurs de différer, lorsque c'est possible, l'édition des DPE , pour une transaction urgente, il est possible de les éditer, en précisant qu'ils pourront les corriger ultérieurement.

DPE des logements construits avant 1975 :  la nouvelle formule le 01/11/2021

Vous êtes propriétaire d'un logement construit avant 1975 ? À compter du 1^er novembre 2021, vous pourrez de nouveau obtenir les Diagnostics de performance énergétique (DPE) mis en place depuis le 1^er juillet 2021. Suspendus provisoirement le 24 septembre dernier pour les logements construits avant 1975, en raison des résultats anormaux détectés sur les étiquettes énergétiques, les DPE pourront reprendre en intégrant une nouvelle méthode de calcul.

À la suite de l'analyse réalisée sur le nouveau DPE, une nouvelle méthode de calcul qui prend en compte l'identification et la correction des anomalies pour les logements datant d'avant 1975 a été précisée dans un arrêté paru au Journal officiel le 14 octobre 2021.

Cette nouvelle méthode pourra être applicable à partir du 1^er novembre 2021, le temps que les corrections soient apportées aux logiciels utilisés par les diagnostiqueurs.

Pour les logements construits avant 1975 et classés D , E , F ou G, les DPE seront réédités de manière automatique par les diagnostiqueurs, sans frais pour les propriétaires.

En attendant le 1^er novembre 2021, il est recommandé aux diagnostiqueurs de différer, lorsque c'est possible, l'édition des DPE , pour une transaction urgente, il est possible de les éditer, en précisant qu'ils pourront les corriger ultérieurement.

https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A15238

 Certains propriétaires ont des surprises depuis le 1er juillet, avec les résultats du nouveau Diagnostic de performance énergétique qui ont fait leur apparition sur les annonces immobilières.

La nouvelle formule du Diagnostic de performance énergétique (DPE) . Lancé en 2006 pour toutes transactions relatives aux logements , il a pour objectif de permettre de faire un choix éclairé intégrant le confort thermique du futur logement et les dépenses liées à la consommation énergétique. Cet outil était parfois consulté sans conviction par les Français. Il faut dire que selon la date de construction, la méthodologie de calcul pouvait différer, s’appuyant dans certains cas sur l’analyse des factures d’énergie. Alors même que celles-ci dépendent pour beaucoup des habitudes du ménage et de l’occupation du logement. Deux lieux identiques pouvaient ainsi être classés différemment. Pire, 20 % des DPE réalisés précisaient seulement « DPE vierge » ​faute de factures disponibles pour l’étude. La refonte du dispositif devenait alors nécessaire .

 Le diagnostic s’appuie désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du logement (bâti, qualité de l’isolation, type de fenêtres ou système de chauffage). Et prend directement en compte les émissions de CO₂. Des changements qui ne sont pas anodins. Environ 800 000 logements jusque-là classés E deviendront des passoires énergétiques (et inversement).

La présentation du document est également remodelée , l’estimation du montant moyen des factures se fait sur une fourchette allant de -15% à +15% du montant estimé et cela  figurera sur les annonces immobilières à partir de janvier 2022. De nouvelles informations sont ajoutées, comme le confort d’été. Le DPE fait aussi apparaître des recommandations sur les éventuels travaux de rénovation à effectuer, avec une estimation des coûts avec 2 bouquets de travaux , les 2 bouquets permettant d’obtenir un classement optimal (A ou B ).

Des erreurs entre le diagnostic et l’état réel du logement engagent la responsabilité du vendeur ou du bailleur et du diagnostiqueur. Ils pourraient par exemple ainsi être contraints de dédommager la personne lésée, à la hauteur des travaux nécessaires pour obtenir le niveau énergétique indiqué.

Quelques couacs

 La nouvelle formule a donc presque deux mois. Mais certaines annonces comportent encore l’ancienne version. En effet, les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 restent valables jusqu’à fin 2022. Et ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021, le sont jusqu’au 31 décembre 2024.

 Pourtant, au cœur de l’été, la confusion semblait encore régner et certains qui ont mis en vente une maison, en ont fait les frais. Alors qu’un DPE réalisé avant le 01/07 , certains agents immobiliers ont réclamé qu’il soit revu pour se conformer aux nouvelles règles, arguant que certains notaires bloqueraient désormais les ventes sans ce sésame.Un excès de zèle auquel s’est pliée, des propriétaires bien qu’il n’ y ait aucune obligation de le faire afin de ne pas prendre de risque .

TotalEnergies lance le plus grand site français de stockage d’énergie par batteries à Dunkerque.

Sur le site de son ancienne raffinerie à Dunkerque, TotalEnergies a mis en service ce que l'industriel qualifie de plus grand site de stockage d’énergie par batteries de France. D’une capacité de 61 MWh, il compte 27 conteneurs conçus et assemblés par Saft. 

Une capacité de stockage de 61 MWh pour une puissance de 61 MW. TotalEnergies a annoncé mardi 21 décembre la mise en service cette semaine de ce qu'il qualifie de plus grand site de stockage d’énergie par batteries en France à Dunkerque (Nord). Cette installation supplante ainsi celle mise en service par RTE au printemps dernier en Bourgogne. Situé sur une ancienne raffinerie du groupe dans la cité portuaire, qui dispose déjà des réseaux électriques nécessaires, le site est composé de 27 conteneurs de 2,5 MWh conçus et assemblés par Saft, la filiale de TotalEnergies spécialisée dans les batteries pour l’industrie.

A Douai, Renault et Envision posent les bases d’une vallée européenne de la batterie.

Renault a annoncé un investissement à hauteur de 3 milliards d'euros pour construire une usine à Douai, posant la première pierre d'une future vallée européenne des batteries.

Renault va faire de la place sur son site historique de Douai (Nord) pour accueillir une usine de production de batteries, en partenariat avec le groupe chinois Envision.

Renault rapproche ses fournisseurs. Le constructeur automobile va faire de la place sur son site historique de Douai (Nord) pour accueillir une gigafactory d’AESC, filiale du groupe chinois Envision. Officialisé en présence du président de la République, ce partenariat doit permettre d’approvisionner le nouveau pôle électrique de Renault dans la région avec un investissement estimé à plus de 3 milliards d’euros. L’entreprise française a également annoncé un protocole d’accord pour monter au capital de Verkor, une start-up qui travaille sur un autre projet d’usine de batterie en France.

 A partir du 1er juillet 2021 , dans le cadre de la politique énergétique , le diagnostic de performance énergétique (DPE) va se transformer. Cette réforme s’inscrit dans le cadre de la politique européenne visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments.

Le DPE devient plus fiable, plus complet et juridiquement opposable . Ce document est de plus en plus observé par les futurs occupants , étant annexé au contrat de vente ou de bail depuis 2006 , car son résultat, met en évidence la consommation d’énergie du bien qu’ils vont occuper et donc la facture de chauffage ! Dans le cadre de la politique énergétique européenne qui impose la réduction de la consommation d’énergie des bâtiments et aussi des émissions de gaz à effet de serre , ce nouveau  diagnostic  prend du galon.

DPE juridiquement opposable

L’opposabilité est l’une des mesures emblématiques de cette réforme du DPE , car cela va permettre à l’acquéreur ou au locataire , lorsqu’il est confronté à un diagnostic trop loin de la réalité , de se retourner contre le vendeur, le bailleur ou le diagnostiqueur. Jusqu’à maintenant , la fourniture de DPE erronés avait déjà donné lieu à des litiges devant les tribunaux . La jurisprudence, agit en sorte jusqu’à présent pour que l’indemnisation soit  limitée à la « perte de chance » pour l’acquéreur d’avoir acquis le bien à moindre coût, compte tenu sa piètre performance énergétique. Avec l’opposabilité, le montant de l’indemnisation devrait être plus étendue et être équivalente au coût des travaux nécessaires pour que le niveau de performance énergétique indiqué sur le DPE soit atteint .

DPE plus fiable

Jusqu’à présent, le diagnostiqueur utilisait , deux méthodes à sa disposition pour effectuer un DPE : celle  « sur factures », pour les habitations construites avant 1948 et pour les appartements dotés d’un chauffage collectif . Mais cette méthode a été jugée trop aléatoire ; la note pouvant varier significativement suivant que les occupants étaient plus ou moins frileux ! Et puis les factures n’étaient pas toujours- fournies par les vendeurs, ce qui donnait un « DPE vierge ».

Pour les autres logements, on utilisait la méthode conventionnelle dite « 3CL », basée les caractéristiques techniques du bâtiment (qualité de l’isolation, type de fenêtres, systèmes de production de chauffage et d’eau chaude…). A compter du 1er juillet 2021, tout change ! La méthode « sur factures » disparaît pour laisser la place à une méthode conventionnelle renforcée, nommée 3CL-DPE 2021. Avec les modifications suivantes : l’intégration de la consommation liée à l’éclairage et aux auxiliaires (ventilateurs, pompes…) et la prise en compte des énergies renouvelables .

DPE plus simple à comprendre

Le DPE version 2021 , devient i plus lisible. Sur la première page figurent désormais trois informations : l’étiquette de performance énergétique (synthèse des deux étiquettes figurant sur l’ancienne version du DPE), l’étiquette climat et une estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement qui apparaîtront sur les annonces immobilières à partir du 1er janvier 2022

Le diagnostic donne plus d’informations sur le confort d’été, la qualité de ventilation et de l’isolation ainsi que la répartition des déperditions thermiques (inertie des parois) . Il préconisera aussi des mesures de rénovation énergétiques à réaliser par bouquets de travaux et en donnera une estimation chiffrée.

DPE pour des enjeux environnementaux

Le diagnostic de performance énergétique comporte deux étiquettes une étiquette énergie et une étiquette climat (gaz à effet de serre) classées de  A (pour les biens les plus performants) à G (pour les plus énergivores) :

Désormais , les DPE n’afficheront plus qu’une seule étiquette, qui sera la synthèse des deux étiquettes précédentes et celle retenue sera celle classée au niveau le plus bas des deux . Conséquence, les logements chauffés au fioul et au gaz devraient voir leur étiquette énergie se détériorer alors que ceux chauffés à l’électricité et au bois (considérée comme  énergie renouvelable) pourraient la voir s’améliorer.

Le Ministère du logement se veut néanmoins rassurant : environ 40 % de biens pourraient changer de classe énergétique suite à la réforme du DPE mais  cette évolution devrait être limitée à une classe (de E à F ou de E à D, par exemple).

Avis de professionnels :

Maître Ganaëlle Soussens, avocate spécialisée en droit de l’immobilier

« Avant la réforme, le DPE était simplement informatif et n’était pas juridiquement opposable. Des contentieux avaient déjà eu lieu à propos de DPE erronés ; le nouveau texte ne vient que confirmer la jurisprudence existante. En cas de diagnostic inexact je recommande de se tourner à la fois contre le cocontractant, c’est-à-dire le bailleur ou le vendeur et, en demande subsidiaire, contre le diagnostiqueur. Il faut ensuite choisir le fondement, c’est-à-dire le terrain, sur lequel on veut agir : le vice caché, la responsabilité ou l’erreur. En fonction du fondement, une annulation du bail ou de la vente ou une indemnisation pourront être demandées ».

Guillaume Exbrayat, président du réseau de diagnostiqueurs immobiliers Diagamter :« En France, les bâtiments étant responsables de 44 % de la consommation totale d’énergie et du quart des émissions de gaz à effet de serre. Il faut tenir compte du fait que les accords internationaux prévoient qu’en 2050, l’ensemble des logements devront être classés A ou B. Aujourd’hui, la majorité du parc est classée D ! Plus fiable et plus lisible que l’ancien, ce nouveau DPE s’inscrit dans ce processus.

La réforme du DPE anticipe un durcissement, déjà amorcé, de la réglementation en matière de location des logements classés F et G, considérés comme des « passoires thermiques ». Déjà depuis le 01/01/2021 , le bailleur d’un logement avec une étiquette énergie F ou G ne peut plus augmenter son loyer entre deux locataires au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL). Et ce, même s’il a fait des travaux avant de le remettre en location, ou s’il est manifestement sous-évalué.

Au 1er janvier 2025 :  Il ne sera plus possible de louer des logements classés G

A compter du 1er janvier 2028 : Il ne sera plus possible de louer des logements classés F

 La ministre déléguée au Logement a estimé que le « rêve » d’une maison individuelle pour chacun menait « à une impasse ». Face à la polémique, elle a rétropédalé , celle-ci avait qualifié les maisons individuelles de «non-sens écologique, économique et social».

 La maison individuelle est plébescitée par les trois quarts des Français,  est un idéal qui n’est pas celui du gouvernement. Après la consultation organisé par le ministère du Logement , ce doit être une maison , si possible avec un jardin, une terrasse ou un balcon. Mais seulement 58% des Français en possèdent une. Oublier le stress des grandes villes, fuir la pollution, l’insécurité, le calvaire des transports en commun, retrouver une vie plus saine… Leur rêve s’affronte souvent à la dure réalité: les prix sont si chers que beaucoup de ménages ne peuvent pas s’offrir leur logement idéal. Avec le confinement dû à la  crise de la Covid-19, les citadins n’ont plus qu’un rêve: quitter les grandes métropoles pour s’installer au vert ou dans des villes à taille humaine. Comme si le coronavirus avait réveillé en eux une subite envie de prendre la clé des champs . Il y a encore un an, les petites villes étaient sans intérêt et la banlieue avait mauvaise réputation. Un an après, c'est le contraire , du jamais vu ! Il aura fallu que les Français se sont retrouvés confinés pendant des mois pour qu'ils découvrent à quel point ce n'est pas si mal de vivre «à la campagne» au moins quelques jours par semaine.

 En total décalage , le gouvernement  soutient, plutôt une densification des villes. La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon a fait savoir aux professionnels qu’elle veut voir fleurir de nouveaux logements collectifs, ajoutant que les maisons individuelles, «ce rêve construit pour les Français dans les années 70», «ce modèle d’urbanisation qui dépend de la voiture pour les relier», sont un «non-sens écologique, économique et social». «Le modèle du pavillon avec jardin n’est pas soutenable et nous mène à une impasse», a ajouté la ministre.

 Les professionnels de la construction ne sont pas passés à côté de cette déclaration , ceux-ci  déplorent une «stigmatisation persistante de l’habitat individuel, à contresens des aspirations des Français». «Laissez les Français tranquilles!, a réagi le président de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles (FFC) , Damien Hereng. «Quand 75% des Français plébiscitent la maison, il s’agit là d’une drôle de conception de l’habitat de demain et du bonheur des Français» , «Vouloir entasser les Français dans du logement collectif aux portes des métropoles fait peu de cas des envies de la majorité de nos concitoyens»., s’exclame le président du Pôle Habitat-FFB Grégory Monod,  déplorant «  la stigmatisation persistante de l’habitat individuel, à contresens des aspirations des Français , tandis que la Fédération des constructeurs de maisons individuelles s’est dite « révoltée contre de tels propos tenus par une élite parisienne dite écologique et pourtant très loin des territoires, des habitants et de leurs préoccupations ».

 Comme elle l’avait affirmé en fin d’année dernière en réclamant plus de mixité sociale et voulant «du logement social partout», également dans les villes aisées Emmanuelle Wargon a fait l’amère expérience de l’arroseur arrosé. Sa déclaration est mal passée auprès de certains internautes qui ne se sont pas privés de rappeler à la ministre où elle a élu domicile. La ministre vit à Saint-Mandé, dans le Val-de-Marne (94). Une ville cossue où les prix peuvent dépasser allégrement les 10.000 euros le m² car située à proximité de Paris. Elle est propriétaire d’une maison de 150 m2 , estimée à 1,5 million d’euros, selon sa déclaration de patrimoine. Soit 10.000 euros le m². Seulement cette valorisation est bien inférieure à celle de Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation immobilière , qui se situe autour des 15.000 euros.

 Autre inconvénient quand on veut donner des leçons , Saint-Mandé en matière de logement social , est une ville d’une vingtaine de milliers d’habitants, qui est un des plus mauvais élèves du département avec 11,5% de HLM, selon le dernier bilan triennal de la loi SRU publié en janvier dernier par le gouvernement. Seules 5 des 21 communes du Val-de-Marne soumises à la loi SRU font moins bien. Saint-Mandé, pour ne pas avoir respecté son objectif de HLM,  a vu sa sanction quasiment doubler: de 500.000 à 925.000 euros . Et comme la loi l’y autorise, la préfecture a également décidé de reprendre à la municipalité les permis de construire. Saint Mandé fait  partie des 280 communes carencées, qui n’ont pas atteint leur objectif. La ministre ferait bien d’en parler avec sa municipalité.

 La ministre continue néanmoins d’assumer son opposition aux aspirations des Français. «Nous sommes face à une urgence climatique qui ne se négocie pas», martèle t-elle pointant du doigt leurs «contradictions». Les Français veulent des maisons individuelles et en même temps plus d’espaces. La ministre assure qu’«il n’est pas question de renoncer à loger les Français mais de le faire autrement». En respectant un principe: l’intensité «heureuse». À savoir une «densité d’habitat qui crée des quartiers dynamiques, vivants et chaleureux».

                            Les constructeurs de maisons lui répondent : la densité d’habitat couplée à une sobriété foncière et des logements de qualité (environnementale, esthétique et d’usage). «Nous le faisons déjà». «L’habitat individuel a connu de nombreuses évolutions depuis plusieurs décennies, tant en matière de sobriété foncière, de densité et de qualité architecturale que de performance énergétique et environnementale, avec l’utilisation de matériaux biosourcés par exemple», affirme Grégory Monod. «Le gouvernement laisserait donc aux ménages modestes, le seul espoir du logement social puisque l’accession en logement collectif est inaccessible financièrement», déplore Damien Hereng se disant «révolté».

D’un autre côté , selon un sondage réalisé par Ipsos pour la Fédération des ascenseurs , les Français,  sont très majoritairement , favorables à la construction de bâtiments bas (moins de six étages) ou de maisons individuelles quitte à ce que les villes s’étalent. Ce sont 80% des seniors de plus de 60 ans qui partagent cet avis . Du côté des jeunes, même s’ils sont plus favorables à la construction de bâtiments en hauteur , ils approuvent majoritairement l’étalement des villes (59%).

La FFC se désole de cette «charge frontale» venant d’Emmanuelle Wargon. L’opposition du gouvernement aux maisons n’est pas nouvelle. Déjà il y a deux ans,  le ministre du logement Denormandie avait tenté de décourager la construction de logements individuels pour relancer les centres-villes en perte de vitesse. Encore une fois                                                  c’est un choix contradictoire avec le fameux choc des prix de l’immobilier voulu par Emmanuel Macron afin de les faire baisser. Et qu’on attend toujours.

Annoncé par la ministre déléguée au logement, Emmanuelle Wargon le décret allant en ce sens sera voté avant la fin de l’année . Pour rappel l'encadrement des loyers interdit aux propriétaires de demander un loyer supérieur à une somme donnée et cette obligation n'est pas toujours respectée.

 Dans les annonces immobilières concernant des locations de logements soumis à l’encadrement des loyers il va falloir  prochainement faire mention de cette obligation, a déclaré, la ministre déléguée au logement.  Interrogée sur la part importante d'annonces qui ne rentrent pas dans les clous de l'encadrement : Emmanuelle Wargon a déclaré :  «On va prendre un décret d'ici la fin de l'année, avec le ministère des Finances».

 Comme le montre l’enquête de l’association Consommation logement cadre de vie (CLCV) : les bailleurs privés parisiens ne respectent pas beaucoup l’encadrement des loyers . Sur  1 000 annonces représentatives du parc privé de la capitale, 40 % dépassent en moyenne de 121 euros par mois les prix plafond fixés par l’observatoire des loyers selon le type d’immeuble, l’appartement et le quartier. De plus il s’agit le moins mauvais résultat depuis que la CLCV surveille ce secteur, puisque, en 2019, la proportion d’annonces non conformes dépassait les 44 % et le montant moyen de dépassement, 150 euros.

 Prévu par la loi Elan de 2018, le plafonnement des loyers ne concernait au départ que Paris et Lille. Il a été étendu ensuite à neuf villes de Seine-Saint-Denis en banlieue parisienne, et début septembre aux métropoles de Bordeaux, Montpellier et Lyon. L'encadrement des loyers varie selon les quartiers en fonction de l'état du marché. Il s'applique dans des zones de plus de 50.000 habitants , où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements .

Seulement il y a encore trop d’abus et la loi va demander que la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes [DGCCRF] se saisisse du problème  et que la préfecture puisser infliger systématiquement l’amende administrative prévue par la loi, d’un montant maximal de 5 000 euros pour un bailleur personne physique, 15 000 euros pour personne morale .

Le rapport de la CLCV précise aussi que ce sont les annonces de locations meublées de petites surfaces et les propriétaires louant en direct qui respectent le moins la loi. La pratique la plus fréquente consiste à réclamer un « forfait de charges »,  qui n’est pas illégal pour les locations meublées mais qui ne donne pas au locataire l’accès aux justificatifs des dépenses engagées. Ainsi, il n’est pas rare de voir réclamer un forfait de 150 euros pour un studio, ce qui est une manière de contourner l’encadrement.

Huit défauts qui font dégringoler les prix des logements à la vente.

Déterminer le juste prix pour un bien n'est pas chose aisée. Dans certains cas, on  retrouve de grandes différences de prix d'un appartement à l'autre , dans une même résidence . Ou aussi d'une maison à l'autre, dans un même lotissement. Ce qui explique cette différence ,  ce sont certains défauts qui peuvent faire lourdement chuter le prix de vente d'un logement .

1. Situation au rez-de-chaussée ou au premier étage

Souvent mis en cause, le manque d’intimité, le peu de lumière, le bruit, la sécurité moins bonne… un appartement situé au rez-de-chaussée ou au premier étage se vend généralement moins cher qu’un appartement aux étages supérieurs. Et cela même quand on sait que  les charges de copropriété sont généralement moins élevées pour les appartements situés au rez-de-chaussée.

2. La mauvaise exposition

Lorsque la pièce principale est située au nord, le logement peut subir une décôte importante , le manque de luminosité est un critère souvent retenu pour faire baisser le prix .

3. Une vue encombrée

Alors qu’avoir une vue sur les montagnes ou sur la mer augmente toujours le prix ; la  vue sur un parking ou s’ il y a présence d’un vis-à-vis important avec un autre immeuble sont des défauts qui dévalorisent nettement le bien.

4. Le manque d’ascenseur…

L’absence d’ascenseur ou la présence d’un ascenseur trop petit sont des éléments qui repoussent parfois les familles et surtout les personnes âgées.

5. Balcon ou terrasse.

La présence d’un balcon ou d’une terrasse est un atout qui peut faire varier significativement le prix quand les deux logements sont identiques.

6. Un logement trop bruyant

La proximité d’une voie ferrée ou d’une route à grande circulation, peut déprécier de façon importante le prix , dans ce cas un logement situé dans une arrière-cour, au calme, sera plus avantageux  pour la vente .

7. Décoration avec des goûts particuliers.

Une cuisine en rouge vif n’est pas d’un goût recherhé par tout le monde, ou la présence de murs aux couleurs criardes… Si le bien nécessite des travaux de rafraîchissement, les acquéreurs n’hésiteront pas à négocier le prix de vente , en fonction du coût d’une remise en état plus conventionnelle.

8. Emplacement sans attrait.

Selon certains , les trois règles d’or pour un achat immobilier sont l’emplacement, encore l’emplacement et toujours l’emplacement !

Par exemple , un logement situé dans un centre-ville commercial a moins de risque de se déprécier avec le temps qu’un bien situé dans un quartier mal desservi par les transports et sans commerces à proximité. Car en période de faible demande , ce sont ces logement là qui seront délaissés par les futurs acquéreurs.

 Engager un projet de rénovation énergétique est souvent compliqué , il faut identifier les travaux utiles pour améliorer la performance énergétique , choisir les bons artisans, trouver le financement. Désormais , des guichets d’information spécialisés permettent d’obtenir tous les conseils nécessaires.

 En effet envisager pour son habitation , un projet de rénovation énergétique peut être compliqué pour beaucoup de personnes ne sachant pas le plus souvent  par quels travaux commencer, ni même pour trouver les bons artisans à contacter. Il faut aussi pouvoir identifier toutes les aides financières, qui représentent un véritable maquis : aides nationales de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), aides locales des collectivités, primes travaux des acteurs privés… Il y a aussi la difficulté de trouver un bon plan de financement lorsqu’on n’a pas connaissance de tous les mécanismes. Il est donc primordial de se faire accompagner dans toute ces démarches mais les professionnels du secteur n’ont pas toujours les moyens de vous apporter toutes les réponses adéquates.

 Une récente étude réalisée par OpinionWay pour la société de matériaux BigMat concernant les aides, précise que près de deux tiers des artisans du bâtiment (66%) considèrent que les outils de financement sont trop compliqués et que plus de la moitié d’entre eux (54%) se disent mal informés sur ces dispositifs. Et pourtant Ils constituent souvent les interlocuteurs naturels des ménages , 56% des artisans interrogés ne se sentent même pas légitimes pour conseiller leurs clients sur les aides qu’ils peuvent toucher ! C’est assez compréhensible, à chacun son métier et ces professionnels n’ont pas le temps nécessaire pour se tenir constamment informé sur les évolutions des aides financières. Même si la Capeb (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment) fait un formidable travail de veille, sur de nombreux sujets , rien que sur MaPrimeRénov’, il y a eu énormément de textes pour définir ce dispositif avec un ajustement pour chaque situation . Roselyne Conan, la directrice générale de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) , le dit clairement : ” Ce n’est logiquement pas le travail d’un artisan de conseiller son client sur un montage financier lors d’une rénovation énergétique, il doit avoir le bon réflexe de l’orienter vers les acteurs experts sur le sujet ” .

Le service public pour la rénovation énergétique

 Mais alors  à qui peut on s’adresser ? Il existe une multitude de guichets et d’acteurs pouvant répondre à votre demande .Il faut savoir d’abord qu’il existe un service public de la rénovation énergétique (SPPEH). Créé par la loi Brottes de 2013, ce service entièrement  gratuit , assure trois missions : accompagner des consommateurs souhaitant diminuer leur consommation énergétique, assister les propriétaires et les locataires dans la réalisation des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur logement, et délivrer des informations et conseils personnalisés. Ce service est en lien avec les plateformes locales d’information, gérées aussi bien par les collectivités publiques que par des associations agréées, comme les agences départementales pour l’information sur le logement (Adil), les agences locales de l’énergie et du climat (ALEC), les conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) les espaces info énergie (EIE) ou d’autres associations locales.

 Toutes ces plateformes s’articulent autour du réseau FAIRE (Faciliter, Accompagner et Informer pour la Rénovation Énergétique), qui rassemble sous une même bannière l’ensemble des acteurs publics et privés de la rénovation énergétique. Mais une fois de plus la situation n’est pas la même d’un territoire à l’autre. “Tout dépend de la Région et des collectivités, qui facilitent le déploiement de ces guichets, en articulation avec les acteurs locaux. Et encore une fois comme le particulier , personne ne peut s’improviser comme spécialiste du logement et de la rénovation. Il faut toujours pouvoir associer les compétences techniques, juridiques, financières et sociales. ”Sur certains territoires cela reste encore à finaliser, ajoute Roselyne Conan. Les agences départementales (les ADIL) constituent d’ailleurs l’un des acteurs de l’information et de l’accompagnement, notamment financier et juridique. En 2020, les juristes des ADIL ont assuré plus de 170.000 consultations téléphoniques avec des ménages en recherche de conseils sur la rénovation énergétique , deux fois plus qu’en 2018. “Cette montée en puissance s’explique notamment par la mise en œuvre de nouveaux Coups de pouce (des bonifications accordées dans le cadre du dispositif des certificats d’économies d'énergie, ndlr), la communication autour du plan de relance, l’essor de MaPrimeRénov’... Pour chaque projet de rénovation, il y a des points de vigilance en matière de droit. Et l’Anil constitue l’un des principaux interlocuteurs sur ces questions”, avance Louis du Merle, responsable du pôle juridique de l’agence.

Vers le métier d’ ”accompagnateur rénov”

Avec les nouvelles contraintes issues de la loi « climat et résilience » , la demande en conseils juridiques va s’intensifier dans les mois et années à venir, (obligation d’audit énergétique pour les logements plus énergivores, interdiction de location des passoires thermiques, etc.). Le texte, qui sera promulgué, prépare donc le terrain et prévoit une harmonisation des compétences des guichets en place. Leurs objectifs ont aussi été clarifiés : aider les Français à élaborer un projet de rénovation énergétique ; mobiliser les aides financières publiques ou privées ; orienter vers des professionnels compétents tout au long du projet de rénovation.

https://www.effy.fr/renovation-energetique/audit-energetique-avec-ma-prime-renov

Le rapport Sichel propose également une mission d’accompagnement sous le nom de “Mon accompagnateur rénov” , en parallèle de ce service de conseils pour les propriétaires qui auront engagé des travaux . Elle sera menée par des opérateurs agréés par l’Etat et comprendra un appui à la réalisation d’un plan de financement et d’études énergétiques, ainsi qu’une assistance à la prospection et à la sélection des professionnels.

https://www.effy.fr/magazine/creation-accompagnateur-personnalise-la-renovation.

Cette mission d’accompagnement sera conditionnée,  à la délivrance des aides, et notamment de MaPrimeRénov’,  pour certaines rénovations d’envergure dont le monant sera supérieur à 5.000 euros.

La loi renvoie à un décret le soin de préciser le contenu précis de cet accompagnement, la relation entre les opérateurs et les guichets, ainsi que les échéances et les seuils de mise en œuvre de la condition de recours à la mission pour certaines rénovations énergétiques. La première de ces échéances est fixée au plus tard au 1er janvier 2023.

Les actions, l’immobilier et les obligations ont atteint de un niveau de cherté maximum et en même temps et c’est la première fois dans l’Histoire que les taux d’intérêt sont négatifs sur beaucoup des obligations d’Etat .  La sonette d’alarme est tirée à quand un dégonflement de la bulle ?

 Wall Street a renoué avec son récent record historique, tandis que les autres marchés d’actions évoluent proches de sommets majeurs. L’heure est à la fête sur les Bourses de la planète. Et cela malgré toutes les préoccupations actuelles sur les difficultés d’approvisionnement, la cherté de l'énergie, l’inflation des prix , la remontée des taux d’intérêt, les craintes d’infléchissement par les banques centrales de la politique monétaire, les remous sur l’immobilier et la baisse de croissance en Asie .

 Pour Charles Monot, co-fondateur et gérant de Monocle Asset Management , Wall Street tire à la hausse toutes les autres avec un phénomène d’ancrage ; les Bourses de la planète ont alors emboîté le pas à la Bourse américaine, avec pour effet une forte volatilité des transactions . Les actions sont actuellement historiquement chères, avec un niveau comparé au plus haut en 150 ans, comme durant l’épisode de la bulle spéculative de la fin des années 90. Et selon Charles Monot, en cas de forte chute des marchés il reste peu de placements pour se mettre à l’abri actuellement,. Sur les actions, seuls les secteurs d’activité “peu à la mode” ou “à l’ancienne” valent moins chers, en termes relatifs, note-t-il.

Il existe pour lui une bulle alimentée par la politique monétaire ultra-accommodante des banques centrales qui ont inondé la planète de liquidités et écrasé les taux d’intérêts , l’arrivée d’investisseurs d’un nouveau genre (investisseurs particuliers adeptes des réseaux sociaux et des placements à courte vue...) , dénonce l’expert.

 La bulle financière actuelle est aussi alimentée par l’effet TINA (there is no alternative : pas d’alternative apparente aux actions, vu l’extrême faiblesse des taux d’intérêt et de la rentabilité des placements alternatifs). Mais gare aux effets pervers de l’effet TINA ! C’est en effet la première fois que les taux d’intérêt sont négatifs sur les obligations d’Etat et que les actions, l’immobilier et les obligations ont atteint de tels niveaux de cherté en même temps. Charles Monot,  souligne qu’à chaque fois que les actions ont été aussi chères dans l’Histoire, ça s’est très mal terminé pour les investisseurs.

“Les investisseurs en actions pensent qu’en cas de forte chute des cours, les banques centrales viendront sauver la situation. Mais en cas de nouveau choc , comme elles ont  tiré leurs cartouches pendant la crise du Covid-19, les grands argentiers sont en manque de munitions. Il y a un inquiétant sentiment d’invulnérabilité.  Les marchés d’actions sont  actuellement très dangereux”, juge l’expert. En comparaison entre 2000 et 2002, la Bourse avait connu un krach larvé d’envergure, après que la Fed avait fortement abaissé son taux directeur. Quand le prochain krach boursier arrivera, la bulle financière se dégonflera, mais les grands argentiers Jerome Powell (Fed) et Christine Lagarde (BCE),  “auront moins d’outils à leur disposition”, souligne-t-il. “Entre 1999 et 2002, LVMH avait fondu de moitié en Bourse alors que les profits avaient peu baissé ”, rapporte l’expert. Un phénomène qui pourrait être réédité dans un avenir pas si lointain, pour l’ensemble du marché d’actions…

 Souvent les investisseurs en actions semblent avoir des attentes extraordinaires. L’exemple de Tesla est emblématique. Alors que le constructeur de voitures électriques vaut déjà près de 850 milliards de dollars, soit autant que le cumul de tous ses concurrents, l’action correspond déjà actuellement “à sa valeur théorique de dans 10 ans, et encore, seulement si tout se déroule comme l’espère Elon Musk”, calcule l’expert.

Autre exemple, celui de Zoom, valorisé 82 milliards de dollars, pour des profits annuels estimés à 1 milliard, alors que la croissance spectaculaire est désormais derrière nous et qu’il y a actuellement beaucoup de concurrence (Google Meet, etc.). Plus près de nous, en France, un ténor de la high-tech comme Dassault Systèmes se paie environ 90 fois les profits. C’est excessif et c’est dû en partie à un effet rareté : comme il y a peu de valeurs technologiques d’envergure en Europe, il y a un effet entonnoir : les investisseurs misent massivement sur une poignée de géants de la high-tech, ce qui tire leurs multiples de valorisation vers le haut. Décidément, mieux vaut être prudent et très sélectif en Bourse, actuellement…

Lorsqu’un propriétaire qui ne parvient pas à vendre son bien surestimé par l’ agent immobilier , il peut alors le faire condamner, mais  l’indemnisation obtenue est souvent décevante.

 En effet , les magistrats, , comparent « le prix proposé par l’agence à celui de biens similaires vendus récemment ». Ainsi la cour d’appel de Rouen a jugé récemment, qu’une société, Tristant Immobilier, n’avait  pas donné au vendeur les éléments permettant de justifier le prix de leur bien , cette agence avait donc surestimé le bien et manqué à son « obligation d’information et de conseil ».

«Les magistrats considèrent , que pour ce genre de litige,  le préjudice du client consiste seulement en « une perte de chance » de ne pas avoir pu acheté leur nouveau logement. » .

 Quand un propriétaire  n’arrive pas à vendre son bien qui a été surestimé par son agent immobilier, il peut faire condamner celui-ci. Mais pour autant , les  anciens clients de Tristant Immobilier, bénéficiaire de cette décision, ne sont pas satisfaits car leur indemnisation est loin de correspondre à leur préjudice . Dans les fait : en 2012, l’agence évalue leur propriété au prix de 400 000 euros à la suite de quoi ils décident  d’acheter, dans la foulée , une maison plus petite, au prix de309 000 euros, proposée par la même agence . Pour pouvoir acheter ce bien , ils obtiennent un prêt relais,  de 331 000 euros sur une période de 18 mois .

 Seulement , au bout de deux ans, leur propriété ne trouva pas preneur et ceux-ci doivent prolonger leur prêt relais en  payant 6 500 euros d’intérêts supplémentaires. Après avoir, enfin, vendu, leur maison au prix de seulement 242 000 euros, ils finissent par assigner Tristant Immobilier en les accusant de les avoir poussés à acheter la seconde maison, pour ensuite toucher une commission de 22 000 euros. Ils voulaient une condamnation de l’agence à leur verser les 90 000 euros qui leur manquent.

 Au final , dans ce genre de litige, les magistrats ont considéré que le préjudice du client consiste seulement en « une perte de chance » dans l’achat de leur deuxième bien. Le tribunal de grande instance du Havre, qui avait, alloué aux plaignants :  90 % de la différence entre le prix annoncé et le prix d’acquisition de leur nouveau bien ,  soit 82 638 euros , s’est vu corrigé par  la cour d’appel de Rouen qui a réduit  l’indemnisation à 28 500 euros, correspondant à la  commission de l’agence et aux frais bancaires.  L’histoire n’est pour autant pas terminée et l’avocat de l’agence, M^e Claude Aunay, qui juge  cette condamnation « inhabituelle », a décidé d’effectuer  un pourvoi en cassation .

 En effet la jurisprudence montre, que le plus souvent, les magistrats condamnent l’agent à ne payer que l’équivalent de sa commission et cette décision de la cour d’appel de Rouen  étonne même par son issue extrêmement favorable . En 2015 , la cour d’appel de Lyon avait considéré que les propriétaires d’un bien estimé 450 000 euros en 2006 et vendu 263 000 en 2008 n’ont subi qu’un « préjudice moral de déception, tenant à ce que l’opération ne s’est pas réalisée dans la quiétude qu’ils avaient espérée ». Elle leur alloue… 2 000 euros. De leur côté, les  propriétaires normands peuvent s’estimer heureux !

Attention à ne rien dissimuler lors de la vente d’un logement .

 La Cour de cassation vient de rappeler : le vendeur d’un bien immobilier ne doit rien cacher sur le bien vendu et l’agent immobilier est tenu de jouer un véritable rôle de conseil dans la transaction.

 Fin 2010, un couple  avait vendu leur logement dans la région de Pau  sans informer les acheteurs qu’une rocade était sur le point d’être construite à moins de 50 mètres. Les acquéreurs après avoir attaqué les vendeurs ont obtenu l’annulation de la vente et le remboursement des sommes avancées.  Les vendeurs se sont ensuite retournés contre l’agence Optimhome, chargée de la transaction, en leur reprochant de ne pas avoir attiré leur attention sur la nécessité d’informer les acquéreurs de ce projet de rocade. Dans un arrêt du 9 janvier 2019, la Cour de cassation leur a donné raison. Elle rappelle que la loi Hoguet (du 2 janvier 1970), qui régit la profession, impose à l’agent immobilier un devoir de conseil auprès de leurs clients et il doit attirer l’ attention sur les risques encourus de ne pas prévenir les acheteurs . Olivier Colcombet, président du réseau immobilier Optimhome  a rajouté pour sa part que « Dans ce cas, c’est pousser très loin le devoir de conseil car les vendeurs ont menti par omission car ils étaient informés , étant membres du comité de défense contre la rocade ils  connaissaientparfaitement la nature du projet.

 Les tribunaux estiment que le devoir de conseil de l’agent s’étend au-delà des  simples renseignements apportés lors de la visite du logement. Me Camille Fourier-Ferrand, avocate dans ce domaine particulier précise :  « L’agent immobilier doit  se renseigner, vérifier la régularité de la transaction et les décisions sont encore plus strictes lorsque l’agent est chargé de rédiger l’avant-contrat de vente »  . L’agent n’est pas un profane en matière d’immobilier et doit apporter une valeur ajoutée qui n’est pas à la portée de particuliers , d’où la necessité qu’il soit  bien implanté localement afin de connaître de façon très approfondie la ville ou le quartier où le logement est vendu .

 Cette décision de la Cour de cassation rappelle aussi l’importance pour les vendeurs de ne rien cacher . Ce couple ayant été condamné à l’annulation  de leur vente, a dû rembourser 173 000 euros aux acheteurs, pour ensuite revendre leur maison mais au prix réel diminué de la nuisance engendrée par la rocade soit 119 000 euros. Dans cet exemple, il y a eu « dol » explique Me Camille Fourier-Ferrand, en quelque sorte une manœuvre frauduleuse visant à cacher volontairement un vice dans le logement. « Nous traitons régulièrement des dossiers de ce type et cela crée de lourds problèmes financiers pour les personnes ».

 Il peut aussi exister un vice caché ignoré des vendeurs et qui apparait une fois le logement vendu. Dans ce cas , les acquéreurs ont alors cinq ans pour agir en justice contre leur vendeur à partir du moment où le vice se déclare. S’il est difficile de prévoir des vices cachés, il est en tout cas important de ne pas chercher à cacher un défaut du bien, comme de passer un coup de peinture sur des tâches d’humidité ou de dissimuler qu’il est situé juste à coté d’un site créant des nuisances sonores comme une boîte de nuit .

Avec la loi énergie et climat de 2019, les annonces de vente et de location doivent mentionner le diagnostic de performance énergétique (DPE) . Jusqu’à présent, les professionnels qui ne se pliaient pas à cette obligation étaient passibles de sanctions. Bientôt les propriétaires particuliers  seront bientôt soumis à cette règle

 L’ information était passée inaperçue , le Parlement qui vient tout juste d’adopter La loi climat et résilience, qui sera promulguée à la fin de l’été, veut faire passer tout un paquet de nouvelles mesures en matière de rénovation énergétique des logements. Gel des loyers pour les passoires thermiques classées F et G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) , interdiction progressive de location de ces logements énergivores, et instauration d’un plan pluriannuel de travaux obligatoire dans les copropriétés. Le texte impose un certain nombre de nouvelles contraintes aux propriétaires  avec une autre disposition jusqu’ici passée inaperçue  qui a été introduite au projet de loi à savoir l’extension aux particuliers des sanctions prévues pour défaut d’affichage du DPE dans les annonces immobilière.

 En effet : la loi énergie et climat de 2019  impose certaines informations relatives à la performance énergétique d’un bien qui doivent figurer sur toutes les annonces immobilières, lorsque celui-ci est mis en vente ou en location. Il s’agit de la classe énergétique du logement (la fameuse note allant de A à G), ainsi que l’estimation (indiquée sur le DPE) du montant annuel des dépenses énergétiques. Obligation qui concerne tant les annonces affichées en agences que celles diffusées sur les plateformes numériques (Leboncoin, SeLoger, PAP, etc.). En 2020, le gouvernement avait fixé par ordonnance les sanctions  pour les professionnels qui manqueraient à cette obligation, en habilitant les agents de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) à contrôler le respect de la mesure. Ces sanctions s’élèvent à 3.000 euros maximum pour une personne physique et à 15.000 euros maximum pour une personne morale.

 Seulement étant donné que les annonces publiées directement par des particuliers sont majoritaires, les pouvoirs publics ont étendu dans la toute nouvelle loi climat et résilience , ces sanctions aux non professionnels,. Ce qui signifie qu’un propriétaire particulier qui se passerait des services d’un agent immobilier pour vendre ou louer son bien, et qui oublierait d’afficher la note du DPE avec les dépenses énergétiques du logement , sur les annonces, va lui aussi bientôt s’exposer à une amende. L’autorité administrative devra d’abord le mettre en demeure de se conformer à cette obligation d’affichage, dans le délai qu’elle aura fixé. En  l’absence de réaction de l’intéressé , elle pourra alors lui établir un procès verbal allant jusque 3.000 euros. Ces sanctions entreront en vigueur dès le lendemain de la promulgation du texte à la fin de l’été. La réforme du DPE entrée en vigueur le 1^er juillet , rend désormais le diagnostic de performance énergétique opposable. Cela signifie que le locataire peut dorénavant se retourner contre le propriétaire s’il constate une erreur sur le DPE ou si cela apparait comme un manquement délibéré.

 Un nouveau service en ligne dédié aux propriétaires fonciers est apparu au mois d’août, sur le site impots.gouv.fr. Celui-ci permet de lister les biens immobiliers de chaque propriétaire et de pouvoir vérifier les informations dont dispose l'administration. Ensuite il permettra bientôt de répondre en ligne aux obligations déclaratives.

 Destiné aux 34 millions de propriétaires de locaux ou titulaires d’un droit réel (usufruitier, nu-propriétaires, etc.) , le tout nouveau service baptisé , “gérer mes biens immobiliers”, sur le site impots.gouv que la Direction générale des Finances Publiques (DGFIP) vient de mettre en ligne, permet à tous les propriétaires de visionner l’ensemble des biens bâtis qu’ils possèdent et d’en obtenir les caractéristiques principales.  Désormais, tout usager propriétaire, qu’il soit un particulier ou un professionnel (personne morale), peut à partir de son espace sécurisé , consulter l'ensemble de ses biens bâtis sur le territoire ainsi que leurs caractéristiques (surface, nombre de pièces, numéro de lot…).: nature (garage, box, cave, local commercial, maison, etc.), adresse, surface, nombre de pièces, dépendances attachées... Ainsi que des informations plus spécifiques telles que le numéro fiscal du lot, les droits sur le bien, etc.

 Pour accéder à l’ensemble de ces informations, il faut se connecter sur l’espace particulier du site impots.gouv.fr et ensuite de cliquer sur l’onglet “Biens immobiliers”. Le tableau de bord s’affiche : les locaux sont présentés individuellement, sous forme de box. Chaque page comporte jusqu’à 6 biens. On peut aussi les retrouver avec une recherche par localisation, suivant le type de bien ou avec leur identifiant fiscal et ainsi visualiser les informations clés (adresse, nature du local, etc.).

 Pour avoir plus de précisions il faut ensuite cliquer sur l’onglet  “Détailler les biens” pour avoir les informations principales de chaque local : étage, nombre de pièces, numéro de lot, etc. Et pouvoir consulter la fiche descriptive de chacun des biens, qui résume toutes les informations parcourues avec en plus les références cadastrales et les droits sur le bien.

 L’intérêt de ce service se limite pour l’heure, à la simple consultation des informations relatives aux propriétés. Mais bientôt il sera complété i et deviendra rapidement un outil indispensable, pour les propriétaires ou pour l’administration. Dès la fin de l’année 2022, il sera alors possible de réaliser les déclarations foncières de manière dématérialisée, comme les demandes de permis de construire, ou comme les démarches relatives aux taxes d’urbanisme (calcul de leurs montants, paiement, etc.). Ensuite, en début d’année 2023, les propriétaires seront invités à y communiquer l’affectation de chaque bien, c’est-à-dire s’il s’agit d’une résidence principale, une résidence secondaire, un logement locatif, etc.

 Dans ce dernier cas, il sera alors obligatoire de déclarer le montant du loyer. pour permettre au fisc de mettre à jour les valeurs locatives cadastrales souvent déconnectées de la réalité , entrant dans le calcul des impôts locaux . Cette réforme, , prévoit de réviser la valeur locative de chaque bien immobilier , sur la base des loyers constatés sur le marché en 2023. Ainsi dès 2026, l’ensemble des logements se feront appliquer une nouvelle valeur locative plus adptée à la réalité du terrain.

Le Parlement examine la loi de prolongation de l’encadrement des loyers jusqu’en 2026. Que faire en cas d’abus?

 Le gouvernement veut prolonger l’encadrement des loyers, relancé par la loi Élan de 2018, jusqu’en 2026. Cette mesure fait partie  du projet de loi «4D» (Différenciation, décentralisation, déconcentration, décomplexification) qui est en examen au Parlement. L’expérimentation du dispositif mis en place à Paris , Lille , Bordeaux , Lyon ou Grenoble , prend fin en 2023. L’exécutif estime qu’il faut plus de recul pour évaluer la pertinence de cette mesure pour laquelle E.Macron n’a pas vraiment confiance.

 Plus de deux ans après sa mise en place , le dispositif se révèle peu efficace à Paris, première ville en France à le relancer,  en effet , selon une étude de Meilleurs Agents , une annonce sur deux pour un logement vide ne respecte pas le dispositif prévu pour ralentir l’augmentation des loyers dans la capitale . Ce spécialiste de l’estimation immobilière, a épluché plus de 17 000 annonces locatives depuis un an avec également les logements meublés que le dispositif est censé «protéger» contre les dépassements de loyer.

 La plupart du temps, par méconnaissance de la loi ou par peur de perdre leur logement , les locataires ne dénoncent pas ce dépassement illégal.  L’offre est tellement rare, notamment dans les grandes villes, qu’ils sont heureux d’avoir un logement. Pourtant, ils pourraient faire condamner leur bailleur pour « loyer abusif », tout en conservant leur bien. Cinq propriétaires l’ont récemment appris à leurs dépens: l’un deux a même dû débourser 7300 euros pour n’avoir pas respecté le dispositif .  Ce bailleur, possèdant un studio à Paris , avait dépassé le plafond prévu par la loi (loyer de référence majoré de 20%) , sans préciser qu’il réclamait, en plus de ce loyer de référence majoré un complément de loyer. Sur le principe, un propriétaire est en droit de réclamer ce surplus à partir du moment où il l’écrit noir sur blanc dans le contrat de location et qu’il le justifie.

 Si rien n’est justifié et que le locataire conteste ce complément (montant ou  justification), il dispose, selon la loi (article 140 de la loi du 23 novembre 2018), de trois mois pour saisir la commission de conciliation de son département (CDC) ou la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (Drihl) pour demander une révision de son loyer. À défaut d’accord avec le bailleur , le locataire peut saisir le juge, dans les trois mois. Ces délais sont très courts , d’autant plus que le complément demandé est à l’origine de beaucoup de conflits. En effet la loi  ne précise ni le montant, que le propriétaire peut librement fixer, ni la  justification possible. En cas de litige , c’est alors au juge , d’apprécier la crédibilité de la justification ou de la valeur du montant demandé en complément.

 Mais, si le propriétaire n’a pas demandé de complément de loyer et que celui-ci dépasse le plafond légal , alors les délais sont allongés . Le locataire dispose en effet de trois ans, (article 7-1 du 6 juillet 1989) pour saisir la CDC et en cas de désaccord avec le bailleur, le tribunal judiciaire. Le propriétaire risque de devoir alors baisser le loyer pour se mettre en conformité avec la loi et de rembourser le trop-perçu ainsi qu’une amende.

 Construire plus de logements semble un dispositif plus adapté pour faire baisser les loyers que l’encadrement des loyers . Et comme l’a fait remarquer la ministre chargée du logement : « Cela relève de la responsabilité des maires qui ont le pouvoir de délivrer des permis de construire ». Encadrer les loyers est une mesure louable mais a-t-on pensé à mesurer les impacts à long terme d’un tel dispositif ? Des questions peuvent se poser sur la motivation des bailleurs à investir dans l’immobilier et sur l’entretien des logements qui devient de plus en plus contraignant . Par ailleurs, les loyers de référence appliqués aujourd’hui ne reflètent pas assez l’hétérogénéité du marché. Il faudrait davantage prendre en compte l’ensemble des caractéristiques impactant la valeur du loyer . Dernier revers pour l’encadrement des loyers : à Paris, durant les six mois qui ont suivi l’entrée en vigueur du dispositif le 1er juillet, les loyers ont reculé de 2,6 points mais après un an , la baisse était déjà annulée...

Engie qui a  construit , Gaya , le démonstrateur semi-industriel dans la nouvelle filière du gaz renouvelable, représentant un investissement de 60 millions d'euros a validé sa technologie protégée par dix brevets. L'« usine à gaz »  , qui est la plateforme de l'énergéticien français ,  avait commencé par produire du  biométhane à̀ partir de déchets forestiers secs , vient de réaliser une première mondiale en produisant du gaz renouvelable à̀ partir de combustibles solides de récupé́ration (CSR).. Le mois dernier .

 En l'absence d'une filière de recyclage viable, les déchets de composition variée : bois, papiers, cartons ou plastiques,  issus d'activités économiques diverses.  terminent jusqu’à présent à l'enfouissement. Alessandra Barba, responsable du Lab biogaz, biomasse et déchet au centre de recherche Crigen d'Engie explique que le développement de Gaya offre à ces déchets une deuxième vie sous forme de gaz « substituable au gaz naturel, avec exactement les mêmes caractéristiques »  et celle-ci affirme que  « Ce gaz renouvelable, est stockable et transportable dans les infrastructures actuelle avec  la meilleure valorisation possible » , ce premier pas répond aux ambitions françaises de réduire de 50 % les déchets enfouis et de baisser de 30 % la consommation d'énergies fossiles.

 A partir de 2021, les bailleurs en meublé soumis au statut LMP  (loueur meublé professionnel), seront soumis à des cotisations sociales au taux compris entre 35% et 40% sur les bénéfices réalisés . Pour certains c’est comme une douche froide , en effet  dès 2021, les bailleurs au statut LMP  devront  payer des cotisations sociales. Pour rappel, , les bailleurs professionnels en LMP représentent des  foyers fiscaux remplissant  deux conditions  :

• avoir des revenus annuels issus de la location meublée supérieurs à 23.000 euros
• ces  revenus locatifs doivent être  supérieurs à la somme de tous leurs autres revenus .

Les taux de ces cotisations sociales seront variables, entre 35 à 40% des bénéfices réalisés grâce aux activités de location meublée. Jusqu’ici, les bénéfices des bailleurs professionnels qui n’étaient pas inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés étaient assujettis à de simples prélèvements sociaux, au taux fixe de 17,2% de leurs bénéfices. C’est là le premier petit coup de massue pour les bailleurs.

Second coup de massue : même si les bailleurs - grâce à la fiscalité avantageuse du régime réel - parviennent à ne pas avoir de bénéfice imposable, ils supporteront un forfait minimum de cotisations sociales. Au régime réel, les loueurs en meublé peuvent réduire à zéro le total de leur bénéfices annuel, en déduisant des loyers perçus :

• les frais de notaire :
• les frais d’entretien et de réparation ;
• les frais de gestion et d’assurance ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les impôts locaux ;
• l’amortissement du logement généralement sur 30 ans, l’amortissement du mobilier et des gros travaux sur un délai de 5 à 10 ans, ce qui permet de déduire chaque année entre 10 % et 20 % de leur prix.

 Certes, la nouvelle loi leur permettra toujours de soustraire tous ces frais à leur bénéfice imposable. Cependant, dès 2021, les bailleurs LMP devront obligatoirement s’acquitter d’un forfait minimum de 1.145 euros à régler à l’Urssaf. Et cela, même s’ils arrivent à déduire l’intégralité de leur bénéfice locatif. Enfin, troisième paramètre à regarder pour les bailleurs : l’assujettissement aux cotisations sociales aura de lourdes conséquences sur leurs plus-values à la revente… On y reviendra plus tard.

Des cotisations sociales qui vont coûter cher.

 Pour illustrer concrètement ce que la nouvelle réglementation va coûter, le spécialiste jedeclaremonmeuble.com a réalisé pour Capital des simulations concrètes. Notre expert prend ainsi l’exemple de M. Dupont, propriétaire d’un studio et d’un deux-pièces qu’il loue en meublé 800 et 1.200 euros par mois. Il n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Au total, les recettes de M. Dupont s’élèvent à 24.000 euros par an. Il est soumis au statut LMP.

 M. Dupont, comme nombre de bailleurs au statut LMP et en régime réel, a déduit de nombreuses charges locatives dans sa déclaration de bénéfices en 2020. Il en a tellement déduit que son résultat net en devient déficitaire. L’année dernière, M. Dupont n’a donc payé aucun impôt ni prélèvements sociaux sur ce “bénéfice zéro euro”. Avec la nouvelle réforme, en 2021, M. Dupont devra s’acquitter du forfait minimum de cotisations sociales de 1.145 euros. Et cela, même s’il efface entièrement son bénéfice grâce à ses déductions de charges.

 Mme. Duchemin, elle aussi, possède un studio et un deux-pièces dont les loyers lui rapportent 24.000 euros par an. Elle non plus n’est pas inscrite au RCS. Sur ses 24.000 euros de loyers annuels, elle déclare 3.000 euros de bénéfices après avoir tenu compte des diverses déductions de charges auxquelles elle peut prétendre. En 2020, les bénéfices de Mme Duchemin étaient soumis à des prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%*3.000 euros = 516 euros d’impôt. En 2021, si elle présente le même résultat net, elle devra s’acquitter de cotisations sociales oscillant entre 35 et 40% des bénéfices. C’est-à-dire, dans ce cas de figure, 40%*3.000 = 1.200 euros. En un an, elle aura donc plus que doublé les sommes qu’elle doit verser pour son activité de location meublée.

 De gros impacts sur les plus-values

Enfin, dernier impact et non des moindres pour les bailleurs LMP : l’imposition sur les plus-values des professionnels. Il s’agit de la taxe dont s’acquittent les bailleurs en LMP au moment de revendre leur bien. Cette taxe dépend de la durée de possession du bien, de la différence entre son prix d’achat et son prix de vente, ainsi que du statut fiscal du bailleur (LMP, ou LMNP) au moment de la vente. Pour rappel, le bailleur au statut LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles, le bailleur en LMNP à celui des plus-values de particuliers. Or à partir de 2021, la fiscalité des plus-values pour les vendeurs au régime LMP va être alourdie. Notre expert jedeclaremonmeuble.com l’illustre grâce à ces deux exemples.

 Reprenons d’abord le cas de M. Dupont. Il a acheté son studio à l’année N, pour 200.000 euros et a réalisé pour 20.000 euros de travaux dans ce studio. Il décide de revendre son bien à l’année N+4 ans. Le prix de vente est de 300.000 euros, sa plus-value brute est donc de 100.000 euros. M. Dupont a amorti son logement sur 30 ans, son mobilier sur 5 ans, et ses gros travaux sur dix ans. Dans ces conditions, au total, il cumule 35.333 euros d’amortissement.

 Si M. Dupont se trouve en statut LMP au moment de vendre, en 2021 : il paiera au total 48.275 euros de taxe sur sa plus-value. Ce calcul inclut d’abord la plus-value dite “de court terme” (imposée à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales de 35 à 40% ), qui correspond aux amortissements réalisés sur le bien. Il additionne ensuite la plus-value dite “de long terme”, correspondant à 30% de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. L’année précédente, il aurait payé 45.785 euros au fisc. Soit environ 2.500 euros de moins. Petite astuce pour M. Dupont : s’il était repassé au statut LMNP l’année de sa vente, il se serait soumis au régime des plus-values des particuliers. Il n’aurait alors payé que 24.830 euros de taxes, et non plus 48.275 euros au titre de la plus-value professionnelle ! D’où la grande importance pour M. Dupont de bien anticiper son régime fiscal avant la transaction.

 Reprenons maintenant l’exemple de Mme. Duchemin. Tout comme M. Dupont, elle a acheté son studio à l’année N, pour 200.000 euros également. Elle a réalisé pour 20.000 euros de travaux dans son logement. Elle décide de revendre son logement à l’année N+10, pour 350.000 euros. Sa plus-value brute est donc de 150.000 euros. Son amortissement, calculé sur dix ans, est bien supérieur à celui de M. Dupont : il est à 80.830 euros.

 Avec des caractéristiques similaires à M. Dupont, Mme Duchemin, qui a attendu dix ans avant de revendre son bien, devra verser 20.956 euros de cotisations sociales en statut LMP. Elle bénéficie en effet d’une exonération (possible au-delà de 5 ans) sur la plus-value, mais pas sur les cotisations sociales. L’année précédente, elle se serait acquittée de 11.862 euros au titre des prélèvements sociaux. Soit presque deux fois moins qu’en 2021 ! Malgré le coup de bambou sur sa plus-value en régime LMP, Mme Duchemin a cependant raison de ne pas vouloir repasser en régime meublé non professionnel (LMNP) pour vendre. Elle débourserait en effet 32.005 euros de taxe dans ce cadre, c'est-à-dire 11.000 euros supplémentaires. Vous l’aurez compris : choisir le bon moment pour vendre et avec le bon régime fiscal, cela restera une gymnastique essentielle pour économiser un maximum de milliers d’euros.

Depuis que les prix de l’énergie grimpent , bon nombre de Français prévoient d’installer des panneaux photovoltaïques pour diminuer leurs factures de consommation. D’ailleurs depuis  un an leur nombre a bondi de 60% avec 150 000 personnes qui ont désormais opté pour l’autoconsommation solaire. Une solution plus économique que de la revendre à  Enedis parce que désormais l’électricité qui est rechetée est moins chère, au kilowattheure, que celle du réseau.

Avec le prix de l’électricité en hausse, et qui va encore augmenter quand l’État prendra la décision de diminuer ses aides, on peut dire que les panneaux photovoltaïques ont la côte. A ce jour on compte 150.000 Français ayant choisi ce système d’autoconsommation solaire, c’est un boom de 60% sur un an. De nombreuses entreprises de travaux énergétiques affichent des carnets de commandes complets et une activité qui s’est intensifiée ces derniers mois.

Une facture d’électricité réduite de 30 %.

À Mitry-Mory, en région parisienne, Mme Folliot a pris l’initiative d’installer un système solaire sur son toit , après avoir constaté à quel point  ses factures avaient augmenté. Avant de lui installer les panneaux , Cédric Bocquet, directeur des opérations solaires de l’entreprise de travaux énergétiques Effy , lui a expliqué quelle serait la réduction de ses frais d'électricité lorsqu’elle aura des panneaux solaires sur son toit. 

Mme Folliot  lui montre sa dernière facture d’électricité  en lui expliquant : "Sur les douze derniers mois, je viens de régler un montant de 1.640 €",. Alors que "Je payais, avant la crise énergétique liée à la guerre en Ukraine, entre 900 et 1.000 € annuels", poursuit-elle. "En installant ces panneaux, je vais donc revenir à une facture comme avant."

Après un rapide calcul : - 30 % sur la facture, pour 10.000 € d’investissement : Mme Folliot   n’a pas hésité lorsqu’elle a compris qu’elle avait un avantage, même si son énergie solaire ne serait pas stockée , comme le précise. Cédric Bocquet après avoir effectué son repérage.Et depuis qu’elle se retrouve en situation de télétravail , elle pourra dorénavant consommer directement ce que son installation va produire.

Mme Folliot  après voir emmené Cédric  Bocquet dans son jardin, où sa toiture est exposée plein sud. Lui précise : "Ici, il y a du soleil toute la journée il y fait chaud l’été". C’est un critère idéal que ne manque pas de souligner Mr Bocquet : "Les panneaux  vont être installés sur deux rangées", décrit-il en pointant du doigt la toiture. "Une ligne de cinq panneaux au-dessus des deux Velux, et une ligne de trois panneaux juste en dessous entre les deux Velux".

En comptant le coût de cette installation, qu’elle finance à l’aide d’un crédit à la consommation, le prix de l'électricité produite par les panneaux de sa toiture reviendra moins chère de moitié par rapport au prix du réseau.

Jusqu'à 10 000 euros d'aides par foyer.

https://www.expertsolarfrance-gouv.fr

Cette technologie novatrice des panneaux solaires en cellules pérovskites est développée par le polonais Saule Technologies avec la création d’une chaîne de production industrielle qui permet de fabriquer des panneaux photovoltaïques légers et souples. " La capacité de production à la chaîne, estimée initialement à 40.000 m2 par an dépasse déjà la demande ".

  "On change d'échelle et on passe du laboratoire à l'industriel", a déclaré Olga Malinkiewicz, la fondatrice de la société polonaise Saule Technologies  , chaîne de production industrielle de panneaux solaires  en cellules pérovskites est une grande première , car c’est  la première usine au monde de cellules photovoltaïques en pérovskites . Les modules pérovskites sont des panneaux photovoltaïques légers, souples, ayant des taux de transparence, des teintes mais aussi des formes variables et qu'on peut poser facilement sur un ordinateur portable, une voiture, un drone, ou un bâtiment, même à l'ombre et à l'intérieur.

  Les pérovskites peuvent être facilement obtenues en laboratoire bien que ce soient des structures atomiques répandues dans la nature . L'efficacité de ces nouveaux modules est a peu près équivalente à celle des panneaux traditionnels en silicium.  L’avantage est que les coûts de leur fabrication sont réduits grâce au procédé de simple impression à jet d'encre inventé par Olga Malinkiewicz, car cela permet une production à température ambiante . La chercheuse polonaise doctorante à l'Institut des sciences moléculaires de l'Université de Valence, en Espagne a inventé cette technologie il y a huit ans.

  Cette découverte, lui a valu le prestigieux prix Photonics 2 du concours, organisé par la Commission européenne et et un autre prix décerné par la MIT Technology Review. Selon Olga Malinkiewicz : l'usine de production située dans la région de Wroclaw, en Pologne doit produire environ 40.000 m2 par an ,  mais déjà la demande dépasse les capacités de production.

  Les premières commandes commerciales proviennent du secteur de l'internet et du bâtiment où les nouveaux modules s'intègrent facilement aux façades et surfaces différentes.  La technologie consiste à imprimer sur des feuilles de plastique transparent plusieurs couches successives de modules photovoltaiques , dont celle de pérovskites, formant un ensemble aux paramètres techniques, formes, tailles et couleurs prédéfinis. Ces modules peuvent être très petits ou grands, ils peuvent être aussi découpés ou, au contraire, collés entre eux pour obtenir de très grandes surfaces si nécessaire.

 "Nous utilisons des pérovskites synthétiques qu'on n'a pas besoin d'extraire de la nature et qui peuvent atteindre la même efficacité et la même puissance , a précisé Mme Malinkiewicz lors de l'inauguration de son usine. La chercheuse a ajouté que " les modules pérovskites ont été testés, avec d'excellents résultats". Un module pérovskite de surface d'une double feuille A4, souple et pliant, a même été utilisé pour charger un téléphone ou d'autres équipements électroniques lors d'une expédition dans l'Himalaya, dans des conditions météorologiques extrêmes".

 La société Saule Technologies,  est contrôlée par des investisseurs privés polonais, dont le leader du photovoltaïque et énergie verte Columbus Energy et le multimillionnaire japonais, Hideo Sawada. La société qui compte actuellement 70 personnes dans 15 pays différents, prépare sa prochaine introduction à la Bourse de Varsovie et songe déjà à la construction de nouvelles usines en Europe ou au Japon . " A l’heure actuelle seulement 4% de l'ensemble des installations photovoltaïques est fabriqué sur le continent  Européen . Mme Malinkiewicz a déclaré : nous voulons affirmer qu'il est important de se mettre à les fabriquer dans l'Union européenne ".

Avec la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE)  au 01/07/2021, certains logements verront leur note énergétique dégradée, tandis que d’autres la verront améliorée.

La réforme du diagnostic de performance énergétique , prévue depuis la loi Elan de 2018,  mise en pratique le 1^er juillet 2021 , est cruciale puisque le DPE constitue maintenant le véritable pivot des politiques publiques en matière de rénovation énergétique . Le document,  est obligatoirement établi à la vente ou la mise en location d’un bien immobilier, donne une estimation de sa consommation énergétique avec  une note allant de A pour les plus économes, à G pour les plus énergivores. Cette refonte d’ampleur, va mettre en oeuvre l’interdiction d’augmenter le loyer des logements avec les étiquettes F et G .

Tout d’abord, le DPE devient juridiquement opposable, ce qui signifie que lors d’une vente ou d’une location, le vendeur ou bailleur engagera sa responsabilité sur les informations que le document contient. Son acheteur ou locataire pourra donc se retourner contre lui en cas d’erreur ou de manquement. Le DPE devient plus fiable , parce qu’avant il y avait , deux méthodes de calculs . La première, dite “3CL” (pour calcul de la consommation conventionnelle des logements), consiste en une étude approfondie des caractéristiques intrinsèques du bâti (isolation, mode de chauffage, matériaux de construction, etc.). Et la seconde, dite “sur facture”, trop dépendante du comportement des occupants est définitivement abandonnée. Cette méthode s’appliquait sur les logements construits avant 1948 et ne se réfèrait qu’aux dépenses énergétiques des occupants .

Le principal changement, qui  impacte directement les propriétaires, tient dans l’instauration d’un double seuil de notation. Dans la nouvelle version, le DPE est calculé à la fois sur la seule consommation énergétique des biens et sur leurs volumes d’émissions de gaz à effet de serre. Le classement se fait en fonction de deux notes : celle de l’ étiquette énergétique évaluant la consommation du bien et celle de l’ étiquette climat, évaluant son taux d’émission de CO2. La note globale classant le logement est la pire de ces deux notes qui est maintenant retenue . D’un simple diagnostic énergétique, on passer à un diagnostic environnemental.

Quelle note pour votre logement ?

Ce nouveau paramètre va mécaniquement impacter la notation des biens et l’on estime que près de 40% des logements pourraient voir leur note modifiée , soit une  dégradation… ou une amélioration . D’après les estimations du gouvernement, environ 800 000 logements devraient devenir des « passoires thermiques » ,  tandis que près de 600.000 devraient en sortir. Le principal changement sera pour le mode de chauffage :  certains biens chauffés au fioul ou au gaz, qui émettent donc plus de carbone, devraient être rétrogradés sur l’échelle du DPE. A l’inverse, les biens chauffés à l’électricité ou au bois devraient remonter sur cette échelle .

 Pour l’heure, les instances gouvernementales , assurent que ces mouvements ne devraient pas excéder une classe dans le DPE certains biens actuellement notés E ne devraient pas descendre en-dessous de l’étiquette F, et inversement. Seulement la réalité pourrait être assez différente… En effet d’après les premières simulations effectuées par les éditeurs de logiciels, même s’il n’y en aura pas beaucoup , il pourrait y avoir  parfois des cas de changement de deux classes. Certains logements pourvus d’une chaudière gaz classique, qui  sont au plus bas de l’étiquette D, pourraient basculer en classe F et  inversement pour certains autres logements . Il est aujourd’hui impossible d’anticiper une éventuelle évolution de la note de son logement et les résultats de l’ancien DPE ne seront d’ailleurs pas toujours comparables avec ceux du nouveau.

Quand le logement perd t-il de la valeur ?

 La réforme du DPE va affecter la valeur immobilière des biens, déjà d’après la dernière étude des notaires sur “la valeur verte des logements”, les biens d’étiquettes F et G se vendent entre jusqu’à 18% moins cher que les biens de classe D. Le phénomène pourrait s’accentuer surtout  pour les maisons parce que l’impact de la note énergétique sur leur valeur est plus important . Les paramètres comme l’année de construction et  la zone géographique vont donc avoir  ue incidence plus prononcée lors des transactions immobilières (en sachant que dans les régions chaudes,  les besoins en chauffage sont limités).

 Si vous envisagez de vendre : un sursis est accordé aux propriétaires ou aux bailleurs qui ont réalisé un DPE avant le 1er juillet 2021 , leur diagnostic énergétique pourra être utilisé jusqu’au 31 décembre 2024 . Pour les bailleurs , il devient toutefois préférable de réaliser assez vite un nouveau DPE. En effet à partir de 2025 pour les logements de la classe G la loi climat et résilience,  va interdire leur location et à compter de 2028 pour les biens d’étiquette F. Avec le nouveau DPE , un changement pourrait alors les contraindre à prévoir des travaux rapidement . Déjà les banques ont resserré les conditions de prêts pour les ménages qui souhaitent acheter des biens mal notés ou présentant un DPE vierge de l’ancienne version.

Le prix du DPE va-t-il augmenter ?

C’est une des conséquences de sa fiabilisation : le DPE va devenir encore plus technique et donc plus long à établir pour les professionnels avec les risques en cas de DPE erroné . Désormais,  chaque élément technique devra être mesuré , on va donc obligatoirement passer beaucoup plus de temps sur chaque logement, ce qui entraine forcément une augmentation du tarif .

 Avec l’annonce  d’aides de 2 milliards en faveur de la rénovation énergétique des habitations. Certains départements auront vraiment besoin de cette manne financière.

 Dans le cadre de son plan de relance économique à 100 milliards d’euros le gouvernement va allouer à la rénovation énergétique des bâtiments 6,7 milliards d’euros sur cette somme totale , 4 seront alloués aux infrastructures publiques : écoles, commissariats, 500 millions d’euros pour les projets de réhabilitation , dans le logement social et 200 millions d’euros destinés à la rénovation de locaux pour les petites entreprises , les  deux derniers milliards, seront pour les  particuliersdans le cadre des aides du dispositif MaPrimeRenov’ . https://www.ecologie.gouv.fr/france-relance-transition-ecologique

En effet dès le 1er janvier 2020 , l'Etat va  proposer une nouvelle aide financière : MaPrimeRénov', c’est une aide qui s'adaptera en fonction des revenus, par une démarche simple . Jusqu'ici, cette aide à la rénovation énergétique des logements n'était ouverte qu'aux ménages les plus modestes, pour leur résidence principale. Mais afin d'accélérer la transition écologique des logements, le gouvernement a décidé qu'en 2021, tous les ménages pourront en bénéficier. Même les plus aisés. 

Selon Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique, cela vient d'une volonté de "simplification". "L'objectif, c'est de lutter contre les passoires thermiques, où qu'elles soient", a ajouté le Premier ministre Jean Castex . 

Concrètement, MaPrimeRenov sera désormais aussi accessible aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriété, explique le Ministère de l'Economie sur son site. En revanche, le Crédit d'impôt à la transition énergétique (CITE) sera supprimé.

 Le ministère de la Transition écologique a réalisé une étude sur les passoires thermiques en France afin d’ identifier les secteurs qui ont le plus besoin  de cette aide . D’après les conclusions de cette étude , environ 17% des résidences principales sont considérées comme “très énergivores” qui donc consomment le plus d’énergie pour être chauffées. Les “passoires thermiques” sont identifiées avec les étiquettes F ou G, sur le DPE (diagnostic de performance énergétique) , ces “mauvais classements” ont pour conséquences d’abord d’avoir des factures de fioul, gaz ou électricité qui explosent pour les occupants et elles peuvent aussi  diminuer le prix des logements et leur capacité de mise en location.

Le Cantal, la Creuse parmi les mauvais élèves

  Il ressort de cette étude que  certains départements comptent beaucoup plus de “passoires thermiques” que d’autres. Il s’agit surtout de territoires ruraux ou montagnards comme le Cantal avec  47% des logements classés avec une étiquette F ou G sur leur DPE , on peut citer également la Creuse (44% des logements  concernés), la Nièvre (41% des logements) ou la Haute-Loire (37% des logements).

 A contrario, la façade méditerranéenne et la côte Atlantique sont assez éloignées de cette problématique concernant les  logements trop énergivores. Dans le Var, seulement 7% des logements sont classés F ou G en terme de performance énergétique ,  6% dans les Landes, 8% dans les Alpes-Maritimes ou en Haute-Garonne. D’un autre côté il est assez dérisoire de comparer des régions où l’on chauffe les habitations  3 mois par an à celles plus froides où le chauffage fonctionne au minimum 7 mois voire plus. . Ce classement devient donc inadapté étant donné qu’il tient compte de la consommation annuelle de chauffage , il est fort possible que dans les mêmes conditions les départements favorisés compteraient autant de “passoires thermiques” .

Les maisons anciennes particulièrement visées

 Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classe sans  surprise, 42,4% des habitats construits avant 1919 dans la catégorie  F ou G ; plus les logements sont anciens, plus ils ont de chance d’être des passoires thermiques. Ces deux notes concernent également 35,9% des logements appelés “maisons 1930” construits entre 1919 et 1945,  à l’opposé, seuls 4,7% des biens de constructions entre 1989 et 2000 sont dans ce classement . Autre enseignement de cette étude : les maisons ont plus de chance d’être considérées comme “passoires thermiques” que les appartements . En matière de performance énergétique 18,4% d’entre elles sont classées F ou G, contre 14,7% des appartements.

Pour connaître vos droits à MaPrimRenov, il existe un simulateur officiel sur le site du gouvernement dédié : faire.gouv.fr. Il suffit d'entrer les caractéristiques de votre logement, de votre foyer et des travaux que vous souhaitez effectuer pour estimer le montant auquel vous avez droit.

Pour vous faire accompagner dans vos travaux de rénovation, contactez un conseiller FAIRE.  

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Des centaines de milliers de propriétaires réduisent d’environ 20% leur facture EDF grâce au système de l’autoconsommation .  Les conseils à suivre .

 Le nombre de particuliers équipés de panneaux solaires ne cesse d’augmenter en effet , ils étaient  435.000 fin 2020, et ils sont en augmentation de 7% sur un an . Les progrès techniques permettent aujourd’hui d'envisager de telles installations même dans des zones où l'ensoleillement ne dépasse pas 1.400 heures par an, loin des 2.800 heures de la région Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur).  Comme celui dans l’Oise, qui a mis à profit son garage indépendant pour poser près de 17 mètres carrés de panneaux photovoltaïques.

 L'orientation de la toiture doit être préférablement au sud, les panneaux pouvant fonctionner aussi vers l'est ou l'ouest. Il faut environ 20 mètres carrés de panneaux pour produire 3 kilowatts-crête (kWc) qui est l’ unité de rendement optimal de l'installation .  Les conditions requises, sont d’abord d’être propriétaire d'une maison, et disposer d'un toit, de préférence dépourvu d'amiante , une terrasse à proximité du bâtiment ou une dépendance peuvent aussi faire l'affaire .

 Un équipement, pose comprise , coûte environ  7.500 euros pour 3 kWc . Ce tarif inclut , les capteurs solaires, les micro-onduleurs qui transforment l’électricité de chaque panneau , d’un courant continu en courant alternatif, et le matériel pour assurer la protection électrique.

Il est possible de réaliser soi même l’installation. Le prix n’éxcède alors généralement pas  4 000 euros pour les 20 m2 de panneaux (3 Kwc) installés. D’après la société Mon Kit solaire , l'opération peut se faire en une journée, grâce au branchement en plug-and-play permis par les coffrets précâblés , il est préférable de réaliser le montage à plusieurs personnes .

 Que faire ensuite de l'électricité produite ? Jusqu'en 2017, seule la revente totale de l'énergie à EDF, à un tarif garanti, était autorisée, maintenant on peut consommer sa production et ne revendre que l'excédent non consommé. C’est cette option qui est  désormai le plus souvent choisie , la revente totale, n'étant retenue que par les propriétaires de résidences secondaires, ou par ceux trop souvent absents pour avantageusement exploiter leur production.

Si on fait intervenir un artisan labellisé RGE , l'autoconsommation peut bénéficie d’une aide avec une prime à l'installation qui va de 1.140 à 2.520 euros selon la puissance de l'installation . Les tarifs de rachat du surplus d'électricité sont nettement moins avantageux qu’il y a 10 ans et sont fixés à 10 centimes le kilowattheure pendant vingt ans.

 Si l’on consomme  80% de sa production, pour en réinjecter 20% dans le réseau , les revenus générés en plus chaque année vont de 80 à 150 euros, pour une installation de 3 kilowatts-crête. Mais le principal avantage financier de ce type d'installation réside simplement dans la réduction sur la facture EDF . Ce gain va croître, en même temps que la hausse, du tarif réglementé d'EDF (tarif bleu).  A Lille ce gain est en moyenne de 421 annuels et pourrait atteindre  622 euros dans 20 ans avec une augmentation de 3% par an .

 Le gain sur la consommation et les aides incluses, permettent d'amortir son installation en huit à dix ans et parfois moins . De plus , la durée de vie des panneaux est supérieure à 20 ans et à la fin de la période de rachat garanti par EDF, on peut encore revendre le surplus à d'autres opérateurs.

Dans l’Oise , en 2017, la famille Billey a fait installer en une journée 10 panneaux solaires sur le toit de leur garage de. Installation clés en main (déclaration préalable de travaux, création de dossier chez Enedis…) effectuée par un spécialiste de la périphérie lilloise . "L’efficacité avec laquelle ils ont travaillé nous a tout de suite mis en confiance", se rappelle Jean-François. Même si l’ensoleillement est plus faible dans cette région au nord de Paris et que leur mode de chauffage est au gaz, la centrale de 3kilowatts-crête reste une bonne affaire pour le foyer, qui l’utilise pour charger une voiture électrique.

Ils ont ainsi pu bénéficier de 1.170 euros de prime, (environ 17% du coût d’installation de 7.000 euros). Leur consommation a diminué de 15% avec un gain sur la facture EDF de  420 euros par an . La revente du surplus leur rapporte 138 euros par an. Ils vont donc amortir l’installation dans neuf ans si le tarif augmentait, de 3% par an.

Dans la baie d’Audierne , à la pointe de la Bretagne, sera bientôt mise en service la première centrale électrique commerciale d’Europe par l’ exploitation de l’énergie des vagues. Un projet pilote de 2 MW va d’abord être exploité par la société irlandaise Sebased qui prévoit par la suite l’installation d’une deuxième installation d’ une puissance de 10 MW pour injecter l’électricité produite dans le réseau.

L’énergie houlomotrice exploite la puissance des vagues, et présente plusieurs atouts intéressants : les installations sont insonores et invisibles depuis le littoral ,sa production est prédictible et elle est surtout abondante en hiver, quand la consommation est la plus forte.

Selon l’industrie européenne des énergies marines, 100 GW de capacités utilisant l’énergie des vagues et des courants marins pourraient être déployés en Europe d’ici 2050. Cette production peut couvrir 10 % des besoins en électricité sur tout le continent.

Aucun projet en Europe, n’a atteint jusqu’ici, le stade d’une exploitation commerciale De nombreuses startups de par le monde s’activent actuellement au développement de projets houlomoteurs et à la mise au point de prototypes .

Un premier parc commercial de 10 MW

La société Irlandaise Seabased, installée en Irlande est dirigée par le français, Laurent Albert, affirme  dans un communiqué récent qu’elle sera la première à atteindre le stade d’exploitation en Europe . Avec le soutien de la région Bretagne, elle va installer dans la baie d’Audierne (Finistère) son prototype de 2 MW. A partir de cet essai , si cela s’avère concluant, la startup compte monter en puissance en installant un système capable de  porter la capacité du parc à 10 MW et de connecter celui ci au réseau électrique de l’Hexagone.

Le système électrique utilisé est conçu et fabriqué par une entreprise bretonne : ENAG.

Cette petite société irlandaise, qui emploie pour l’instant une cinquantaine de salariés, n’en est pas à son coup d’essai puisque qu’elle développe des projets pilotes depuis 2006, au large des côtes de la Norvège , de la Suède, de la Finlande et même en Afrique au Ghana.
A l’heure actuelle , il s’agit d’optimiser le système en vue de sa certification, ceci étant le processus obligatoire à suivre pour passer à une phase de commercialisation dont aucune date n’est encore précisée à ce jour .

Pour réussir votre achat, et sa mise sur le marché : se renseigner sur le diagnostic thermique du bien, la solvabilité du locataire ou le montant de loyer autorisé .

Avec les incertitudes liées à la crise quelques idées naissent de jeunes  créateurs. Ainsi  la plateforme Bernie, active depuis mai 2020, propose aux investisseurs immobiliers de devenir leur locataire, en leur garantissant un rendement constant, dès le premier loyer et pour toute la durée de l'engagement. La personne devra ensuite trouver le sous-locataire qui occupera le logement, elle pourra encaisser les loyers et devra régler les petits travaux. Gaëtan Mathey, cofondateur de cette agence en ligne explique : «Ce service centralisé évite au bailleur d'avoir à multiplier les interlocuteurs, du gestionnaire du bien à l'assureur, en passant par le locataire», l’agence se rémunère en prélevant 7% des loyers.

Il faut dire que les embûches ne manquent pas pour qui entend se lancer et investir , car avec des millions de logements supplémentaires qui vont être concernés par l'encadrement des loyers et avec la réglementation thermique, qui empêchera de louer les biens les plus énergivores .

Pour remarque , l'encadrement des loyers à Paris s'est traduit au second semestre 2019 par une baisse moyenne de 3% des loyers de relocation qui dépassaient le plafond, a annoncé l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) , qui a déclaré :  "Cette mesure a eu un effet indéniable, mais limité, de resserrement des loyers de relocation des logements non meublés autour de la fourchette légale" .

S’adapter à l’encadrement des loyers .

Actuellement , 35 communes ont sollicité la mise en place de l'encadrement des loyers, sur le modèle de celui déjà en vigueur à Paris et à Lille. A compter de l'adoption de cette mesure, s'exposeront à une amende de 5000 euros , les propriétaires qui feront signer des baux dépassant un plafond 20% supérieur à la médiane des loyers du secteur .

Le plafond à respecter pourra apporter un sérieux coup de rabot à leurs revenus comme par exemple dans le secteur étudiant de la Catho à  Lille, , le loyer de certains studios a dû baisser de 450 à 300 euros par mois. Le loyer étant alors défini par le nombre de m2 , pour obtenir un rendement intéressant il vaut mieux s’orienter vers les grands studios ou les grands deux-pièces, avec un loyer plafonné au plus proche de la réalité du marché.

Les biens autorisant un vrai déplafonnement sont recensés avec les critères suivants : une vue exceptionnelle avec une terrasse ou un jardin, mais sans exposition ensoleillée, sans balcon ni  cave, et encore moins avec une jolie décoration.

Adhérer à une garantie de loyers impayés

La plupart des garanties de loyers impayés (GLI) semblent en théorie confortables avec jusqu'à 60000 ou 70000 euros de loyers remboursés par sinistre, généralement dans une limite de trente-six mois de loyers, charges comprises  . Il n’y a pas de pertes de revenus mais il faut quand même regarder de plus près le contra car comme le précise Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim : «Ce plafond d'indemnisation doit pouvoir englober les frais de procédure et de remise en état du logement» et si la plupart des polices agissent au premier impayé,  il faut vérifier  qu'il n’y a pas de franchise, éliminatoire.

Se méfier des contrats anti-vacance locative

Souscrire, le plus souvent en complément d'une GLI  quand  le marché se détend dans certaines villes, il  peut être tentant de consacrer de 1 à 1,5% du loyer pour, une assurance indemnisant la perte de revenus entre deux locations . Mais attention aux restrictions présentes dans ces polices, pouvant imposer une franchise, d'un à cinq mois de loyer.

La garantie Visale

Jusqu'ici réservée aux personnes de moins de 31 ans et aux salariés en prise de poste, la garantie publique Visale devrait être élargie à tous les salariés gagnant moins de 1500 euros net par mois . Cela concerne  6 millions de personnes. D’autre part le bailleur pourrait aussi demander une caution solidaire, interdite jusqu'ici. De quoi convaincre de nouveaux propriétaires d'y recourir comme l’indique Pierre Hautus, directeur général de l'Unpi (Union nationale des propriétaires immobiliers) : «Si cette garantie pouvait laisser sceptique au départ, nous la conseillons chaudement désormais».

Car en plus de couvrir les impayés de loyers dans une limite de trente-six mois, elle rembourse désormais les éventuelles dégradations locatives. Et une fois que le locataire a obtenu son visa , sa mise en application  est rapide.

Lire attentivement le DPE du bien

La fiabilité des diagnostics de performance énergétique (DPE) devrait enfin progresser, car comme l’explique Thierry Marchand, président de la CDI-Fnaim (Chambre des diagnostiqueurs immobiliers) , désormais «Seule la méthode d'évaluation dite conventionnelle pourra désormais leur être appliquée. Elle inclut de mesurer la surface des parois et des zones de déperdition de chaleur, comme les fenêtres, et de tenir compte des matériaux, de leur épaisseur, ainsi que de la luminosité et de l'éclairage» . Avec l’utilisation des factures d’énergie du dernier occupant , il suffisait que ce dernier ne soit pas frileux, ou qu'il se soit absenté durant l'hiver, pour que le logement obtienne une note meilleure que celle qui est constatée pour un usage normal .

Dès le 1er juillet 2021 , le DPE deviendra opposable. Un locataire s'estimant floué par un logement plus énergivore que prévu pourra alors se retourner contre son bailleur, et, par exemple, exiger des baisses de loyer. Dès 2022, le montant théorique des dépenses d'énergie devra de plus figurer sur les annonces de location, ainsi que sur le bail.. Enfin, au 01/01/2024, les logements classés G devraient devenir interdits de location (et ceux notés F quatre ans plus tard).

Marc Touati, économiste reconnu met en garde : le grand retour de l’inflation va faire augmenter les taux d’intérêt , ce qui pèsera durablement sur la Bourse et l'économie mondiale. 

 Le consensus bien-pensant soutenait mordicus  jusqu’à maintenant , que l’inflation avait définitivement disparu et qu’il fallait continuer à augmenter massivement les dépenses publiques , faire tourner la “planche à billets” des banques centrales encore plus . Seulement, bien loin de cette pensée unique,  la réalité actuelle, montre bien que l’inflation flambe !

 Mis à part l’inflation chinoise qui reste pour le moment limitée à 0,9 % , la forte hausse des prix à la production, en France et dans la zone euro affichent des glissements annuels des prix à la consommation de respectivement 1,2 % et 1,6 % en avril , seulement  cette sagesse des prix à la consommation va rapidement disparaître et atteindre un degré au-dessus sur l’échelle de l’inflation .

 Les deux pays de la zone euro qui enregistrent des niveaux d’inflation les plus élevés sont l’Allemagne et l’Espagne avec des glissements annuels des prix à la consommation de respectivement 2,0 % et 2,2 % en avril. Mais c’est  aux Etats-Unis que l’économie affiche la plus forte inflation avec un glissement annuel de prix à la consommation qui atteint  4,2% . Cette reflation est le fait en partie de l’augmentation des prix énergétiques et des produits alimentaires, mais l’inflation dite sous-jacente a atteint 3 % en avril,  ce qui constitue un sommet depuis décembre 1995. Cette double flambée est due en partie à un effet de base lié à la baisse des prix il y a un an néanmoins les indicateurs avancés montrent que l’inflation va continuer de rester élevée, voire d’augmenter davantage.

 Cela a commencé  par une augmentation des prix à la production en avril à 6,2 % outre-Atlantique , ce qui  est un sommet depuis septembre 2008, cela annonce une augmentation équivalente des prix à la consommation au cours des prochains mois. De plus et surtout, en avril-mai, les prix des matières premières ont continué de flamber dans tous les pays et dans tous les domaines.

 Pour information l’indice CRB pour toutes les matières premières ,  vient d’atteindre un plafond depuis 2015. Par rapport à celui  d’avril 2020, il augmenté de 92 % et cette évolution  n’est  pas encore intégrée dans la variation récente des prix à la production et des prix à la consommation à travers le monde, tout cela annonce une flambée des prix au cours des prochains mois , cela entrainera une hausse des taux d’intérêt des obligations d’Etat, qui ont déjà nettement augmenté depuis quelques semaines. Ces taux d’intérêt des obligations d’Etat ont ainsi atteint 1,7 % aux Etats-Unis et 0,3 % en France , ceux-ci étaient seulement de 1 % et - 0,3 % au mois de janvier. Le marché des métaux de base dominé par la Chine et l’Asie du Sud Est, avec  70% de la production de métaux de base est dans la même situation. Cette zone géographique a eu une reprise plus rapide après la crise sanitaire ce qui a propulsé le prix des métaux de base sur des niveaux jamais atteints depuis une dizaine d’années !

 Cette remontée des taux d’intérêts  jouera évidemment à la baisse sur les marchés d’actions et les investisseurs vont plus se retourner pour les valeurs refuges, et notamment pour l’or, qui reste une protection sans faille contre l’inflation et les krachs boursiers. En bref , la reflation mondiale, après cette pandémie et les confinements, va peser longtemps sur les marchés financiers, qui seront très volatils sur l’ensemble de l’année 2021.

Comme les matières premières voient leurs cours augmenter fortement et que certaines d’entre-elles revêtent des enjeux sociaux , comme  le blé, dont les cours flambent de plus en plus dangereusement . Cela va malheureusement alimenter les tensions parmis les citoyens  défavorisées surtout dans les pays en voie de développement.

Compte tenu de l’ensemble de ces évolutions, il ne faut donc pas être grand clerc pour comprendre que l’inflation va continuer d’augmenter ou au mieux se stabiliser sur des niveaux élevés. Elle va donc rester largement au-dessus des objectifs d’inflation des banques centrales, qui sont de 2 % tant aux Etats-Unis que dans la zone euro. Dans ce cadre, celles-ci seront contraintes de stopper leur politique monétaire ultra-accommodante. 

Marc Touati, économiste, président du cabinet ACDEFI

Il aura "suffi" d'une crise sanitaire et de périodes de confinement pour chambouler le marché immobilier.  En l'espace d'un an, les critères et comportements des acheteurs (et des locataires) ont profondément changé. La tendance est elle de fond ou est ce un simple ajustement passager?

Le marché est perturbé par la crise sanitaire et les propriétaires sont sur la réserve, préférant s’abstenir de vendre dans un contexte marqué par l’incertitude , alors que, du côté des candidats acquéreurs, l’enthousiasme était tel que la demande a largement dépassé l’offre.

Forte demande et offre limitée

Les annonces sur les sites immobiliers pour les  maisons et appartements qui répondent aux critères du moment sont souvent supprimées dès le lendemain et parfois de potentiels acheteurs n’ont même pas l’occasion de visiter .

Sous la pression de la concurrence, pour éviter que le bien de leurs rêves leur passe sous le nez , les candidats acquéreurs doivent  être au taquet. Alors souvent , ils sont moins regardants et ont parfois tendance à se précipiter . Il arrive  même que quelques jours après , des acheteurs se rétractent se rendant compte après réflexion que  le prix est totalement exagéré .

A quoi rêvent les Français et sur quels biens se précipitent-ils?

En premier lieu sur des biens avec terrasse ou  jardin car durant le premier confinement (total), la plupart des travailleurs étaient inactifs (en chômage temporaire ou empêchés d’exercer leur profession) et la météo radieuse. Il est vite apparu que disposer d’un extérieur, jardin ou terrasse, était un must. "Les biens ne disposant pas de ces ‘plus’ sont désormais plus difficiles à vendre et le prix qu’on peut en espérer s’en ressent également.

L'indispensable espace de bureau.

Durant le deuxième confinement qui  s’est déroulé  en hiver , alors que la plupart des gens travaillaient, à leur domicile et que souvent les enfants restaient bloqués à la maison ; les coins bureaux aménageables ont vite été  exploités et les pièces spécialement dédiées pour une activité professionnele , sont devenues  indispensables pour travailler dans de bonnes conditions . Au fil des mois , le télétravail s’est désormais  ancré dans les pratiques et une chambre supplémentaire ou simplement un bureau sont très prisés , voire même exigés.

Le bureau qui n’était jadis demandé que par 20 à 25% des locataires l’est désormais quasi systématiquement et l’on conseille vivement aux propriétaires de consentir de petits investissements pour aménager un espace bureau dans leur logement loué . La possibilité de disposer d'un espace de bureau, au besoin  créé dans le séjour, ou  dans une autre pièce sacrifiée comme un  hall d'entrée de 4 à 5 m² , fait office d’espace dédié acceptable, et c’ est  une tendance significative qui est de loin  la plus durable.

L'attrait pour la périphérie

La perspective d’un télétravail bien installé change la donne et incite à réfléchir car si dorénavant , il ne faut plus se taper un pénible trajet domicile-travail que deux ou trois fois par semaine  , on s'imagine plus facilement poser ses valises au-delà des limites que l'on s’était fixées . Les entreprises qui ont acté le télétravail comme  la norme, leurs employés osent franchir le pas vers la périphérie.  En s’éloignant, ils peuvent ainsi disposer , pour un budget identique , d'une spacieuse maison avec espace de travail et jardin, pour satisfaire son envie de grand air, d’espace et de détente .

La demande devient énorme par rapport à l’offre proposée et les biens se négocient très peu , les acquéreurs aux budgets moyens n’ont plus de problèmes à acheter en dehors des grandes villes . Néanmoins s’il y a recherche d’éloignement , la tendance de fond reste la proximité avec les grands centres urbains, les commerces, les moyens de communication et toutes les commodités.

Ruée sur les résidences secondaires

Ce qui frappe davantage dans cette quête de verdure, d’espace et de qualité de vie, c’est la ruée sur les résidences secondaires (plus que sur le logement principal). Les restrictions aux voyages ont poussé les  Français à partir à la découverte de leur pays et la demande de résidences secondaires est très forte dans certaines régions , on assiste à  « un emballement généralisé ». Il faut vraiment que le bien soit moche ou comporte un défaut important pour qu’il reste sur le marché qui subi une explosion de la demande de résidences secondaires.

La France s’est endormie sur ses lauriers et est entrée dans une phase de déclin particulièrement dangereuse, avertit l'économiste Marc Touati,  dans son livre :  « Quel nouveau monde pour demain ? ».

 Nous ne le dirons jamais assez : la France  est certainement l'un des plus beaux pays du monde , par ses paysages,   ses monuments, ses villes et villages. Elle est aussi l’un des plus généreux et bienveillant. Et pour cause : ses dépenses sociales représentent 32 % de son PIB, à comparer aux 20,5 % pour la moyenne de l’OCDE c’est un record planétaire . La France dispose également de fleurons mondiaux dans de nombreux secteurs (aéronautique, automobile, énergie, chantiers navals,  luxe, pharmacie, tourisme…).

 Malheureusement, ces atouts sont devenus des pièges car depuis de nombreuses années , tous les gouvernants français ont refusé de voir la réalité en face en interdisant la moindre réforme de fond , étant persuadés que grâce à ses avantages naturels et à ses fleurons industriels, la France ne pourra jamais tomber de son piédestal ,  pensant qu’à force d’annoncer que tout va bien , tout finira par aller bien. Ce déni de réalité a commencé en 1981. A l’époque, en pleine récession mondiale, les gouvernants voulaient nous faire croire que tout irait mieux en augmentant massivement la dépense et la dette publiques.

 Quelle erreur stratégique ! Et en dépit du bon sens, tous les dirigeants qui ont suivi , ont continué dans cette même voie catastrophique. Si bien que la dette publique est passée de 20 % du PIB en 1980 à environ 100 % en 2019, 116 % en 2020 et certainement 125 % en 2021. Dans le même temps, la France est devenue numéro un mondial en matière de poids des prélèvements obligatoires et des dépenses publiques dans le PIB. La crise du coronavirus et la récession historique qui en a suivi n’ont évidemment pas arrangé les choses. Pire, en ce début 2021, la France est la lanterne rouge de l’Europe sur le chemin de la reprise.

 La France est entrée dans une phase de déclin particulièrement dangereuse. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : de 3,6 % en 1980, la croissance structurelle de l’économie française est désormais inférieure à 1 %. Dans le même temps, son poids dans le PIB mondial est passé de 4,5 % à 2,3 %.

 En 2021 , la France prévoit d'émettre pour 260 milliards d'euros de dette supplémentaire à moyen et long termes sur les marchés : le plan de relance massif de l'économie française va lourdement peser sur les finances publiques de l'Hexagone.

 Pour autant, rien n’est perdu : il est encore possible de sauver la France avec des dirigeants à la hauteur de la situation ayant le courage de prendre les mesures de bon sens qui s’imposent. Le « bon plan » consisterait ainsi à mettre en place une “thérapie de choc bienveillante” autour des cinq piliers suivants :

1.Optimiser la dépense publique, en réduisant les dépenses de fonctionnement , sans baisser les dépenses d’investissement . Le dépenses de fonctionnement avec le fameux mille-feuilles administratif, réduire le train de vie de l’Etat  ce qui ne signifie pas de rogner sur les missions de service public mais d’améliorer et optimiser celui-ci. La dépense publique deviendrait alors plus féconde en création de richesses et d’ emplois.

 2. Baisser la pression fiscale des entreprises et des ménages, de façon claire, notamment en réduisant le taux de l’impôt sur les sociétés (vers les 20 %) et la CSG, ce qui améliorera le pouvoir d’achat de tous les Français. Ce qui pourra faire accepter plus facilement la baisse de la dépense publique.

3.  Moderniser le marché du travail en simplifiant drastiquement  le code du travail , en réduisant les contraintes à l’embauche et au licenciement , en permettant  à chaque salarié de choisir son type d’assurance chômage et les cotisations qui pèsent sur le salaire en conséquence et en créant un contrat de travail unique.

4. Il est également indispensable de réduire le coût du travail, non pas en abaissant les salaires, mais en réduisant d’au moins 15 % les charges qui pèsent sur ces derniers. Cela permettra alors d’augmenter les salaires nets et donc d’améliorer le pouvoir d’achat des ménages.

5. Il faut également favoriser le financement des entreprises et de l’innovation, en assouplissant les règles prudentielles qui pèsent sur les banques et en facilitant la création de fonds d’investissement.

 Ces mesures ne sont pas ultra-libérales, ni destructrices, mais simplement de bon sens économique. Et si les Français ne les acceptent pas, alors il faudra se résoudre à un taux de chômage supérieur à 10 % pendant encore des décennies, un taux de chômage des moins de vingt-cinq ans qui dépassera durablement les 25 % et condamnera trop de jeunes à la précarité et in fine à l'instabilité sociétale.

 Mesdames et Messieurs les dirigeants du pays, cessez de faire comme vos prédécesseurs, en vous contentant de colmater les brèches et de faire du marketing. Ayez enfin le courage d'engager la France sur le chemin des réformes structurelles et de la modernité économique.

Marc Touati, économiste, président du cabinet ACDEFI

La ruée vers les logements disponibles a rarement été aussi féroce , car beaucoup de particuliers mettent en pause leur projet de vente, et en même temps les candidats à l’achat se multiplient...  Voici les grandes villes les plus concernées .

D’après les données compilées par le groupe SeLoger : désormais la durée moyenne nécessaire pour vendre son logement est de 45 jours pour les appartements et 56 jours pour les maisons. Ces chiffres, sont le résultat de l’analyse des annonces immobilières entre décembre 2020 et février 2021. SeLoger a ensuite comparé la durée de vie de ces annonces avec celles de l’année précédente à la même période. Les résultats sont surprenants.

 En un an, on a constaté une nette diminution des délais nécessaires aux vendeurs pour vendre leur bien : -24% en moyenne pour les appartements, et -26% pour les maisons. Pour  comprendre, l’accélaration de ces transactions il faut revenir à la crise sanitaire et à ses conséquences. D’après Séverine Amate, porte-parole de SeLoger, “ face aux craintes sanitaires, économiques, de pertes d’emploi, ou de difficultés  d’obtenir un crédit… “beaucoup de vendeurs ont mis leurs projets immobiliers sous cloche. Ils attendent”. En février 2020 le moral des vendeurs n'était déjà  pas au beau fixe : 56% d’entre eux redoutaient une dégradation de la situation économique et financière au cours des prochains mois. Neuf mois plus tard, la sinistrose avait atteint 71% du panel. Rien n’est fait pour encourager les particuliers à se séparer de leur logement maintenant !

La conséquence du retrait des vendeurs est la raréfactiondes biens mis en vente. Fin janvier, on constatait une baisse de 10% du nombre de biens à vendre au cours de l’année 2020. Et cela pas seulement sur la plateforme SeLoger affirme Séverine Amate :  “Le chiffre est encore accentué sur les plateformes entre particuliers”.

 La crise sanitaire a en revanche, fait naître des vocations chez les acheteurs, , après un pic de recherches cet été sur les annonces de maisons avec jardin, les particuliers en quête de logements plus spacieux ont continué leur recherche . Les visites ont ainsi grimpé en moyenne de 30% à 70% sur les annonces depuis avril. Et il ne s'agissait pas seulement d’internautes “flâneurs”, assure Séverine Amate. “Le nombre de mise en relation entre les acquéreurs et les agents immobiliers a ainsi grimpé de 20% et ces candidats sont dans une vraie logique de passage à l’acte.”

Les villes les plus impactées .

Dans ces conditions, dans la plupart des grandes villes , les candidats à l’achat étant toujours plus motivés et les vendeurs moins nombreux qu’auparavant, ceux-ci  trouvent de plus en plus rapidement , un acquéreur. A Toulouse, la durée moyenne pour vendre son appartement a diminué de 38% en un an, pour atteindre 39 jours. A Bordeaux, là encore, les délais ont chuté de 30%, à Paris, la durée moyenne pour vendre son appartement a baissée de 10%, pour atteindre 33 jours en moyenne.

 Pour les maisons, il y a aussi des accélérations spectaculaires  dans certaines métropoles. A Strasbourg, par exemple, les maisons n’ont mis en moyenne que 26 jours à se vendre entre décembre et février, c’est-à-dire deux fois plus vite que l’année passée. A Nantes, les maisons ne mettent plus que 42 jours en moyenne à se vendre (-34%), et à Montpellier, 46 jours (-35%).

 Le gouvernement a fait adopter à l'Assemblée un amendement au budget 2021, relatif au Pinel. Il était question de mettre un terme au dispositif dès 2022, mais celui-ci est finalement reconduit (à des conditions moins avantageuses) jusqu’en décembre 2024.

 Le gouvernement vient de sceller le sort du Pinel depuis plusieurs années dans le viseur de Bercy , ce dispositif est reconduit jusqu’en 2024, mais amené à s’éteindre au-delà. En effet la réduction d’impôt Pinel est jugée trop coûteuse et pas assez efficace . Mais avec la crise actuelle , le marché des ventes des logements neufs est en berne en raison de la crise sanitaire, les professionnels du logement ont alors demandé à  l’exécutif de maintenir en place le dispositif Pinel dans les conditions actuelles , pour les quelques années à venir. Alors que le gouvernement envisageait d’y mettre un terme dès la fin 2022, il a semble t-il entendu cette requête , puisqu’il prolonge le dispositif jusqu’en 2024.

 Par contre il y a très peu de chances, pour que le dispositif persiste  au delà de cette date . Selon le gouvernement, “les limites avérées” du dispositif plaide pour une “réorientation des financements vers des moyens d’actions plus efficaces”… Il faut donc s’attendre à ce que d’autres mécanismes soient mis en place pour remplacer cet avantage fiscal et donc que son attrait  en prenne un coup. Etant donné le contexte économique actuel, l’ amendement autorise une prorogation du dispositif Pinel, qui sera accompagné d’une réduction progressive jusqu’en 2024 . Pour rappel , selon la période d’engagement locatif (respectivement 6, 9 ou 12 ans), la réduction d’impôt s'élève à 12%, 18% ou 21% du coût d’acquisition . Celle-ci diminuera pour les opérations enregistrées à partir du 1er janvier 2023 , qui ne bénéficieront plus que d’un taux de réduction d’impôt de 10,5% pour une période de location de 6 ans et de 15% pour un logement loué 9 ans. Pour les logements acquis en 2024, les taux descendront à 9% et 12%.

 En abaissant progressivement le taux de réduction d’impôt, le gouvernement entend en effet “organiser la transition [du Pinel] vers un dispositif plus efficient”. A cet égard, il remettra avant le 30 mars 2021 au Parlement un rapport présentant des dispositifs alternatifs plus efficaces et économes en deniers publics.

Avantage pour certains logements

 Certains logements feront exception à ces nouvelles règles. Même si le taux de l’avantage fiscal va diminuer, le gouvernement va améliorer le dispositif , pour le “reverdir”. Le texte précise que l’avantage supplémentaire va concerner “ tous les logements qui respecteront un niveau de qualité, en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation”. Il s’agit des logements ne dépassant pas un seuil de consommation énergétique , qui sera défini par décret , afin d’aligner ces conditions sur les normes et labels liés à la Réglementation environnementale 2020 (RE2020), renforcant les exigences actuelles sur l’isolation des bâtiments neufs.

 On assiste déjà à un renforcement de l’aide MaPrimeRénov' , destinée à soutenir financièrement les propriétaires, qui engagent des travaux de rénovation énergétique dans leurs habitations . A l'heure où la valeur énertétique des logements devient une réalité , ce coup de pouce est essentiel car dans quelques années, la valeur énergétique des logements sera en effet l'un des critères fondamental pour déterminer le prix d’une transaction immobilière. 

  Avantage identique accordé aux logements anciens faisant l’objet de gros travaux de rénovation, pour un montant minimum de 25% du coût total de l’opération (achat + travaux) . Il s’agit des logements qui bénéficient actuellement de la réduction d’impôt Denormandie ancien, calquée sur le Pinel. Pour ces opérations, l’avantage fiscal reste donc inchangé. Autre exception : les logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville,  bénéficieront toujours du Pinel dans les mêmes conditions.

Les plafonds de loyers

Le gouvernement ne donne pas suite à son projet de refonte des plafonds de loyers. conditionné au respect des ressources des locataires, selon la zone géographique du logement et de sa surface. Mais, force est de constater que leur calibrage est insuffisant. La question des loyers se posera en revanche certainement pour le remplaçant du Pinel.

Depuis le début de l’année , les plus modestes sont le plus victime de la baisse du nombre de prêts accordés , malgré le maintien de taux  bas.

 Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA : le marché est toujours à la peine et depuis le début de l’année, le nombre de prêts accordés a chuté de près de 20% , bien que les taux de crédit immobilier restent très bas tous marchés confondus, . Le blocage  vient des banques, qui sont plus sélectives dans la situation des emprunteurs qui restent demandeurs d’un prêt .

 L’observatoire Crédit Logement détaille ainsi : «Dès novembre 2019, la hausse des prix des logements puis la mise en œuvre des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ont pesé sur le dynamisme du marché du crédit» . On parle déjà d’un marché à deux vitesses et ce sont les ménages plus modestes qui en ont pâti le plus.

 Les chiffres en attestent : le nombre de prêts accordés s’est effondré de 25% sur les neuf premiers mois  de l’année pour les emprunteurs d’un revenu inférieur à 3 smic , par contre le recul du nombre d’opérations financées est de seulement 10% pour d’un revenu équivalent à 5 smic et plus  , même si cette catégorie aisée est aussi  impactée par les restrictions du HCSF.

 L’observatoire résume ainsi : «La mise en œuvre des recommandations du HCSF a écarté du marché les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel», et la part des plus aisés (5 smic et plus) a fortement grimpé de plus de 25% en 2019 à près de 29% en 2020 , même s’’il y a plus d’emprunteurs aisés en proportion, la production de crédits qui a  fortement chuté, sur un an ( -17,9%), laisse présager une crise du marché .

Des experts internationaux en économie parmi lesquels , le prix Nobel d’Économie Jean Tirole, ont publié , à la demande d’Emmanuel Macron , un rapport sur les grands défis économiques de notre temps. Une réforme majeure de la fiscalité du patrimoine devient nécessaire pour réduire les inégalités. De quoi susciter des inquiétudes pour les classes moyennes supérieures.

L'assurance vie dans le viseur 

Le rapport de la commission Blanchard-Tirole vise particulièrement l’assurance vie  avec ses conditions fiscales avantageuses permettant à certains de se soustraire en partie à l’impôt sur les successions. L’exonération des assurances vie, plafonnée à 150.000 euros et les taux généralement préférentiels qui s’appliquent au-delà de ce seuil, en sont un des exemples les plus flagrants  . Trop nombreuses dans le système actuel , sont les possibilités d’échapper à l’impôt sur lessuccessions . Selon France Stratégie , en taxant plus fortement l’assurance vie on peut augmenter les recettes fiscales de 20% . Seulement , les Français y sont largement opposés car l’assurance vie reste de loin le placement financier préféré . La France étant l’un des pays où l’imposition des successions est la plus forte ; la marge de manœuvre est donc étroite .

Selon les membres de la commission Blanchard-Tirole : les recettes fiscales supplémentaires pourraient “financer une dotation universelle de capital pour chaque individu (par exemple à son dix-huitième anniversaire)”. Pour les enfants de familles modestes ce serait une aide pour se constituer un patrimoine , cette commission plaide également pour plus de ressources à destination de la petite enfance et de l’éducation.

Taxation du capital 

Les économistes reconnaissent volontiers que le poids de la fiscalité en France est assez élevé par rapport à d’autres pays de l’OCDE ou de l’Union européenne, et qu’il est difficile de l’augmenter encore , c’est pourquoi il est précisé dans le rapport que “La France doit repenser la manière dont elle taxe le capital”. Les experts déplorent que la  base d’imposition est  trop étroite , concernant la taxation du capital, et qu’elle est surtout perturbée par les niches fiscales. La principale conséquence,  est que le poids de la fiscalité se reporte sur le travail, et ce phénomène  ne fait que s’accroitre . Les conclusions du rapport exhortent  la France à remettre à plat l’ensemble des dépenses fiscales et d’évaluer l’efficacité de leurs mécanismes. Rien de nouveau , car cette recommandation a été plusieurs fois mise en avant par la Cour des comptes .

L’autre préconisation pouvant être explosive est de plafonner l’exonération d’impôt sur la plus-value lors de la vente de la résidence principale. “Cette exonération devrait s’appliquer aux propriétés à partir d’ un certain seuil, qui serait fixé à un niveau suffisamment élevé pour continuer à en faire bénéficier  les classes moyennes ”. D’autre part,  cette étude prône une évaluation rigoureuse des dispositifs fiscaux tel le dispositif Pinel lors d’un investissement immobilier. Toutes ces mesures , si elles venaient à être appliquées , coûteraient cher aux classes moyennes supérieures, qui sont les premières bénéficiaires de ces avantages.

Surveillance de certains revenus 

Pour la commission Blanchard-Tirole il faut intensifier , la lutte contre la fraude fiscale . Les personnes les plus aisées  percevant une part nettement supérieure à leurs revenus , sous forme de plus-values, de dividendes, de revenus locatifs, de revenus d’entreprise ou de revenus industriels et commerciaux sont prises pour cible . Tous ces revenus ont des taux d’évitement de l’impôt bien au dessus . Les experts souhaitent que les propriétaires et les chefs d’entreprise avec des revenus au-dessus d’un certain seuil , soient contraints de déclarer tous les comptes bancaires sur lesquels tous les revenus qu’ils tirent de leur entreprise sont déposés .

Il faut pour cela renforcer, les moyens alloués à l’administration fiscale , avec pour objectif le développement des logiciels de big data , qui doivent améliorer le rendement des contrôles fiscaux. Cette proposition  s’inscrit à l’inverse de la politique menée par Emmanuel Macron depuis cinq ans , la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) a déjà perdu 1.860 emplois en 2020. Et en 2021 des suppressions de postes d’un niveau équivalent sont encore attendues.

 Les agences immobilières vont devoir fermer pendant le confinement et les visites seront interdites. La profession craint le pire s’il devait durer plus longtemps.

 Pour Jean-Marc Torrollion le président de la Fédération nationale de l’immobilier, «ce reconfinement va accentuer la rétention de l’offre, car en période de crise, la mobilité résidentielle n’est pas une priorité. Quand on a de l’immobilier, on le garde», souligne t-il , sauf si on est obligé de le vendre à la suite d’un divorce, décès ou en raison de soucis financiers (ces ventes forcées ont représenté environ 57% des ventes totales en 2019, selon la Fnaim). En parallèle , la demande est en train de se relâcher sous l’effet du Covid-19 et avec les nouvelles exigences des banques,  «le marché va se réduire et se bloquer» annonce le président.

 D’un autre côté , les agences immobilières n’étant pas des commerces essentiels,  devront fermer et c’est un coup dur supplémentaire pour un marché qui se remettait à peine du premier confinement. L’impact sur les ventes devrait être  moins  prononcé  qu’au printemps dernier , car mars et avril représentent environ 20% du volume sur une année, novembre et décembre pèsent,  «moitié moins» selon la Fnaim.

Si l’on se réfère à  l’année 2019 , ce  sont  environ 110.000 transactions qui seront gelées ou annulées . «L’année 2020 est finie pour nous. Nous travaillons sur l’année 2021», déclare Jean-Marc Torrollion . Côté prix, on s’attend à ce que le ralentissement continue.

Le marché immobilier qui a été à l’arrêt au printemps , mais hyperactif en été , est déjà plus faible en début d’automne et le nouveau confinement ne va pas changer la donne. Le retour en masse des acheteurs après la fin du  premier confinement, a laissé place aujourd’hui à un climat d’attente.  Dans leur dernière note de conjoncture  les notaires de France constatent ainsi : «L’incertitude sanitaire et économique prévaut et à ce stade, l’attentisme reste de mise», . «Avec la fermeture des agences, le marché sera alimenté uniquement par le flot de dossiers déjà engagés, ajoute  le directeur scientifique de Meilleurs Agents Thomas Lefebvre . Pour le reste, tout dépend de la confiance des ménages, moteur principal du marché immobilier, - y aura-t-il une vague de désistement? - de l’emploi - le chômage va-t-il exploser? Une vague de licenciements est-elle à attendre?

Pour l’instant , tout le monde espère que ce nouveau confinement ne soit pas aussi long que le premier. Jean-Marc Torrollion met en garde :  «La durée est mortifère pour nous. La profession ne peut pas se permettre un confinement de plus d’un mois. Nos agences seraient en grande difficulté» . Le précédent confinement avait donné lieu à un bras de fer entre le président de la Fnaim et celui du Conseil supérieur du notariat, accusé de ralentir l’activité de sa profession.

La banque  UBS , spécialiste de l’investissement met en avant  les risques  renforcés   d’une bulle immobilière dans les métropoles européennes , suite à  la pandémie du Covid 19 , avec cependant  une exception : Madrid.

 Malgré la situation de récession mondiale on assiste à une hausse constante et même une accélération des prix de l’immobilier depuis un an en Europe  . Dans  l’édition 2020 du Global Real Estate Bubble Index publié par la banque suisse UBS il est évoqué : “ Un scénario que les experts estiment insoutenable dans la plupart des villes à risque  se trouvant dans la zone eu “.

 L’analyse du marché immobilier par UBS de vingt-cinq métropoles fait apparaitre un fort risque de bulle ou de surévaluation des prix pour  plus de la moitié des villes analysées . Les villes les plus exposées, sont  Munich et Francfort.

 Viennent ensuite Toronto  sous la menace d’une bulle immobilière depuis trois ans , puis Hong Kong, Paris et Amsterdam. Selon  la Tribune de Genève  ,  Zurich qui depuis des années enregistre les taux de croissance des prix les plus élevés de Suisse  figure pour la première fois dans le classement des villes à risque .

 Alors que la hausse des prix est restée dans une fourchette faible à moyenne dans les villes asiatiques  et américaines,  dans de nombreuses métropoles européennes les prix ont grimpé de plus de 5 %, précise le journal économique espagnol « El Confidencial ». En Europe, seule la capitale espagnole échappe à la tendance générale . En effet , Madrid connaît un niveau de prix assez bas et UBS considère que l’immobilier y est estimé à sa ‘juste valeur’.

 Les experts d’UBS expliquent que les prix du logement sont un indicateur économique “rétrospectif”,  reflètant avec retard les effets d’une récession économique , raison pour laquelle le secteur de l’immobilier résidentiel a jusqu’à présent résisté à la crise, et jusqu’à présent la plupart des acheteurs potentiels n’ont pas subi de véritables pertes de revenus au premier semestre 2020.

 L’incertitude persiste , et on ne sait à quel point le taux de chômage élevé et  les pertes de revenus des ménages vont affecter les prix de l’immobilier  . Mais, comme il est expliqué dans la Tribune de Genève , avec  le recours massif au télétravail  la fuite des citadins vers des zones plus abordables pourrait prochainement pousser les villes à augmenter les impôts, “ce qui ne présage rien de bon pour les prix de l’immobilier”, ajoute un expert d’UBS.

Bulles immobilières : 7 villes à risque

• 1. Munich
• 2. Francfort
• 3. Toronto
• 4. Hong Kong
• 5. Paris
• 6. Amsterdam
• 7. Zurich

Source : UBS Global Real Estate Bubble 2020

Pour obtenir un emprunt immobilier : l'apport demandé par les banques est en nette progression sur un an.

 Le retour de l'apport personnel rentre maintenant  dans les conditions d’octroi d'emprunt:. Alors qu'il y a un an il n'était souvent plus nécessaire, les banques en font de nouveau une condition sine qua non.

Avec les pressions du régulateur, du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), réclamant depuis fin 2019 plus de prudence dans l'octroi des crédits, et avec l'incertitude économique suite à la crise du Covid 19 ; la Centrale de financement a constaté une nette augmentation de l'apport exigé par les banques. Depuis un an au niveau national, le montant moyen de l'apport a progressé de 20%. Au deuxième trimestre, il atteint ainsi 47.700 euros, contre 39.750 euros au deuxième trimestre 2019. Il existe néanmoins des différences suivant les régions.

La région où l'apport est le plus élevé, est le Sud-Est , il  représente au 1^er semestre 14,1% du montant des prêts en négociations , vient ensuite la région Auvergne-Rhône-Alpes qui suit  avec 12,8% d'apport et ensuite l'Ile-de-France, avec 12,4%.

La région où le niveau est le plus faible est la région Grand Est avec 9,3% d'apport en moyenne.  La Centrale de financement explique ainsi le phénomène : « C'est quand le marché est tendu avec donc des prix élevés, quand les emprunteurs sont jeunes et plus fragiles, que les banques sont les plus exigeantes ».

 En cas de repli du marché immobilier dans les prochains mois , Henry Buzy Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, avance le risque de casse pour les commerciaux, qui en majorité ont le statut d’indépendants.

 Nous sommes dans une période où le monde de l’immobilier vit une espèce de schizophrénie entre ceux qui annoncent des lendemains difficiles et ceux qui décrivent une situation presque plus heureuse que jamais pour acquérir un logement . Si la baisse d’activité du marché immobilier résidentiel sera probablement invisible en termes d’emplois , on ne peut s’empêcher de penser que les optimistes sous-estiment  l’impact de la crise économique et sociale à venir .

Comme l’écrasante majorité des femmes et des hommes de la négociation immobilière ne sont pas salariés mais des travailleurs indépendants exerçant sous le statut d’agent commercial , ils ne feront pas l’objet de licenciement en cas de repli du marché. Néanmoins on peut évaluer à 100.000 personnes le  nombre des négociateurs , dont 80% sont  indépendants.  On les appelle "agents mandataires". La probabilité d’avoir affaire à un négociateur salarié est de 1/5 et ces indépendants de la transaction immobilière n’ont pas devant eux de trésorerie abondante ,  ils sont donc fragiles.

 Si le marché se réduit , leur chiffre d’affaires sera immédiatement impacté, de plus le pourcentage des honoraires dus par l’agence immobilière, sera versé lors de la signature définitive devant le notaire, 3 mois après la signature du compromis de vente. Il est facile de constater que les deux mois de confinement auront un impact jusqu’en septembre sur ces négociateurs, qui ont heureusement été reconnus éligibles à l’aide de 1.500 euros octroyés aux entrepreneurs indépendants mais dont le chiffre d’affaires sera réduit à néant pendant plusieurs semaines.

 Beaucoup envisagent déjà de  changer de secteur d’activité commerciale. Ceux-là quitteront la scène sans tambour ni trompette, sans droit au chomage. Et comme il y a peu de chances que l’agent immobilier pour qui ils travaillent mette fin au contrat , ils ne pourront prétendre à une indemnité, ces cas devraient être  rares  et la bonne partie d’entre eux résistera en attendrant un retour à meilleure fortune.

 Le président de la Fnaim redoute 3.000 disparitions d’entreprises. Le processus qui pourrait mener à ce sombre bilan est élémentaire : avec une baisse de la production , les charges fixes des agences ,  vont devenir trop lourdes . On parle de 20.000 emplois menacés : ce sont pour la plupart des postes d’agents commerciaux, et minoritairement des négociateurs salariés.

 Le décompte des personnes menacées ou déjà en difficulté est difficile à établir, sans compter que ces travailleurs n’ont pas l’habitude de se plaindre  et savent se débrouiller pour survivre.

Pour l’heure, rien ne permet de penser que l’exécutif prenne la mesure de la gravité de la sit

Le collectif « Rénovons ! ».  , porté par la Fondation Abbé Pierre, propose un ambitieux plan de rénovation énergétique des logements en France ,  dans la continuité de la la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTE) qui veut éradiquer les habitations les plus énergivores  .

Ce  plan » doté de 80 milliards d’euros d’ici à 2025 permettrait de rénover les   logements privés considérés comme des « passoires énergétiques » . , à un rythme soutenu de 500 000 à 980 000 réhabilitations par an. Les « passoires énergétiques » sont des logements très mal isolés, qui laissent passer le froid en hiver et la chaleur en été et d’après  l’Observatoire national de la précarité énergétique, 5,8 millions de  foyers  sont  dans ce cas .

Si on peut regretter que la question énergétique et la lutte contre la précarité soient si peu abordées dans le débat électoral actuel, force est de constater que la société civile semble plus que jamais prendre le relais sur ces sujets. Le collectif « Rénovons », qui rassemble associations et entreprises (1), propose une feuille de route pour atteindre l’objectif ambitieux fixé par la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV). « Il faut un plan ambitieux de rénovation des logements les plus énergivores – à l’étiquette Énergie F ou G – pour y parvenir, souligne Danyel Dubreuil coordinateur de ce collectif.

Après le rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement en France publié fin janvier, la fondation  Abbé pierer et cinq autres  (Secours Catholique-Caritas France, CLER Réseau pour la transition énergétique, Action Climat, Soliha Solidaires pour l'habitat et le groupe Effy) viennent de publier 'un état des lieux - médiocre - de la rénovation du parc de logements privés, loin des objectifs fixés par la LTE , vu le rythme actuel des réhabilitations (environ 288 000 par an) , ce qui ne pourra pas être atteint en temps et en heures.

Le texte, voté par le Parlement en 2015, prévoit de faire sortir de la précarité énergétique 2,6 millions de ménages d’ici à 2025, soit plus de la moitié des ménages touchés, ce qui est  à la fois « possible » et « rentable », disent-ils, à condition d’investir environ 80 milliards d’euros d’ici à 2025. Eliminer les "passoires énergétiques" d'ici huit ans (logements consommant plus de 331 kWh/m2 et par an)  par la rénovation de  500 000 logements par an .   Plus de la moitié de cette somme proviendrait des travaux réalisés par les propriétaires occupants ou bailleurs –, l’État apportera de son côté 4 milliards d’euros par an de 2017 à 2025, soit 36 milliards en tout.

 Mais le compte est loin d'être bon. car il existe  7,4 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales du parc privé français. Selon l’étude, cet investissement public sera « intégralement récupéré dès 2043 » grâce aux recettes fiscales et économies générées par l’activité et l’amélioration du niveau de vie des ménages. Ce plan permettrait de réaliser 3,5 milliards d’euros d’économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, soit 512 € en moyenne par ménage et par an. Par ailleurs, le niveau actuel des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur résidentiel serait réduit de 12,5 % à partir de 2026.  Devant un tel retard, ces acteurs de la société civile, rejoints par une quinzaine d'autres partenaires*, dont la CFDT, ont décidé de faire un appel du pied aux candidats à l'élection présidentielle en présentant  cet ambitieux « plan de rénovation des passoires énergétiques ».  

Pour y parvenir , ce plan prévoit "de rationaliser et/ou renforcer les dispositifs de soutien public" en ne conservant par ailleurs que trois dispositifs réellement efficaces :  les subventions "Habiter Mieux", le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique , ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, avec un déplafonnement des aides, "conditionnées à l'atteinte du niveau de performance énergétique D au minimum".  Un effort de l'Etat qui serait intégralement récupéré en 26 ans "grâce aux recettes fiscales et aux économies générées par l'activité et l'amélioration du niveau de vie des ménages", évalue le rapport.  

Pour inciter  les bailleurs à rénover  la mesure cible les investisseurs locatifs , car "malgré le niveau de vie relativement élevé de la plupart [d'entre eux] en France",  ceux ci rénovent encore trop peu, leurs  patrimoines . Même si  le reste à charge des coûts de rénovation pour un propriétaire bailleur est compris entre 1 500 euros et 15 000 euros en moyenne selon le type de logement,  la rénovation permet d'augmenter significativement la valeur du bien immobilier", assure le collectif "Rénovons !".  

Quant aux ménages "les plus modestes", "le reste à charge d'une rénovation leur sera accessible "en générant des économies annuelles sur la facture énergétique supérieure aux annuités à rembourser pour la rénovation." 

En termes de bénéfices, 126 000 emplois équivalents temps plein seraient ainsi créés sur la période 2017-2025. L'étude avance 3,5 milliards d'euros d'économies annuelles sur la facture énergétique des ménages, tandis que 758 millions d’euros seraient économisés par an pour le système de soins, estime « Rénovons ! », s’appuyant sur une enquête réalisée en 2013 par la Fondation Abbé Pierre.

 (1) Fondation Abbé Pierre, Secours catholique, CLER-Réseau pour la transition énergétique, Réseau Action Climat, Soliha – et société Effy de conseil en efficacité énergétique.

Après avoir longtemps entretenu le suspense, Donald Trump a fini par annoncer sa décision, jeudi 1er juin les USA vont quitter l'accord de Paris sur le climat . Cette décision qui  isole le gouvernement de Washington sur la scène internationale,  a jeté  le froid parmi les 194 autres pays signataires. Néanmoins l'Amérique est en train d'opérer à grande vitesse sa conversion aux énergies vertes. Pour exemple : le 13 mai dernier, la Californie a battu un record en consommant 67 % d'énergies d'origine renouvelable. Cet état  est loin d'être le seul a mener bataille sur une voie d’amélioration de  la qualité de l'air.

C’est une véritable erreur ,car l'accord de Paris n'engage pas la responsabilité légale des parties signataires , il ne s’agit que d’une contribution volontaire de la part de chaque pays. En cas de non respect de son engagement, aucun Etat ne sera soumis au versement de quelconque compensation.

En parallèle , la Californie région pionnière dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, vient  de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le record du 13 mai 2017,  jour où cet Etat consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable  est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.
 

En se retirant de l'accord de Paris, le gouvernement américain pourrait en fait s'exposer à davantage de poursuites judiciaires. "Le retrait va peut-être augmenter les chances de succès des recours en justice qui contestent l'inaction du gouvernement", explique Michael Burger, directeur du centre Sabin sur le climat à l'Université de Columbia

Pionnier dès le début des années 2000 dans le développement des énergies renouvelables, la Californie vient sans doute de franchir une étape dans son renoncement aux énergies fossiles. Le 13 mai 2017 restera dans l'histoire de l'Etat comme le jour où il consomma pour la première fois 67,2 % d'énergies d'origine renouvelable. Le record est d'autant plus remarquable qu'il n'a été établi qu'en considérant la production des grands opérateurs de l'éolien et du solaire. En y ajoutant l'électricité d'origine hydraulique et la production des panneaux solaires des particuliers, la part des renouvelables ce jour-là a atteint 80,7 %.

Que sera le mix de production d'électricité de la France en 2050 ? RTE Le gestionnaire du réseau de transport électrique vient de publier les six scénarios actuellement à l'étude. L’objectif étant de permettre d'atteindre la neutralité carbone à cette date et le point commun à ces cinq possibilités sont un fort développement des renouvelables. Certains scénarios envisagent même, à terme, une sortie complète du nucléaire.

 A quelques mois de la présidentielle, la bataille entre anti-éolien et anti-nucléaire risque d’être explosive en France. Il devient utile d’opposer des arguments rationnels et factuels face aux postures idéologiques des deux camps , car dans les deux camps, idéologie et arguments erronés sont réels . D’autant que la politique énergétique de la France trop longtemps confisquée par quelques experts, apparaît opaque et certains pensent que tout est décidé à Bruxelles.

 Le gouvernement a demandé un rapport sur le mix électrique en 2050 au gestionnaire de réseau RTE, pour décider de la construction de nouveaux réacteurs nucléaires en France. Cette étude fournit , de précieuses informations pour comprendre les enjeux et décrypter le vrai du faux.  RTE dans son rapport "Futurs énergétiques 2050" , après 4 000 contributions à la consultation publique sur le sujet , a permis d’affiner les six scénarios sur lesquels reposent ses simulations basées sur une analyse technique, économique, environnementale et sociétale . Ce document remet en tout cas quelques pendules à l’heure sur le nucléaire et l'éolien.

50 % de nucléaire est un maximum

Limiter le nucléaire à 50 % du mix électrique en 2050 dans les scénarios n’est pas "une contrainte de nature politique", écrit RTE. Ce taux, inscrit dans la loi Energie climat de novembre 2019 pour 2035, "résultait bien d’une analyse technique". Même en cas de relance du nucléaire, les réacteurs actuels devront à terme être arrêtés pour des raisons d’âge et "il n’apparaît pas possible de les remplacer au rythme (exceptionnel selon les standards internationaux) auquel ils ont été construits". En intégrant les contraintes sur la durée de vie du parc existant, les rythmes maximaux de renouvellement du parc nucléaire ainsi que l’effort d’électrification nécessaire pour atteindre la neutralité carbone, "une part du nucléaire de l’ordre de 50 % de la production d’électricité en 2050 apparaît comme un maximum".

Jusqu’à 14 EPR et des SMR à construire

RTE rappelle aussi que les réacteurs nucléaires du parc actuel devront être massivement fermés entre 2030 et 2060, pour des raisons industrielles et non politiques. Pour rester à 50 % de nucléaire dans le mix électrique en 2050, avec une consommation de l’ordre de 645 TWh par an, production d’hydrogène par électrolyse comprise, il faudrait donc construire 14 EPR, mais aussi de petits réacteurs modulaires (SMR) et avoir prolongé 24 GW du parc historique, dont certains réacteurs au-delà de 60 ans. Un défi industriel. Sachant qu’en cas de réindustrialisation massive, nécessaire pour réduire l’empreinte carbone de la France, il faudra produire jusqu’à 770 TWh par an d’électricité. Il n’y a que dans une variante avec une grande sobriété que la consommation pourrait se limiter à 550 TWh, contre 470 TWh en 2019.

Minimum 2,5 fois plus d’éolien terrestre

Enfin, même dans un scenario très volontariste en matière de nucléaire, il faudra développement massivement des renouvelables de tous types. Il faudra a minima multiplier par sept les capacités installées de solaire pour atteindre 70 GW, installer 22 GW d’éolien en mer, multiplier par 2,5 l’éolien terrestre pour atteindre 43 GW. Il faudrait aussi ajouter 1 GW d’hydraulique et jusqu’à 3 GW d’énergies marines. Dans un scénario 100 % ENR à terme, dans lequel ne serait pas construit de nouvelles capacités nucléaires, l’éolien terrestre alors serait multiplié par 3,5 ou 4 et le solaire par 12 à 21 fois.

L'expérimentation d’encadrement des loyers décidée par Manuel Valls a été censurée par le Conseil d'État, car cette  disposition devait être inscrite  dans la loi Alur . Source AFP L'encadrement, « à titre expérimental », des loyers à Lille et à Paris a été annulé par le Conseil d'État.

La mise en œuvre « expérimentale » aura duré plus de deux ans. Annoncée en août 2014 , la décision du gouvernement de limiter l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le Conseil d’Etat . En effet , la loi Alur prévoyait l'application des loyers encadrés dans 28 agglomérations  mais cette mise en œuvre expérimentale « va  être annulée », car elle aurait dû être expressément prévue par la loi elle-même .

Portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot, la loi Alur prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ni lui être inférieur de 30 % – un « complément » étant autorisé pour certains biens. Prévu pour s’appliquer dans toutes les zones tendues lorsque  la demande de logements est bien supérieure à  l'offre , soit 1 151 communes de 28 agglomérations, ce dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.   Cécile Duflot , à l’origine de la loi Alur, avait qualifié la décision de Manuel Valls d'« inouïe » et de « cadeau aux lobbies ».

Les magistrats ont ainsi donné raison  à l'association  «  Bail à part, tremplin pour le logement » , qui souhaitait voir annuler  « pour excès de pouvoir  » la décision du chef du gouvernement de réduire le champ d'application de la loi du 24 mars 2014 . L'État devra par ailleurs payer la somme de 3 000 euros à Bail à part, présidée par Julien Bayou, un des porte-parole du parti EELV.

Effectif à Paris depuis août 2015 et à Lille depuis février 2017, l'encadrement prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30% - un "complément" étant autorisé pour certains biens.

L'association de consommateurs CLCV, qui avait appelé chaque citoyen à écrire à son maire pour exiger une application de la mesure sur  tout le territoire , avait vivement contesté la lecture  approximative de la loi , de la part de M. Valls.

La Confédération syndicale des familles (CSF) s'est dit satisfaite que cet excès de pouvoir  de l'ancien Premier ministre", soit reconnu comme  un "déni démocratique aboutissant à des inégalités entre les territoires".

D’après les statistiques , le dispositif a contribué à réduire de 480 euros par an en moyenne les loyers dans la capitale, selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

Parmi les candidats à la présidentielle, Benoît Hamon (PS) souhaite renforcer l'encadrement des loyers, tandis que François Fillon (Les Républicains) souhaite l'abroger et Emmanuel Macron (En marche !) le "débrancher progressivement".

Depuis le 1er janvier, il est possible de renégocier chaque année les contrats d’assurance des crédits immobiliers . Le Conseil constitutionnel a donné tort aux banques qui contestaient cette possibilité .

Un camouflet pour le lobby des banques, qui avait déposé une question prioritaire de constitutionnalité  pour tenter de préserver ce marché très profitable . Grande victoire pour les consommateurs et aussi pour  les assureurs. Le Conseil constitutionnel a validé vendredi la possibilité de renégocier chaque année  son  assurance-emprunteur.

Pourquoi une assurance-emprunteur ? Officiellement, l’assurance-emprunteur n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les banques la réclament toujours pour se protéger. Pour avoir une garantie en cas de décès ou d’autres événements de la vie (chômage, maladie, invalidité…)  , les banques demandent d’ associer une assurance au contrat d’ un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison.   Cest alors à l’ assurance de prendre le relais pour payer les mensualités restantes  En général les établissements bancaires ont leur  propre assurance-maison, qui est souscrite presque toujours par les emprunteurs. C’est un énorme gâteau que le secteur bancaire se partageait en plus des intérêts versés  : le montant des cotisations de ces contrats s’élevait à 8,8 milliards d’euros en 2016, selon la fédération française des assurances.

Les  prix vont alors baisser : en effet  le marché est désormais totalement ouvert à la concurrence. Les assureurs et les mutualistes n’ont pas attendu la décision du conseil constitutionnel pour  commencer à mettre en place les outils pour récupérer une partie du gâteau. « Nous nous réjouissons que cette décision permette au plus grand nombre d’avoir accès à l’assurance emprunteur dans les meilleures conditions. Nous serons particulièrement attentifs aux conditions d’application de la loi, afin qu’une saine concurrence garantisse à chaque assuré le bénéfice de la meilleure garantie au meilleur prix, en fonction de ses besoins », ont réagi dans un communiqué commun Allianz, Aviva, Covéa, Macif, Macs, Maif et Swisslife.

Grâce à la  succession des lois Lagarde, Hamon et Sapin II , les droits des consommateurs  sont  réellement renforcés depuis ces dernières années avec  la  « délégation  d’assurance . Cela consiste à pouvoir choisir une assurance autre que celle de la banque, et cela commence à être de plus en plus utilisé  au moment de signer son crédit. Une fois le contrat signé c’était pratiquement impossible de renégocier les clauses d’assurance de l’emprunt en cours . Jusqu’à récemment, la législation ne permettait d’en changer que dans la première année du remboursement du crédit. Depuis le 1er janvier, cette contrainte est levée : l’emprunteur peut changer d’assurance chaque année. Une lourde défaite pour les banques qui l’ont combattue devant le Conseil constitutionnel. , car des assureurs indépendants  du système bancaire vont s’engouffrer.

   Ce sera un gain de pouvoir d’achat pour les consommateurs qui est difficile encore à chiffrer. Dans une étude,  effectuée par le courtier Réassurez-moi il est avancé un chiffre moyen de  6310 euros par an d’économie pour  un emprunteur . Et puis, celui ci va  pouvoir maintenant bénéficier d’un  « droit à l’oubli ». En supposant qu’ une personne est atteinte d’une maladie grave au moment de signer son prêt immobilier. Les surprimes de son contrat d’assurance lui coûtent alors très cher. Mais si, 10 ans plus tard par exemple, il est rétabli , il pourra alors renégocier son assurance et ne plus avoir à régler les surprimes. Ce qui était jusqu’à présent impossible avec les contrats qui ont été signés.

  Les  contraintes exigées pour changer de contrat d’assurance sont que ce  changement doit intervenir à la date anniversaire de l’offre de prêt. La  banque peut le refuser si la nouveau contrat n’apporte pas les mêmes garanties que le précédent  en terme de remboursement du prêt.

La justice ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne"et demande le retrait des compteurs Linky.

 Pour raisons médicales , le tribunal de grande instance de Tours a demandé le retrait du compteur Linky chez 13 particuliers , sur  les121 référés anti-Linky déposés par des habitants de la région Centre opposés à la pose de ce compteur à leur domicile et cités dans trois jugements  , 108 ont été rejetés et 13 ont été admis pour des raisons médicale . 

 Pour l’un d’entre eux,  le tribunal a admis que "l’état de fatigue chronique" et "les difficultés de sommeil", attestés par un certificat médical, pouvaient être en rapport avec le compteur Linky , il s’agit un enfant de 7 ans domicilié à Tours. Le TGI de Tours demande le retrait des compteurs pour celui-ci, ainsi que pour 12 autres cas, et ordonne "la livraison d’électricité exempte de courant porteur en ligne". C’est le courant porteur en ligne qui permet à Enedis de mesurer en permanence la consommation du compteur et de la facturer sans visite sur les lieux.

 Le compteur Linky, dont Enedis pilote l’installation pour relever à distance et en direct la consommation, fait l’objet de controverses récurrentes depuis son premier déploiement en 2015. L’agence nationale de sécurité sanitaire a conclu en juin 2017 à des incertitudes sanitaires qui n’ont toujours pas été éclaircies, selon Me Durand, leur avocat,  qui avait évoqué, le 4 juin dernier, un "dommage imminent" pour "des personnes qui ne pourront pas vivre chez elles" en avançant  le principe de précaution , certificats médicaux à l’appui . Il a d’autre part  affirmé son intention de saisir d’autres tribunaux un peu partout en France pour lutter contre l’installation de ces compteurs.

 Déjà vingt-deux tribunaux ont été saisis d’actions conjointes. La grande majorité des plaignants, plusieurs centaines à ce jour, ont été déboutés – à Rennes, Toulouse, Bordeaux-, hormis une poignée "d’électrosensibles". Enedis, en charge du déploiement des compteurs Linky, compte faire appel de la décision" du TGI de Tours et reste "convaincue de l’innocuité des compteurs  .

 L’opérateur, gestionnaire du réseau de distribution assure vouloir mettre œuvre un accompagnement personnalisé et adapté à chaque situation particulière , et déclare «  la décision du tribunal nous conforte dans notre démarche d’écoute à l’égard de certains clients qui se déclarent électro-sensibles ».

Le compteur Linky est-il obligatoire ?

Empêcher l’installation du compteur Linky peut être dangereux. Nombreux sont les cas de figure où le consommateur s’est opposé à l’installation du compteur en empêchant les agents d’Enedis d’intervenir pour effectuer le remplacement. Sachez en premier lieu que votre compteur est la propriété d’Enedis. En refusant toute action sur celui-ci vous vous exposez à des sanctions économiques et juridiques. Ni les particuliers, ni les conseils municipaux ne peuvent empêcher cette installation. Un compteur est à considérer comme des poteaux ou des fils électriques : ce sont des biens publics. Bloquer son installation signifie mettre en danger toutes les habitations environnantes. Or, aux yeux de la loi, une personne qui cause un sinistre est passible de sanctions pénales. Refuser le compteur Linky revient de fait à s’exposer à des conséquences. L’installer est de fait, davantage une obligation qu’un choix, puisque la société Enedis et ses prestataires sont autorisés par la Loi à accéder à tous les compteurs.

D’autant que pour des raisons de sécurité, il est préférable de laisser votre compteur facilement accessible. En cas d’incendie par exemple, les pompiers doivent pouvoir rapidement y accéder. Sinon, le feu pourrait se propager et les dégâts pourraient être plus considérables.

Dernier point important, Enedis doit se développer. Or, cela ne peut s’effectuer sans modernisation du côté du distributeur. De nos jours, la thématique du renouvelable est un domaine indissociable du secteur de l’énergie. En installant ces compteurs, l’entreprise poursuit son implication dans la lutte contre la surconsommation d’énergie et participe à une meilleure gestion globale des énergies. D’où la nécessité d’installation des compteurs Linky.

À ce jour, plus de 20 millions de compteurs Linky sont déjà installés en France. Ce déploiement bien amorcé, explique son inévitable passage en force. Les militants anti-Linky entendent continuer de porter leur affaire aux tribunaux. Malheureusement, une minorité a obtenu gain de cause et s’est vue retirer leur compteur.

 Les textes de la future Réglementation environnementale 2020 , ont été examinés par le Conseil supérieur de l'énergie (CSE) , cette règlementation qui  doit entrer en vigueur le 1er janvier 2022 ,  consacre la prédominance de l'énergie électrique dans les constructions de demain afin d'assurer la décarbonation du secteur du bâtiment. Cette électrification tous azimuts inquiète particulièrement les acteurs de l'industrie gazière, qui dénoncent le manque d'ambition des pouvoirs publics dans la transition énergétique avec le risque que celle-ci  ferait peser sur le système énergétique français , alors que la filière du gaz a investi massivement dans des projets alternatifs respectueux de l'environnement, comme le biométhane.

 Des amendements ont été  déposés durant cette séance du CSE, et adoptés à une écrasante majorité : pour intégrer le biométhane à la construction neuve , dans  des systèmes hybrides comme les pompes à chaleur couplées à des chaudières gaz afin de pouvoir considérer  cette double énergie  comme une énergie renouvelable , "Les amendements ont recueilli un avis favorable de toutes les parties prenantes présentes au CSE : énergéticiens, associations de consommateurs, représentants de collectivités territoriales, ONG... Le seul décidant de voter contre étant EDF ", commente Patrick Corbin, président de l'Association française du gaz (AFG), "Les débats et les déclarations montrent très clairement que cette RE2020, en excluant le gaz du logement neuf, est un texte en profond désaccord avec tous ceux qui peuvent s'exprimer sur le sujet. "On s'achemine vers une RE2020 qui ne répond en rien aux attentes de la grande majorité des parties prenantes et mëme si la grande majorité des acteurs en présence s'est prononcée en faveur de ces amendements, pour autant les représentants du Gouvernement n'ont pas daigné changer leur position." "Le Gouvernement ne bougera plus maintenant, et nous le regrettons amèrement", déplore Patrick Corbin. "

 Le Gouvernement prend ses responsabilités, mais ceci va induire une électrification très poussée de l'existant, et rendre très délicat l'équilibre du système électrique" , ce qui soulève donc des questions sur la transition énergétique . D’ailleurs le  rapport du gestionnaire du réseau de transport d'électricité, RTE, indique que l'approvisionnement énergétique devra encore être surveillé jusqu'en 2024, année à partir de laquelle le système électrique se renforcera progressivement. Mais ce dernier ne pourra pas répondre aux transformations de l'économie et des modes de consommation avant au moins 2030 . Vient s’ajouter l'impact sur l'emploi et dans les collectivités, dont un certain nombre se sont engagées dans des raccordements au réseau de gaz naturel . Le gaz vert ne sera pas pour autant complètement abandonné, comme le précise Patrick Corbin : "L'État veut orienter le biométhane vers la mobilité lourde et l'industrie, là où les usages du gaz ne peuvent être convertis".

 Les Etats-Unis  est  le deuxième pays  pollueur de la planète, derrière la Chine , le retrait de l'accord de Paris sur le climat pourrait avoir des conséquences désastreuses.D’après  les estimations  du Climate Interactive,  si les Etats-Unis ne respectent pas leurs engagements, la quantité de gaz à effet de serre augmentera de 3 milliards de tonnes d’équivalent C02 par an d’ici 2030 , ce qui veut dire que d’ici à la fin du siècle, le pays serait  responsable d’une hausse de 0,3 °C, sur la hausse mondiale de 2 à 3 °C  estimée actuellement .Une  autre  estimation plus favorable , réalisée par le Climate Action Tracker, estime que le réchauffement provoqué par les Etats-Unis  ne serait que de 0,1 à 0,2 °C.

L'accord de Paris sur le climat ne fixe aucun cadre contraignant aux pays signataires.  De son côté , la Chine a déjà fait des efforts importants  pour limiter ses émissions polluantes, en  annulant la construction d'une centaine de centrales à charbon supplémentaires et elle compte réduire, d'ici 2030, de 60 à 65% la place du charbon dans son activité économique en augmentant  la part des énergies non-fossiles d'environ 20%.

Indépendamment du gouvernement américain , la Californie compte aussi trouver rapidement des solutions durables au principal frein du développement des renouvelables  qui est l'inconstance de l’approvisionnement en  signant  avec Tesla un accord pour la livraison de batteries de nouvelle génération, capables d’un meilleur  stockage de la production électrique .

Redevenus le premier producteur mondial de pétrole cette année, les Etats-Unis sont parvenus  en parallèle , à atteindre en février  plusieurs jours de production à 50 % d'électricité verte. L’objectif à terme est de permettre à  San Francisco d'alimenter à 100 % son réseau de transports publics avec de l’ énergie verte d'ici 2045. Les autres Etats de l'Amérique suivent le pas  : Atlanta vise la conversion totale au renouvelable en 2035, tout comme le Massachusetts. Plus ambitieuse encore, la ville de Chicago promet 2025, Hawaï 2045 et le Nevada 2040.

La  capacité des éoliennes installées sur le territoire européen est désormais de 153,7 GW (gigawatts),  « cette énergie produit maintenant plus que le charbon et devient  l’un des principaux secteurs énergétiques en terme de capacité de production d'électricité en Europe » , selon  WindEurope qui vient de publier son bilan annuel sur le secteur.

En 2016 c’est 12,5 GW de nouvelles capacités éoliennes qui ont été installées, ce qui a représenté plus de la moitié (51%) de l'ensemble des nouvelles unités de production d’électricité ,  toutes énergies confondues avec une production off-shore de  1,56 GW .

Le parc de production d’énergie éolienne reste néanmoins derrière les centrales à gaz, en termes de capacités sur le continent européen et  l'énergie du vent ne  représente pour l’instant  que 10,4% de la consommation totale d’électricité du continent . La raison principale vient du fait  que le rendement est inférieur aux énergies traditionnelles.

L'Allemagne reste  le premier pays producteur  européen pour l'éolien avec l'an dernier (+5,4 GW), soit  44% des nouvelles installations , en comparaison  la France a augmenté  la production de son parc de1,6 GW , les Pays-Bas de 887 MW.

D’après Giles Dickson, président de WindEurope,"L'énergie éolienne est désormais une énergie bien installée et essentielle à l'approvisionnement électrique de l'Europe. Elle fait désormais travailler 330.000 personnes et contribue  à hauteur de plusieurs milliards d'euros aux exportations européennes , pour ce qui concerne la vente d’équipement ".Il faut néanmoins  préciser que  "plus de la moitié des pays de l'UE n'ont réalisé aucun investissement dans l'éolien en 2016", a-t-il ajouté avec regret . L’an dernier , les investissements ont atteint 27,5 milliards d'euros, contre 26,4 milliards d'euros en 2015.

On vient de battre un nouveau record en matière de rendement des panneaux photovoltaïques.

 C’est incroyable, Il y a encore cinq ans, on avait des rendements d’à peine 13-14% (seuls 14% des rayons solaires étaient convertis en électricité)  aujourd’hui on arrive à augmenter les performances des panneaux solaires. Il y a deux ans, on est monté à 25% , mais aujourd’hui avec ce nouveau record : des scientifiques du HZB en Allemagne viennent d’atteindre la barrière magique des 30% alors que le rendement théorique maximal d’un panneau solaire est de 35%. Toutes  ces avancées sur l’optimisation des panneaux ont la conséquence de faire baisser le coût de l’énergie solaire. Depuis dix ans, le prix de cette énergie a chuté de 82% , ce qui représente la baisse la plus importante pour l’ensemble des énergies renouvelables (IRENA).

Les prix vont-ils stagner ?

Dans les prochaines années , le coût de l’énergie solaire pourrait même être divisé par deux , ce qui veut dire qu’il y aurait besoin de moins de panneaux pour avoir toujours plus d’électricité , parce qu’on a aussi trouvé un nouveau matériau, encore plus efficace, qui s’appelle la pérovskite (une sorte de cristal). Ce matériau utilisé  en couches superposées, peut capter une portion beaucoup plus large du spectre lumineux. Cette innovation pourrait repousser le rendement théorique maximal à 68%, ce qui est plus du double de la limite actuelle.

Cette énergie  va  donc devenir de plus en plus intéressante. L’éternel souci étant de pouvoir la stocker quand il fait nuit et pour les jours sans soleil .

L'investissement locatif, ancien ou neuf, est plus sûr que la Bourse avec un meilleur rapport que l'assurance-vie classique , c’est une valeur de nouveau à la hausse.

La pierre rapporte plus que l'assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Malgré la remontée progressive des taux d'intérêt et la hausse  des prix du foncier l'appétit des Français pour la pierre n’a pas diminué ; ils  plébiscitent toujours l'immobilier de rapport pour  l'investissement locatif. Le placement immobilier dans un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 % , de plus avec les incertitudes économiques actuelles .

Les investisseurs privilégient la pierre , considérée comme un placement sûr, ce la représente  dans le réseau Guy Hoquet 18 % des ventes, contre 9 % en 2015  . Même si le rendement de la pierre n'est jamais assuré , avec des risques d’impayés de loyers, de  travaux de rénovation, d’une fiscalité instable  , il apparait néanmoins que l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier à crédit, avec des revenus locatifs réguliers , l’avantage de pouvoir héberger des proches et à la revente de pouvoir empocher une plus-value . Beaucoup se lancent dans l’aventure avant une remontée des taux plus significative.

Dans des villes moyennes, où le foncier est moins onéreux , comme par exemple à Brest ou à Reims , le prix d'achat dans l'ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2 , avec pour conséquence l’arrivée d’investisseurs  qui arrivent à obtenir des taux de rendement attractifs allant jusqu’à 10 %  . Acheter dans ces villes un petit immeuble est plus abordable et peut rapporter gros. L'investissement locatif  peut s’avérer être un bon filon si les loyers restent stables . Selon Clameur, l'observatoire des loyers du marché privé, précise  cet avantage  en notant  des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

Avec le dispositif Pinel  l'immobilier neuf  devient très attr actif auprès des investisseurs  même s’il coûte 20 à 30 % plus cher que l'ancien ; ce dispositif est en  vigueur jusqu'au 31 décembre . Avec cet avantage , le propriétaire bailleur a droit à une réduction d'impôt de 12 % du prix d'achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire . D’après  la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats pour investissement  de logements neufs  ont  représenté en moyenne   53 % des ventes en 2016 , avec dans certaines villes des proportions allant jusque  58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest .  Les rendements annuels annoncés par les promoteurs varient  selon les villes  entre 2,5 et 5 %.

À Paris, où l'envolée des prix est la plus élevés , l'encadrement des loyers ne décourage pas certains investisseurs, qui font de la résistance , en effet l’investissement dans  la capitale reste une valeur sûre. Ces achats, qui ont pour seule vocation d’être loués , sont encore plus interessants  en région parisienne ou dans les grandes métropoles , car les prix y sont  nettement plus abordables  qu'à Paris. Dans le centre de Marseille , il y a une demande importante  de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée avec des rentabilités locatives  situées  entre 7 et 8 %. À Lyon , les investissements locatifs sont aussi  actuellement plus  recherchés  , car tout se loue vite et bien et il manque d'ailleurs des logements  à louer pour les étudiants  dans certains quartiers  .  

Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l'acte. Avant d'acheter (dans le neuf ou l'ancien), il faut bien sûr vérifier s’il existe une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d'un bassin d'emploi constitue des atouts-phares pour trouver une clientèle de locataires.  L'offre de logements neufs se concentre surtout sur des secteurs en devenir, ou dans des  anciens secteurs faisant l'objet d'une requalification urbaine importante.  Sur le  long terme,  ces nouveaux « morceaux de ville »  sont amenés à  gagner en notoriété pour une meilleure rentabilité . Dans l'ancien, il est bon de  miser sur de « vieux » quartiers encore bon marché mais situés à proximité de ces secteurs en développement et ainsi bénéficier de l'amélioration générale de l'environnement ( commerces, équipements publics).  

Plusieurs villes telles Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse  disposent  d'un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de certains critères économiques, démographiques et de desserte en transports.  Les communes  comme Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice  ont déjà connu d'importantes augmentations  et devraient être moins performantes en terme de rentabilité.

Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, plutôt rares sur le marché restent accessibles au plus grand nombre,  et sont très rentables, ces biens sont très recherchés.

Aujourd'hui, il est encore possible  de profiter de cet effet d'aubaine du dispositif  Pinel en raison des taux d'intérêt encore bas et d'une défiscalisation intéressante , mais avec les  élections  qui arrivent , cette mesure peut être  remplacée et personne   ne sait dans quel  délai . Pour ceux qui ont l’intention d’investir  avant la fin 2017,  ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l'impôt à l'horizon 2019, soit au moment de la livraison. Un décalage est à prendre en compte, car il faut tenir compte du temps de commercialisation du programme, de sa construction et de sa mise en location. Avec le nombre important de programmes neufs éligibles à ce dispositif ,  il faut rester vigilant pour être sûr de louer avec une bonne rentabilité , car certains promoteurs avant la fin du dispositif , auront tendance à négliger la qualité du site et à profiter de l’abondance pour remonter leurs barèmes. Il y a aussi le fait que  le Pinel n'est pas intéressant  partout. Il est préférable souvent de sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont plus importants , ce qui agit sur  demande de logements  locatifs , on constate que le Pinel se vend  très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne .

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers en France sont les plus bas d'Europe et le prix du mètre carré habitable augmente moins vite que chez la plupart des autres pays européens.

Même si les banques  ont  appliqué la hausse des taux d’intérêts  à leur barême le plus bas pour conserver leur attracivité , taux auxquels, dans les faits, peu d'acquéreurs ont accès , tous les autres taux, en revanche, ont été augmentés. En particulier les taux sur vingt ans, passés de 1,20 % hors assurance à 1,40 %, ou sur vingt-cinq ans, de 1,60 à 1,80 %.  Les frais de dossier eux aussi ont été augmentés.

La hausse lente mais régulière des taux qui intervient depuis début 2017 se poursuit. « En mai, les taux ont progressé de 0,07 à 0,13 % en fonction des durées », constate Philippe Taboret, président du courtier Cafpi.  Les banques ont notamment compensé la diminution de leurs marges sur les assurances emprunteurs du fait de l'ouverture à la concurrence.

Le montant moyen emprunté par un ménage français propriétaire est de  49 870 euros.

Ces hausses ont pour l’instant peu d’impact sur  le pouvoir d'achat », estime Joël Boumendil, fondateur d'ACE Crédit. De plus  les banques ont  amélioré leurs conditions d'octroi de prêt. « Celles-ci acceptent des nouveaux types de financements dits à 110 %  qui englobent l'achat du bien, les frais de notaire etles frais d'agence. Ce nouveau type de crédit a représenté environ 15 % des dossiers de prêt qui ont été traités », déclare Joël Boumendil.

 Pour accéder au crédit immobilier , les Français sont à une bonne place . D’après l'étude comparative réalisée par le Crédit foncier : la France est le pays d'Europe  occidentale qui possède les taux d'intérêt  les plus bas : 1,6 % sur vingt ans, alors qu’ils sont de 2,1 % en Belgique ou en Italie ou de  1,8 % en Allemagne . De plus , la baisse de ces mêmes taux a été la plus significative entre 2008 et 2016 avec - 66 % . 

 Cette baisse des taux est d'autant plus avantageuse pour la  France , car pendant cette période , les prix ont le moins augmenté en Europe, à l’exception de   l'Espagne, qui a connu une chute des prix de 25 % en huit ans en conséquence de l’effondrement de leur marché immobilier , ou de l'Italie (- 15 %). Pour un même budget comparé à 2008 , un Français peut acheter un bien immobilier avec  30 % de surface en plus.

 Créé à Castres près de Toulouse,  la société Modul métal habitat construit  des maisons individuelles en acier depuis 2 ans. Ce concept est apprécié des futurs propriétaires.  Depuis  quelques semaines, le gérant de cette sciété Olivier Freminet construit une structure en acier au bout le la petite impasse dans laquelle il compte habiter . La structure actuellement en construction représente le corps de la maison d'Olivier, de Magalie, et de leur jeune fils.

Sa future habitation Olivier Freminet, l’a dessinée lui-même et la construit avec  son entreprise Modul Métal Habitat .  Ce chef d'entreprise installé à Castres est un  ancien restaurateur mais il a toujours eu la fibre du travail manuel «bricolant depuis l'âge de 10 ans». Durant les 12 années exercées dans son restaurant, il s'est intéressé aux techniques du bâtiment.

 Arrivé en 2016 dans cette région , c'est un peu par hasard qu'il va créer sa nouvelle entreprise. Il prend ensuite contact avec l'entreprise Arcelor pour construire sa maison, et puis le déclic s’est produit . «J'ai cherché un fabricant de maisons en acier pour moi, et ils m'ont demandé d'en construire pour eux». Il s'est donc lancé seul pour la construction de ces maisons. Depuis , il a embauché  7 employés et va devoir bientôt encore recruter.

Son  concept étant encore innovant , Olivier Freminet n'a pas déterminé de critères spécifiques pour embaucher . «Il faut que le mec ait envie, on le formera. On a embauché un serveur et même un ancien client avec sa femme». C'est un concept qui plaît. Pour ceux qui veulent construire une nouvelle maison,  ce type d’habitation est un nouveau départ. «Dans la région toutes les maisons se ressemblent  et nous ne voulons pas avoir la maison de monsieur tout le monde», affirme un de ses futurs clients qui a trouvé la société d'Olivier Freminet sur un site internet. «Il m'a alors proposé de visiter sa maison».

Au-delà de l'originalité, le couple a apprécié les avantages de ces maisons en acier. «Nous avons gagné 35 m2 par rapport aux maisons traditionnelles avec le même tarif». Ce chef d’entreprise ne veut travailler qu’avec  des produits français, «l'acier vient de l’usine Arcelor  de Dunkerque», et celui-ci ne veut pas sous-traiter. Pour lui l’avantage  des maisons en acier, est de consommer moins d’énergie pour la production des matériaux , donc l'impact écologique, et économique est meilleur et l'acier est recyclable». Utilisant «dans 90 % des cas» des panneaux sandwich en acier isolé, doublés avec de la laine de verre. Olivier Freminet précise cependant qu'il se met à la disposition des clients pour construire la maison dont ils auront envie.

 L'entreprise Modul Métal Habitat était en essor chaque année. Si en 2017, ils ont réalisé la construction des bâtiments d'Elis, ainsi que 2 maisons individuelles, ils projettent un chiffre de 14 maisons individuelles sur pied en 2018. «Pour 2019 les commandes sont quasi complètes» affirme Olivier Freminet. Dans la région de Toulouse , ils auront environ 30 maisons à construire. Mais le  véritable marché est de l’autre côté  de la Méditerranée avec un  carnet de commandes qui explose pour la société Modul Métal Habitat . «En Zambie, un prince veut créer sa ville». Ayant vent de l'appel d'offres, Olivier Freminet a fait jouer toute son audace et ça a payé. Résultat, son entreprise a enregistré un bon de commande de 230 maisons à construire . Ce chef d'entreprise dessine déjà les contours de ce projet. «On va aller là-bas pour former des gens au concept». Nul doute que cette recrudescence d'activité sera un véritable bond en avant pour Modul Métal Habitat.

La location meublée présente certains  avantages, pour le bailleur comme pour le locataire.

Conditions de location d’un meublé.

En tant que  locataire, les règles sont les mêmes que s’il recherche un logement loué vide. La différence étant que le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 15 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide. Le bailleur sera de fait un peu plus exigeant sur la question des revenus perçus par son futur locataire.

Pour le bailleur, les conditions  de location d’un meublé sont très différentes de celles d’un logement loué vide. En effet, un logement meublé, doit satisfaire à certaines  conditions minimales d’équipement . Celles-ci ont  été définies par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015) qui donne une liste détaillée de ce que doit comprendre le local mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. On y trouve les éléments suivants :

• une literie comprenant couette ou couverture ;
• des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• des plaques de cuisson ;
• un four traditionnel ou four micro-ondes ;
• un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C) ;
• de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement et des luminaires ;
• du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).

Si le logement ne dispose pas au minimum de ces éléments, après entrée du locataire dans les lieux , le bail peut être requalifié par le tribunal d’instance , en bail d’habitation portant sur un local loué vide .

Il existe aussi les conditions de décence : avec un logement d’au moins 9m2. qui doit respecter également certaines normes réglementaires (point d’eau, aération des pièces, etc.).

Différentes formes de la location meublée.

En dehors d’un confort minimum à fournir , la location meublée peut être de plusieurs sortes.

Location meublée en résidence principale

Lorsque le bien immobilier est loué avec un  bail au titre  de la résidence principale , les règles qui s’appliquent sont énoncées dans les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi ses principales caractéristiques :

• Durée du bail réduite à un an  au lieu de trois ans pour un  logement loué vide (durée ramenée à 9 mois pour une location à un étudiant) ;
• Réduction de la durée du préavis  en cas de congé du locataire ( un mois au lieu de trois).

Concernant le  bailleur cekui ci est soumis à un préavis de  trois mois (six mois si le  logement loué est vide).

La nouvelle loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique),  prévoit la mise en place d’un bail meublé dénommé "mobilité" dont la durée pourrait être de 1 à 10 mois sur conditions précises (formation professionnelle,  études supérieures,   mutation professionnelle , contrat d’apprentissage, mission temporaire professionnelle , stage, ou engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu par l’article L. 120-1 du Code du service national).

Location meublée à titre touristique

Dans le cadre d’une location à titre touristique, celle-ci ne devra pas dépasser 90 jours ,  le bail est réglementé par le Code du tourisme et l’activité doit être déclarée auprès de la mairie concernée.

Logement meublé et résidence secondaire

Par contre si le bail d’habitation du logement meublé est consenti à titre de résidence secondaire  les règles sont plus souples , identiques à celles relatives aux baux du Code civil, avec plus de  liberté contractuelle sur certains éléments.

Avantages de louer un logement meublé.

• Une plus grande souplesse du congé – avec un délai réduit tant pour le locataire que pour le bailleur (toujours pour le bail consenti à titre de résidence principale).  Si le bailleur veut vendre son bien il n’y a pas de   droit de préemption (priorité) donné au locataire, simplifiant la procédure au bénéfice du bailleur.
• Loyer  plus important pour le bailleur en comparaison d’un logement loué vide. Ce point est valable autant pour un bail résidence principale que secondaire.

Que ce soit à titre d’habitation principale, secondaire ou saisonnière - touristique les loyers perçus au titre de la location meublée en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est donc réduite sur ce type de revenu et la rentabilité du bien plus importante.

La ville de Lille va signer l’acte de naissance de l’Organisme foncier solidaire (OFS). C’est une association dont le but est de faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens et de lutter contre la spéculation immobilière.

Pour  aider  les classes moins aisées  à acheter un logement, la solution vise ici à  jouer sur les prix de l’immobilier. Le moyen pour faire baisser le coût d’achat  est inédit , il s’agit d’acheter les murs sans acheter le terrain , Audrey Linkenheld, adjointe au maire en charge de l’Habitat explique que : « Le prix du foncier peut atteindre jusqu’à 25 % du montant total du bien » dans ce cas , l’OFS restera  propriétaire des terrains  pour faire baisser  le prix du logement, qui sera à fortiori  en dessous du  prix du marché.

 « L’acquéreur n’aura à rembourser que le crédit immobilier sur la partie logement mais devra payer un loyer foncier pour le terrain en  fonction de la surface », poursuit la députée. Mais ce montant sera compris entre 0,50 et un euro par mètre carré et par mois.

Près de l’ancienne faculté de pharmacie, dans le centre-ville, 13 logements vont être mis sur le marché début mars avec ce système. Ils seront vendus à 2.100 euros le m2 alors que dans ce secteur il faut au moins compter le double selon Audrey Linkenheld. Et sur ce lot, le loyer du terrain sera d’un euro. Du côté du tribunal administratif, une autre opération d’une vingtaine de logements doit aussi sortir de terre. Une réflexion est entamée pour adapter, par la suite, ce dispositif à l’ancien.

A qui s’adresse la mesure ?

Deux conditions sont demandées aux futurs acquéreurs . La première concerne les revenus. Pour les logements dans l’ancienne fac de pharmacie, le plafond de revenus est fixé à 43.942 euros annuels pour un couple , l’autre condition est fixée en cas de  revente du logement . « Pour conserver  la mixité sociale , le propriétaire ne pourra revendre qu’à des personnes de même niveau de ressources », assure l’ajointe au maire , et en cas de  plus-value ,  le montant de celle-ci sera à partager  entre le vendeur et l’OFS.

D’après Audrey Linkenheld , ce dispositif devrait être étendu à  toute la Métropole de Lille à partir du mois de juin. D’autres communes, comme Roubaix, Biarritz et Rennes se penchent aussi  sur la question.

Les professionnels lillois se résignent  tant bien que mal  à mettre en œuvre  la mesure .

Depuis le 1^er février , l’encadrement des loyers  a fait  son apparition sur Lille .   

Cet encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés loués à usage de résidence principale et concerne Lille intra-muros et les deux villes rattachées, Hellemmes et Lomme . Le dispositif comme celui de Paris, a pour but d’écarter les baux conclus  au-delà d’un plafond fixé 20 % au-dessus de la valeur médiane fixée par secteur . La ville et les communes de Lomme et Hellemmes, sont divisées en quatre secteurs, avec chacun sa grille de prix selon l’époque de construction de l’immeuble et la taille du logement loué.

La ville essaie  de lancer cette  mesure par une campagne d’affichage,  mais les propriétaires ou les locataires ont tendance à bouder le système . L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord a enregistré  pour l’instant très peu de demandes d’information il en est de même pour les confédérations , celle du Logement et de la  Consommation, ou des associations de locataires.

L’action des professionnels de l’immobilier lillois qui se sont opposés à la mesure d’encadrement des loyers,  n’a pas favorisé la communication du dispositif , après une contestation auprès du tribunal administratif sur  l’agrément donné à  l’ADIL du Nord pour être l’observatoire des loyers . Après cette action rejetée , ils ont refusé d’alimenter la banque de données de l’ADIL des chiffres sur les locations , ce qui a reporté  d’un an le dispositif. Et il existe encore des recours en contestation de l’arrêté fixant les valeurs plafonds , le découpage par secteur et le périmètre de compétence de l’ADIL

Il faut quand même savoir que d’après Audrey Linkenheld, députés (PS) du Nord : « La ville de Lille, dont les habitants disposent des revenus les plus bas des plus grandes métropoles françaises, est cependant classée troisième pour la cherté des loyers, à cause des spécificités de son parc locatif privé »

 Les éléments favorisent donc  la flambée des loyers.

Sur la région de Lille les petits logements types T2 ou studios sont très demandés  sur le marché immobilier. Ce type de logement représente les deux tiers du parc locatif privé , le plus souvent pour des locations à  des étudiants. Plus de 70 % des 55 830 appartements du parc locatif privé sont de petite taille,  un studio pour étudiant ( 23 % de la population  de Lille ) est loué de 15 à 17 euros le mètre carré quand un quatre-pièces plafonne à 10 euros.

Les propriétaires bailleurs auront la possibilité  de demander complément de loyer, lorsque le logement présente un caractère exceptionnel . Mais ce complément de loyer peut par la suite  être contesté par locataire durant  les trois  mois après la signature du bail et ceci devant une commission départementale de conciliation.

A Paris, un premier bilan après dix-huit mois d’application du dispositif , fait apparaitre une efficacité discutable de la mesure . Les professionnels de l’ immobilier y restent en grande majorité  opposés. Leur conclusion est presque unanime : « L’encadrement des loyers dans les zones tendues ne permet pas d’envisager un meilleur accès au logement pour les foyers les plus modestes.» .  Il devient flagrant que seule la  construction de nouveaux logements permettrait de répondre à la demande importante de logements.  Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers à la relocation, avaient progressé de 8,5 % en 2012, mais n’ont augmenté  que de 1 % en 2015. Après Paris et Lille, l’encadrement des loyers devrait être étendu aux 412 communes de la région parisienne à partir de 2018 et à Grenoble .

En contrepartie, la Fondation Abbé-Pierre dans son dernier rapport sur le mal-logement estime   que « l’encadrement n’est pas la solution parfaite ou définitive aux loyers trop chers. (…) Mais il s’agit d’une mesure  qui a des effets concrets et directs, sonnants et trébuchants, pour les ménages confrontés à un marché tiré vers le haut par une pénurie de logements en zones tendues. »

A moins qu’une nouvelle majorité issue des élections présidentielles au mois de mai , ne viennent supprimer ce dispositif .

    
Des abus constatés  à Paris

L’encadrement des loyers qui fait partie de  la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été mis en place à  Paris l’an dernier . Ce  dispositif devient obligatoire  à l’entrée d’un nouveau locataire , le bailleur doit alors fixer un montant de  loyer dans le contrat de location  qui doit rester inférieur  à la valeur plafond estimée  par l’Observatoire des loyers .

L’étude menée à Paris par par  l’association de défense des consommateurs Consommation Logement et Cadre de Vie  (CLCV)  fait apparaitre de nombreux abus un an après l’entrée en vigueur de la mesure, le plus souvent  lorsque le bailleur décide de louer son bien sans utiliser les services d’une agence immobilière .

L’enquête de l’association CLCV ,  qui a épluché 800 annonces fin octobre , souligne  que 38 % de ces annonces ne tiennent  pas compte du plafonnement et les loyers proposés sont en moyenne de 17 % supérieurs aux valeurs du plafond ,  ce qui revient à un surcoût de 115 euros par mois – Ces dépassements sont surtout remarqués chez des annonces de  particuliers soit 49 % d’entre elles , alors que pour les agences  elles ne représentent que 25 % . Les loyers surévalués   se retrouvent principalement dans  les locations meublées ou les appartements de petites surfaces.

Le chauffage au bois est une source d'énergie séduit de plus en plus de Français car il est écologique et économique mais pour certains appareils encore trop polluant et d'ici à 2025 , 600.000 des vieux appareils de chauffage au bois devront être remplacés .

Près de 8 millions de foyers sont équipés aujourd'hui d'un appareil de chauffage au bois, soit 40 % de plus qu'il y a treize ans et les émissions de particules fines dues au chauffage au bois des particuliers est l’une des principales sources de polluants particulièrement nocifs faisant 40.000 morts par an , en conséquence , le gouvernement a publié un «plan d'action» visant à réduire en 10 ans la moitié de cette pollution.

Il est demandé d'accélérer le remplacement des vieux appareils de chauffage, avec d'ici à 2025 le remplacement de 600.000 équipements par des poêles performants de type label «flamme verte» ou par l'installation d'inserts dans les foyers non équipés . A cet effet il est prévu un renforcement des dispositifs d'aide financière , mais dans certaines zones  polluées , disposant d'un plan de protection de l'atmosphère , des mesures pourront être prises à partir de 2023 , pour encadrer ou restreindre l'utilisation de ce type de chauffage.

Avec les températures hivernales, les poêles à bois fonctionnent à plein régime et c'est la forme de chauffage la plus économique qui existe sur le marché mais dans certaines régions comme la vallée de l'Arve (Haute-Savoie) un arrêté va interdireen 2022 «toute utilisation de chauffage à bois à foyer ouvert». Le ministère de la Transition écologique a précisé que de telles mesures n'interviendront qu'après une large concertation entre les préfets et les collectivités locales : «L'objectif est d’abord de faire de la pédagogie, pas de mener une campagne de contrôle», d'éventuelles interdictions ne pourraient intervenir qu'en «dernier recours».

43% des émissions de particules fines

Même s'il n'émet pas de CO2 contribuant au changement climatique , le chauffage au bois domestique, représente 43% des émissions de particules fines PM2,5 (inférieures à 2,5 microns) et 55% des particules très fines PM1 (moins de 1 micron, les plus invasives). D'autres mesures peuvent améliorer la performance des appareils, comme l’utilisation de combustible de meilleure qualité, notamment du bois plus sec, quand on sait que seulement 20% de ce combustible est issu directement du marché formel. Il est aussi envisagé de  sensibiliser le grand public, via par exemple une information lors du ramonage annuel obligatoire. Toutes ces mesures , prises ensemble, permettront  une baisse de 50% des émissions de particules d'ici  2030.

6,5 millions d'appareils

Le nombre d'appareils de chauffage au bois est estimé  à 6,5 millions d'appareils, avec 48% qui sont à foyers ouverts ou  peu performants. Le nombre de cheminées à foyer ouvert est estimé à environ 500.000, mais elles sont responsables de 21% des émissions totales du chauffage au bois, et jusqu'à 44% en Ile-de-France , d’ailleurs durant l'hiver 2014-2015, la préfecture de région Ile-de-France avait déjà rendu une interdiction des feux de cheminée.

Afin d’améliorer le parc de logements anciens les subventions de l'Anah Agence nationale de l'habitat s'adressent aussi bien au propriétaire occupant qu’au propriétaire bailleur ou au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux dans les parties communes et équipements collectifs d’un l'immeuble d’habitation. Ces aides sont accordées avec des conditions de ressources.

Les subventions de l’Anah peuvent contribuer au financement de projets de travaux lourds ou de travaux d’amélioration destinés à lutter contre l’habitat dégradé, la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées, ou pour aider les copropriétés en difficulté.

Travaux d’amélioration : ils concernent la sécurité de l’habitat, les travaux de rénovation énergétique ou encore la perte d’autonomie résultant de l’âge ou du handicap du propriétaire occupant (des justificatifs sont alors à fournir).

Travaux lourds : il s’agit de travaux ayant un coût élevé et qui vise à rénover entièrement un logement dégradé et insalubre. Les travaux éligibles sont recensés sur le site de l’agence. Les petits travaux d’entretien ou de décoration et ceux assimilables à de la construction neuve ou à de l’agrandissement sont notamment exclus.

Après décision confirmant l’attribution d’une subvention de l'Anah , les travaux peuvent être lancés et cette subvention est versée une fois les travaux achevés.  Parfois il est accordé une  avance pour démarrer les travaux, par exemple s’ils portent sur l'adaptation du logement à la perte d'autonomie.

Conditions d’obtention de la subvention : un logement doit avoir au minimum 15 ans pour bénéficier d’une subvention de l’Anah et il doit obligatoirement s’agir d’une résidence principale. Les travaux à réaliser doivent coûter au minimum  1.500 euros (HT).

Limite de plafonds de revenus des propriétaires :

Les aides proposées par l’Anah sont accordées à certains propriétaires occupants sous réserve d’ avoir des revenus modestes (de 18 598 à 43 742 €) et des revenus très modestes (14 508 et 34 121 €). Iil est possible de trouver l’Anah de votre département sur Internet ou grâce à des sites spécialisés. Un foyer est éligible aux aides versées par l’Anah, si les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 pour l’ensemble du foyer sont inférieures au plafond . Si celui ci correspond au barème de la structure, l’Anah va vérifier  que les propriétaires occupants vivent bien dans le logement concerné  et qui doit avoir au moins 15 ans. Pour obtenir les aides, les demandeurs devront  s’engager à vivre pendant au moins 6 ans dans le logement. En outre, certains travaux sont obligatoires, comme des travaux lourds pour rénover un logement dégradé ou un projet d’amélioration visant à rendre l’habitation plus salubre.

 Si un ensemble de travaux est capable de d’apporter un gain énergétique d’au moins 25 %, il est possible d’obtenir une prime représentant 10 % du montant HT des travaux dans la limite de 2.000 euros pour les ménages aux ressources très modestes et de 1.600 euros pour les ménages aux ressources modestes.

Les travaux de rénovation au titre de l’habitat indigne ne sont pas plafonnés.

Obtenir une aide de l’Anah.

Le versement de la subvention n'est pas automatique. le propriétaire occupant doit remplir une demande en ligne directement sur le site de l’institution. S’il souhaite réaliser les démarches par correspondance, il devra remplir le Cerfa n° 12711*08 qui est une demande de subvention pour des travaux.  

Les aides versées dépendent de certains facteurs comme les travaux envisagés, le montant demandé, les ressources du foyer ou encore les intérêts économiques ou environnementaux des travaux à réaliser.

Après vérification de la recevabilité du dossier et étude des documents fournis, l’agence calcule le montant de la subvention en proportion des devis fournis par des entreprises (nécessairement assurées et inscrites au registre du commerce).

La décision finale est obtenue au bout d’un délai de 4 mois. En cas de décision défavorable, celle-ci peut être contestée par lettre, dans un délai de 2 mois.

La demande de subvention de l’Anah ne dispense pas les autorisations administratives requises comme le  permis de construire, l’avis des services d’hygiène, etc.

Publiée tous les quatre ans, l'enquête de l'Insee sur les conditions de logement en France a pour but , d'observer sur une longue période ce secteur qui se meut lentement. L'édition 2017 revient sur des tendances lourdes apparues dans les années 2000, et en tête, la baisse du nombre de nouveaux propriétaires. Celle-ci est nette depuis 2001, alors même que la capacité moyenne d'accès au crédit n'a fait qu'augmenter depuis les années 1970-1980, sous l'effet cumulé de l'allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d'intérêt.  Même si le taux global se maintient à 58 % des ménages, sa progression ralentit.  Logiquement, les nouveaux propriétaires sont plutôt aisés et en couple, dont les deux travaillent.

La nouveauté vient du fait qu'ils sont jeunes : le taux d'accession à la propriété des moins de 30 ans s'est maintenu alors qu'il baissait chez leurs aînés. Pour combler ce désir, les familles ont tendance à s'éloigner des centres-villes et s'installer dans des zones plus abordables : 35 % d'entre eux résident dans une commune rurale en 2013 au moment de l'enquête.

Très fortes augmentations de loyer en trente ans

Le creusement des écarts de revenus entre propriétaires et locataires est l’évolution la plus marquante de l’enquête sur le logement de l’Insee  réalisée depuis quarante ans, les anciennes générations de propriétaires pauvres, habitant des logements de mauvaise qualité ont disparu : un cinquième des ménages les plus pauvres sont propriétaires en 2013, contre près de la moitié en 1973. A l’inverse, 42 % des « non-propriétaires » font aujourd’hui partie des ménages aux revenus les plus modestes, contre 25 % en 2015.

Les locataires sont plus modestes aujourd’hui qu’il y a trente ans, car cette catégorie « s’est progressivement vidée des ménages les plus aisés qui ont pu accéder à la propriété ». En outre, les locataires sont davantage confrontés à des prix de l’immobilier élevés : ils vivent dans des zones où le prix au mètre carré est supérieur de 18,1 % à la moyenne nationale, contre seulement 6,7 % en 1984.  Les inégalités d’accès à la propriété se sont accrues entre les différentes catégories de ménages, en particulier entre ceux que leurs parents peuvent aider et les autres, car l’aide financière de la famille est devenue fréquente. De même le revenu, la nécessité d’avoir deux apporteurs de ressources et un emploi stable « sont devenus des conditions plus prégnantes »

Autre ­constat, les « propriétaires pauvres », souvent installés dans des logements décatis dans les centres-villes ont diminué au gré des renouvellements des générations pour laisser la place à des locataires. Ces derniers ne sont pas les mieux lotis et ont de moins en moins de chance de posséder un jour leur logement. Sur 100 d'entre eux, 42 font partie du quart de la population la plus pauvre. Ils n'étaient que 25 en 1984. Parce que le parc locatif est surtout urbain, et peut-être pour se rapprocher des bassins d'emploi, ces ménages peu aisés sont paradoxalement logés dans les secteurs les plus chers, 18 % au-dessus des valeurs moyennes. De fait, ce statut serait davantage subi que choisi.

En trente ans, les conditions de logement en France se sont sensiblement améliorées. Les habitations sont désormais plus grandes mais les Français n’en ont pas tous profité comme le montre cette étude de l’Insee. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984.

Des progrès ont été accomplis, et les politiques successives du logement n’ont pas été menées en vain. Les logements sont plus confortables, bien mieux équipés que dans les années 1970, et les Français moins nombreux à vivre dans un habitat exigu. Ils sont encore 8% à souffrir de surpeuplement, mais c’est deux fois moins qu’en 1984. Le secteur du bâtiment a beaucoup construit: entre 1968 et 2013, le nombre de logements a grimpé que près de 80% alors que la population française ne progressait que de 30%. Rien qu’entre 2000 et 2016, entre 300.000 et 500.000 logements ont été construits chaque année. Cette offre nouvelle, couplée à une baisse de la taille des ménages en partie dûe au vieillissement de la population, a permis de gagner 9 m² par personne depuis 1984. En moyenne, chaque Français dispose aujourd’hui d’un espace propre de 40 m².

Si les conditions de logement se sont améliorées au cours des trente dernières années, les Français n’en ont pas tous profité  , l’étude de l’Insee,  constate que cette amélioration globale n’a pas profité à tout le monde. Si le chiffre souvent avancé d’une pénurie de 800.000 logements n’est selon l’institut «étayé par aucun élément», certains ménages tirent mal leur épingle du jeu.

Des centaines de milliers de propriétaires réduisent d’environ 20% leur facture EDF grâce au système de l’autoconsommation .  Les conseils à suivre .

 Le nombre de particuliers équipés de panneaux solaires ne cesse d’augmenter en effet , ils étaient  435.000 fin 2020, et ils sont en augmentation de 7% sur un an . Les progrès techniques permettent aujourd’hui d'envisager de telles installations même dans des zones où l'ensoleillement ne dépasse pas 1.400 heures par an, loin des 2.800 heures de la région Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur).  Comme celui dans l’Oise, qui a mis à profit son garage indépendant pour poser près de 17 mètres carrés de panneaux photovoltaïques.

 L'orientation de la toiture doit être préférablement au sud, les panneaux pouvant fonctionner aussi vers l'est ou l'ouest. Il faut environ 20 mètres carrés de panneaux pour produire 3 kilowatts-crête (kWc) qui est l’ unité de rendement optimal de l'installation .  Les conditions requises, sont d’abord d’être propriétaire d'une maison, et disposer d'un toit, de préférence dépourvu d'amiante , une terrasse à proximité du bâtiment ou une dépendance peuvent aussi faire l'affaire .

 Un équipement, pose comprise , coûte environ  7.500 euros pour 3 kWc . Ce tarif inclut , les capteurs solaires, les micro-onduleurs qui transforment l’électricité de chaque panneau , d’un courant continu en courant alternatif, et le matériel pour assurer la protection électrique.

Il est possible de réaliser soi même l’installation. Le prix n’éxcède alors généralement pas  4 000 euros pour les 20 m2 de panneaux (3 Kwc) installés. D’après la société Mon Kit solaire , l'opération peut se faire en une journée, grâce au branchement en plug-and-play permis par les coffrets précâblés , il est préférable de réaliser le montage à plusieurs personnes .

 Que faire ensuite de l'électricité produite ? Jusqu'en 2017, seule la revente totale de l'énergie à EDF, à un tarif garanti, était autorisée, maintenant on peut consommer sa production et ne revendre que l'excédent non consommé. C’est cette option qui est  désormai le plus souvent choisie , la revente totale, n'étant retenue que par les propriétaires de résidences secondaires, ou par ceux trop souvent absents pour avantageusement exploiter leur production.

Si on fait intervenir un artisan labellisé RGE , l'autoconsommation peut bénéficie d’une aide avec une prime à l'installation qui va de 1.140 à 2.520 euros selon la puissance de l'installation . Les tarifs de rachat du surplus d'électricité sont nettement moins avantageux qu’il y a 10 ans et sont fixés à 10 centimes le kilowattheure pendant vingt ans.

 Si l’on consomme  80% de sa production, pour en réinjecter 20% dans le réseau , les revenus générés en plus chaque année vont de 80 à 150 euros, pour une installation de 3 kilowatts-crête. Mais le principal avantage financier de ce type d'installation réside simplement dans la réduction sur la facture EDF . Ce gain va croître, en même temps que la hausse, du tarif réglementé d'EDF (tarif bleu).  A Lille ce gain est en moyenne de 421 annuels et pourrait atteindre  622 euros dans 20 ans avec une augmentation de 3% par an .

 Le gain sur la consommation et les aides incluses, permettent d'amortir son installation en huit à dix ans et parfois moins . De plus , la durée de vie des panneaux est supérieure à 20 ans et à la fin de la période de rachat garanti par EDF, on peut encore revendre le surplus à d'autres opérateurs.

Dans l’Oise , en 2017, la famille Billey a fait installer en une journée 10 panneaux solaires sur le toit de leur garage de. Installation clés en main (déclaration préalable de travaux, création de dossier chez Enedis…) effectuée par un spécialiste de la périphérie lilloise . "L’efficacité avec laquelle ils ont travaillé nous a tout de suite mis en confiance", se rappelle Jean-François. Même si l’ensoleillement est plus faible dans cette région au nord de Paris et que leur mode de chauffage est au gaz, la centrale de 3kilowatts-crête reste une bonne affaire pour le foyer, qui l’utilise pour charger une voiture électrique.

Ils ont ainsi pu bénéficier de 1.170 euros de prime, (environ 17% du coût d’installation de 7.000 euros). Leur consommation a diminué de 15% avec un gain sur la facture EDF de  420 euros par an . La revente du surplus leur rapporte 138 euros par an. Ils vont donc amortir l’installation dans neuf ans si le tarif augmentait, de 3% par an.

Location : Votre propriétaire peut-il entrer chez vous ?

Un propriétaire peut être intrusif et l’occupant n’a pas toujours connaissance de ses droits. Peut-il interdire à son bailleur d’entrer chez lui ? Peut-il changer la serrure ?

 La loi encadre strictement  la location immobilière afin d’assurer la sécurité et la tranquillité de tous. Par exemple , le bailleur doit fournir à l'occupant un  décent respectant diverses caractéristiques. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042  . Il doit aussi  permettre une jouissance paisible , cette obligation ne doit pas être prise à la légère. 

Violation de domicile

La règle vise à garantir au locataire qu'il ne va pas trouver n'importe qui chez lui en rentrant de sa journée de  travail   et d’autant plus le propriétaire des lieux. La loi est   très claire à ce sujet et la peine peut aller jusqu'à un an de prison et à une amende de 15.000 euros. https://www.litige.fr/articles/le-proprietaire-peut-il-entrer-chez-son-locataire-sans-autorisation

Cette interdiction ne souffre aucune exception, peu importe l'urgence de la situation. Même si le propriétaire est informé d'un incendie  ou d'un dégât des eaux  survenu dans son logement, il ne peut  y entrer sans l'autorisation de l’ occupant désigné sur le bail de location.

Double des clés

Il n'est en effet pas rare que le bailleur souhaite conserver un trousseau en sa possession, en cas de besoin justement. Sur ce point, la loi ne dit rien et le propriétaire est tout à fait en droit de conserver un jeu de clés du logement s’il ne l'utilise pas pour y pénétrer sans un accord. 

Le locataire peut aussi  décider de changer la serrure ou le barillet de la porte d'entrée s’il ne fait pas confiance à son logeur. Seulement, la loi impose de remettre le tout dans l'état initial à la fin de la location.

Droit de visite

 Durant toute la durée du bail, la jouissance exclusive et paisible de votre logement , protège des intrusions inopinées. Ceci étant dit, la législation peut vous imposer de donner un accès à votre bailleur dans certaines situations précises.

 Après en avoir informé son locataire, le propriétaire peut ainsi se réserver la possibilité de visiter les lieux (sauf week-end et jours fériés) avec des professionnels pour effectuer des réparations urgentes ou pour des travaux en lien avec les critères de décence du logement, de même pour l'entretien ou l'amélioration du logement  ainsi que  l'amélioration de sa performance énergétique.

 De même, une fois que le locataire a donné congé à son logeur ou que celui-ci a l’intention de vendre son bien, il doit donner accès à son habitation pour permettre une visite à des candidats intéressés. Les créneaux horaires sont en revanche limités à deux heures pendant  les jours ouvrables hors dimanche et  jours fériés.

https://www.locservice.fr/guides/guide-locataire/durant-la-location/droit-visite-proprietaire-22.html

Le ministre de l'Economie Bruno Le Maire a affirmé qu’il souhaitait pouvoir se saisir des logements appartenant à des personnalités russes en raison du rôle de la Russie dans la guerre en Ukraine. Ce souhait est inapplicable pour le moment. Quels sont les cas  pour lesquels il est possible i de procéder à une saisie immobilière à l’encontre de particuliers.

L’étau se resserre autour de Vladimir Poutine et de ses proches, des dirigeants et des personnalités proches du Kremlin, notamment par un gel de leurs avoirs et l'interdiction du territoire européen. A l’heure actuelle, près de 515 personnalités et entités sont visées, parmi lesquelles des politiques, des haut gradés de l’armée russe et certains dirigeants d’entreprises et de banques. Mais la liste pourrait rapidement s’allonger. Bruno Le Maire, a déclaré : "Nous allons identifier toutes les personnalités russes ayant des avoirs en France et qui pourraient subir des sanctions en raison de leur proximité avec le pouvoir russe".

“Nous nous doterons des moyens juridiques pour saisir l’intégralité de leurs biens.” Le ministre a annonçé une serie de menaces envers les oligarques russes qui soutiendraient le régime de Vladimir Poutine. Pour l’instant, explique l’exécutif, ces biens mobiliers et immobiliers en France (logements, yachts, véhicules de luxe, avoirs financiers, etc) des 488 personnalités concernées par les sanctions sont simplement “gelés.” Geler des avoirs signifie limiter temporairement l’usage de ces biens, pour  leurs propriétaires. Le gel permet ainsi de leur interdire de tirer profit de leur bien via une vente, ou à une location. Cette procédure s’appuie sur l’article L562-3 du Code monétaire et financier. En application de l'article 29 du traité sur l'Union européenne ou de l'article 75 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne, le ministre de l’Économie Bruno le Maire peut geler, pour une durée de six mois renouvelable, les avoirs des personnalités sanctionnées . La liste des personnalités dont les biens sont actuellement gelés en France, pour la curiosité, est consultable sur cette plateforme mise en place par le ministère de l’Économie.

Toutefois, ces sanctions ne permettent pas (personne ne sait jusqu’à quand ?) de déposséder les oligarques russes de leurs villas ou appartements se trouvant essentiellement sur la côte d’Azur .

Heureusement , Bercy ne peut pas juridiquement, procéder à ce genre de mesure : voilà pourquoi l’entourage de Bruno Le Maire affirme vouloir construire une “nouvelle base juridique”, un nouveau texte à l’étude pourrait autoriser si il était voté au Parlement , des saisies définitives de ces biens . En attendant de savoir à quoi ressemblera cette “nouvelle base juridique” promise par Bercy, il existe à ce jour deux cas exceptionnels qui permettent de saisir des biens immobiliers sur le territoire français .

• La saisie immobilière liée à une dette

Le premier cas de saisie possible concerne les emprunteurs immobiliers en défaut de paiement après que toutes les demandes de recouvrement à l’amiable aient au préalable échoué, la banque peut recourir à une procédure judiciaire pour récupérer les sommes prêtées. Au bout de trois mensualités impayées, la banque alerte l’organisme Crédit Logement qui essaiera de mettre sur pied avec le débiteur un plan d’apurement de son arriéré sur plusieurs mois et la reprise du paiement de ses échéances courantes . Crédit Logement précise qu’après cette médiation, une gestion normale reprend dans plus de la moitiée des cas traités. La voie de la saisie  n'est retenue que s’il n’existe pas d’alternative sérieuse pour pouvoir recouvrer cet argent . Le juge doit alors prononcer sa décision valant titre exécutoire à l’encontre du débiteur pour qu’un huissier de justice interviennne, celui ci présente alors au débiteur un commandement de payer valant saisie immobilière, lui accordant un délai de huit jours pour régler sa dette. Cela signifie en clair que dans cette situation, le propriétaire ne peut plus vendre ni céder le bien. Il peut toutefois continuer à y vivre dans le cas d’une résidence principale.

Au bout des huit jours de délai, une assignation à comparaître à une audience d’orientation est délivrée dans les deux mois suivant la publication du commandement de payer . Lors de cette audience, le juge décidera s’il accorde au débiteur des délais de paiement supplémentaires au débiteur, s’il forcera la vente du bien aux enchères, ou s’il acceptera la possibilité d’une “vente amiable” réalisée par le débiteur lui-même pour rembourser sa dette.

Les biens mobiliers ou immobiliers à des particuliers peuvent aussi, dans de rares circonstances, s’exercer dans le cadre de répression de crime ou de délit : on parle alors de saisie et/ou de confiscation.

Quelles opportunités actuellement à saisir dans l’ancien et dans le neuf ?

Si la hausse de l'inflation rogne peu à peu le pouvoir d’achat des Français et des épargnants, pourquoi la pierre resterait-t-elle un placement de choix ? Deux experts du marché  analysent la situation : Thierry Vignal, président de Masteos, société spécialisée dans l’investissement dans l’ancien, et Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier, spécialiste de l’investissement locatif dans le neuf.

Pour commencer sur les avantages d’investir dans l’immobilier en cette période d’incertitude économique , Thierry Vignal, président de Masteos, détaille ainsi les points positifs , en effet au même titre que l’or, la pierre reste selon lui une valeur refuge qui rassure , de plus comme c’est le cas actuellement , il existe un autre avantage pas des moindres : en période d’inflation , la dette à rembourser à la banque baisse mécaniquement en valeur réelle, ce qui est un bon point pour l’investisseur.

Le patron de Masteos donne sa  liste de villes qui offrent en ce moment les meilleures opportunités (rendements, risque locatif…) : Epernay, Thionville, Orléans, Caen, Marseille…

De son côté , Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier, évoque les nouvelles règles applicables au dispositif Pinel à partir de l’année prochaine. Pour obtenir les taux de réduction d’impôt maximums (12% si on loue pendant 6 ans, 18% pour une location de 9 ans, 21% pour 12 ans), à condition d’investir dans des logements respectant des critères de confort et énergétiques bien spécifiques.

Simulateur de Crédit Immobilier

https://www.capital.fr/page/comparateur-pret-immobilier

 Un décret va être publié   visant à multiplier la pose de bornes de recharge pour voitures électriques dans les copropriétés.  Enedis, vient ainsi concurrencer l’activité des start-up spécialisées dans le domaine. Celles-ci  redoutent une concurrence déloyale qui serait financée en partie avec l’aide du contribuable.

 Après  le droit à la prise, édicté en  2011, un autre droit vient autoriser tous les habitants d’une copropriétés à demander l’installation, à leur frais, d’une prise pour recharger leur voiture électrique. Il faut dire que le déploiement des bornes de recharge dans les résidences collectives est à la traîne. C’est paradoxal , alors que  l’usage de la voiture électrique est fortement incité dans les grandes villes. Pour remédier au problème  , l’État  va passer à la vitesse supérieure. Un décret, va être publié , pour permettre au gestionnaire du réseau ’électricité, Enedis, d’intégrer les coûts des études et du raccordement dans le tarif d’acheminement de l’électricité (Turpe).

Un compteur Linky par borne.

Ce tarif d’utilisation du réseau public d’électricité, représente pour les particuliers environ 30 % de la facture d’électricité et permet ainsi à Enedis de couvrir les frais d’exploitation, de développement et d’entretien du réseau public.

Les membres de l’Association des opérateurs de recharge regroupant les principaux acteurs privés de la recharge de voitures électriques , sont évidemment hostiles à ce décret . L’association met en avant le coût important que représenterait une telle mesure pour le contribuable. Olivier Toggenburger, cofondateur de Park’n Plug  déclare ainsi : «Le décret prévoit que, dans une résidence collective, le raccordement de la colonne horizontale, qui alimente les places de parking, par opposition à la colonne verticale qui dessert en électricité les appartements, sera à la charge de tous les Français». Ou du moins en partie. «Le décret indique que, dans le cadre de la colonne horizontale, un pourcentage des frais de raccordement sera préfinancé par Enedis qui aura pour rôle d’installer un compteur Linky à chaque place raccordée. L’utilisateur devra ensuite rembourser 60 % du raccordement, le reste étant déjà pris en charge par le Turpe. Nicolas Banchet, cofondateur de ZePlug estime que le  coût est estimé entre 1,5 et 2,4 milliards d’euros, alors que les solutions proposées par les compagnies privées ne coûtent pas un centime d’argent public» . Et d’ajouter : « Dans notre système , nous mutualisons la recharge en raccordant les places à partir d’un compteur unique. Les travaux de raccordement sont réalisés à nos frais et nous nous rémunérons sur les abonnements, la gestion des recharges et les services connectés.» Autre grief de l’Afor: le décret prévoit d’imposer un prix plafond pour les raccordements. Pour l’instant, ce prix n’a pas encore été arrêté, mais les opérateurs craignent une concurrence déloyale due à des tarifs tirés vers le bas afin de séduire les copropriétés frileuses.

Manque d’informations

Pour l’Union française de l’électricité (UFE) , il y a urgence à se pencher sur le problème peu importe si  les solutions de recharge sont gérées par un opérateur privé ou par un acteur public, parcequ’au final  «85 % des recharges se font à domicile. Mathias Laffont, directeur usage et territoires à l’UFE rappelle que même si avec le droit à la prise, la France a été l’un des premiers pays européens à mettre en place une réglementation très favorable pour ce type d’habitation,  en réalité, c’est plus compliqué .  Mathilde Charmet-Ingold, avocate spécialisée en droit de l’énergie et en droit immobilier constate que « bien que  les syndics sont de plus en plus sensibilisés sur la question , beaucoup de copropriétés n’ont ni les informations ni les budgets pour lancer des travaux de raccordement». Il existe 500 000 copropriétés en France, dont 150 000 disposent d’un parking et le coût du raccordement pour équiper 20 à 30 % des places de parking est estimé, selon l’importance des travaux entre 20 000 et 40 000 €, ce qui donne un marché global entre 3 et 6 milliards d’euros.

Pour les petites copropriétés

Mathias Laffont précise aussi : «Le marché est très important et les acteurs privés et Enedis ne sont pas concurrents mais complémentaires» . «Les besoins sont tellement importants qu’il y a vraiment de la place pour tout le monde, poursuit-il. Le copropriétaire reste libre de choisir son type de borne et son fournisseur d’électricité. En outre, les acteurs privés ont tendance à privilégier les copropriétés les plus rentables.» À savoir les grandes unités de plus d’une centaine d’habitants. Un constat que ne réfute pas Nicolas Banchet. Pour lui, l’État devrait notamment porter ses efforts sur les copropriétés avec des parkings extérieurs, qui représentent plus de la moitié du parc immobilier collectif et ne pas venir dépenser de l’argent public sur des opérations qui plus adaptées aux acteurs privés . «Généralement, ce sont des copropriétés de taille variable installées dans des zones moins denses, disposant de peu de moyens, constate Nicolas Banchet. L’installation des bornes est ici plus chère, car il faut prévoir des travaux de génie civil, des opérations plus coûteuses que de faire courir des câbles dans un parking souterrain.» Au-delà des problèmes de concurrence, il regrette surtout les conséquences non prévues d’un tel décret. «Des projets entiers sont gelés, repoussés à l’année prochaine, car les syndics attendent son application», déplore-t-il.

Un marché titanesque

Doit-on craindre une augmentation de la facture d’électricité pour tous les Français? L’État qui met  la main à la poche pour aider les copropriétés à s’équiper en bornes , a créé en début d’année un organisme appelé Logivolt Territoires, une filiale de la Caisse des dépôts, qui prend en charge sous forme de crédit pendant quinze ans, les coûts des études et du raccordement dans les copropriétés.  Certains opérateurs privés travaillent déjà avec cet organisme puisqu’une de ses missions est la mise en relation entre copropriétés et acteurs de la recharge. Le marché reste donc très ouvert, avec un potentiel de croissance important. Six à huit mille bornes sont en effet installées en copropriété contre environ cent mille en habitat individuel. 

Concernant spécifiquement la colonne horizontale, Mathias Laffont se veut rassurant. «Les principaux postes de dépenses d’Enedis sont la modernisation du réseau et le raccordement du réseau global aux énergies nouvelles, rappelle-t-il. Le déploiement des colonnes horizontales sera une goutte d’eau.» D’autant que certains spécialistes du sujet se montrent dubitatifs sur la capacité d’Enedis d’installer tous les parkings de copropriétés de France.

 Les Français partent en vacances mais pas les voleurs. Près d'un quart des Français a déjà subi un cambriolage de sa résidence principale, et pour plus de la moitié (14%), ce n'est pas une lointaine expérience mais une effraction vécue ces 10 dernières années. Une grande majorité d’entre eux sont inquiets  de laisser  leur logement quand ils partent en congé ou en week-end, c’est un sentiment  plus répandu que celui que l'on pouvait mesurer il y a une quinzaine d'années (45% en 2006 selon l'Ifop). Pour rappel, 23% des Français a déjà subi le cambriolage de son logement , et pour plus de la moitié (14%), ce n'est pas une lointaine expérience mais une effraction vécue dans les dix dernières années. Enfin, 2% d'entre eux rapportent en avoir été victimes ces douze derniers mois, (0,8% des ménages en 2018).

 Au moment du chassé-croisé entre juillettistes et aoûtiens , on constate que plus de 108.000 logements  ont été cambriolés depuis le début de l’année, selon le ministère de l’Intérieur. Cela constitue une augmentation d’environ 23.000 délits par rapport à 2021  et à la même époque. Soit une hausse de plus de 26%!  . On pourrair penser que les cambriolages ont surtout lieu pendant les grandes vacances, lors  d’absences de longue durée ,  pourtant, ils  représentent seulement 15% à 20% du total annuel , un peu plus que durant les autres mois. Ce n’empêche pas les Français a être toujours plus nombreux à craindre un cambriolage au moment des vacances  . Pour éviter d’être une cible, certains  réflexes simples sont à adopter . Il ne faut jamais communiquer vos dates de vacances sur les réseaux sociaux, ce qui donnerait de précieuses informations à de potentiels cambrioleurs qui pourraient visiter votre logement lors de votre absence . Ensuite, il faut éviter de laisser traîner des objets qui pourraient leur permettre d’accéder dans votre propriété en passant par-dessus une clôture ou en accédant à une fenêtre comme une échelle ou une poubelle.

 Il y a la possibilité de s’inscrire sur le service gratuit «Tranquillité Vacances». Des patrouilles de police ou de gendarmerie peuvent alors passer régulièrement devant votre logement , ce qui peut dissuader des cambrioleurs d’y pénétrer. En cas d’anomalie on est alors informé de ce qui s’est passé . Il faut sécuriser les accès à votre logement à double tour. Vérifier l’état de la serrure de la porte d’entrée , car selon l’Observatoire national de la délinquance environ deux tiers des cambriolages se font par la porte d’entrée . Si elle semble fragile, il vaut mieux la changer ou la renforcer. Dans ce cas, il faut choisir une serrure avec plusieurs points d’ancrage.  Autre possibilité : faire poser une alarme avec télésurveillance , des objets connectés peuvent simuler votre présence dans le logement comme l’éclairage automatique ou la fermeture/ouverture des volets roulants ou encore l’allumage de la télévision. Quant à la télésurveillance, elle permet, grâce à des capteurs, de prévenir un centre de surveillance en cas d’intrusion détectée. Un agent de sécurité ou la police sont envoyés sur place.

En 2020, un propriétaire parisien avait reloué son appartement en augmentant le loyer (avec charges). Un an et demi plus tard, la locataire l'a assigné en justice. En effet , en cas de changement de locataire, le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier appliqué et la prescription  dure jusqu’à 3 ans.

À la relocation, le non-respect du plafonnement des loyers peut coûter cher, les locations sont très strictes en France, en particulier dans les zones urbaines de plus de 50.000 habitants. Et un propriétaire l'a appris à ses dépens , en septembre 2020 , le locataire quitte son logement dans le 6e arrondissement de Paris , un trois-pièces de 68m². Son propriétaire décide de le relouer dans la foulée, mais il augmente au passage le loyer considéré trop bas soit 2.700 euros pour le loyer, et 175 euros de provisions sur charges . Seulement le montant  de ce nouveau loyer est supérieur de 645 euros par rapport à celui  payé par la précédente locataire.

La nouvelle locataire accepte le loyer. mais comme un an et demi plus tard, fin décembre 2021, elle assigne le propriétaire en justice pour contester son loyer.. Parce que même après avoir signé le bail, elle dispose de "trois ans pour contester un loyer jugé trop élevé en l'absence d'un complément de loyer inscrit au contrat de location" , article 7-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 . En effet , dans les zones urbaines de plus de 50 000 habitants  , en cas de changement de loctaire, le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier appliqué , à cause du déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. L’augmentation est permise si elle ne dépasse pas l’indice de référence des loyers ou lorsque le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration de moins de 6 mois, selon un décret du 27 juillet 2017 qui prend fin le 31 juillet 2022. Dans ce cas précis, la locataire aurait demandé à plusieurs reprises au propriétaire de changer des fenêtres, ce qu'il aurait refusé. Raison pour laquelle elle a contesté le loyer et demandé qu'il soit ramené à 2055 euros en réclamant les trop-perçus.

 Souvent beaucoup de locataires, surtout à Paris où se loger est cher et compliqué, préfèrent payer un surplus, avoir un logement et s’assurer les faveurs du propriétaire en cas de travaux à réaliser. Quitte, en cas de dégradations des relations  à contester a posteriori, le loyer. Ce qui est le cas dans cette affaire.

2650 euros de charges non justifiées

La locataire a réclamé d’être remboursée du trop-perçu et que son loyer soit ramené à 2055 euros par mois. Pour le propriétaire, le loyer qu'il avait établi était "sous-évalué" vis-à-vis du quartier, le loyer moyen de son quartier (43 euros le m²) estimé par le site Se Loger, a considéré que le précédent loyer à 29 euros le m²  était sous-évalué. Mais le 8 juin dernier, le tribunal de Paris n'est pas allé en son sens, au contraire. Selon la décision de justice, le propriétaire n'a pas fourni de documents pour "justifier des loyers de référence représentatifs de l'ensemble des loyers pratiqués dans le voisinage pour les logements comparables". Le propriétaire doit pouvoir  «justifier de loyers de référence représentatifs de l’ensemble des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables». «En l’absence de la démonstration de la sous-évaluation du loyer payé antérieurement à la relocation de l’appartement, le bailleur ne peut prétendre à une augmentation du loyer», a déclaré  le Tribunal judiciaire de Paris.

Dès lors, le propriétaire a été condamné à rembourser plus de 9700 euros pour une période allant du 10 octobre 2020 au 31 décembre 2021. Un montant sous-évalué d’environ 800 euros par la justice en raison d’une erreur de calcul. «Et c’est sans compter le surplus pour les six premiers mois de 2022 (3870 euros), période pour laquelle la régularisation n’a pas encore eu lieu, car ma cliente a continué d’occuper l’appartement et de payer les 2700 euros de loyers en attendant la décision de justice», affirme Me Valentin Simonnet, l’avocat qui défend la locataire. Soit au total près de 14.400 euros de surplus de loyer.

Et ce n’est pas tout car le Tribunal judiciaire de Paris a aussi condamné le propriétaire à rembourser 2650 euros à la locataire. Il s’agit des charges payées par le locataire sous forme de provisions (mensuelles ou trimestrielles) dont le montant est ensuite comparé en fin d’année avec les dépenses réelles de la copropriété (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Le tribunal a estimé que « Etant donné que le bailleur n’a fourni aucun élément prouvant les dépenses , la provision mensuelle de 175 euros n’est pas justifiée». En plus de ces 2650 euros il faut ajouter les frais de diagnostic et les frais d’avocat.

  Un «bouclier» pour empêcher l’ envolée des charges équivalente à l'inflation. En parallèle, les APL seraient revalorisées au second semestre.

 L'inflation pourrait atteindre 6,8 % au mois de septembre pour  s'établir à une moyenne annuelle de 5,5 %. Le gouvernement entend agir afin d’éviter une propagation trop forte des hausses de prix sur les loyers. Après une concertation avec les représentants des locataires et des propriétaires, les équipes du ministère de l'Économie et de la Transition écologique, proposent d’établir «un bouclier», pour plafonner la hausse à 3,5% sur un an. En même temps , il y aura au 1er juillet une revalorisation équivalente des aides personnalisées au logement (APL).

«L’objectif étant d'éviter à tous prix une hausse des loyers qui suivrait le  niveau de l'inflation», explique-t-on à Bercy. Pour comprendre , il faut savoir que l'indice de référence des loyers (IRL), qui fixe l'augmentation maximale autorisée pour les bailleurs chaque trimestre , est indexé sur l'évolution des prix à la consommation durant les 12 derniers mois. L'envolée des prix actuels risquait donc de se répercuter avec un décalage de quelques mois aux locataires. Au premier trimestre, l'IRL a d'ailleurs bondi à 2,48%. Un niveau qui n'avait pas été constaté depuis 2008.

Augmentation des APL

Le chiffre de 3,5% qui devrait s'appliquer pour les deux derniers trimestres de 2022 et les deux premiers de 2023, représente «un compromis, entre le souhait des représentants des locataires qui demandaient un gel total et ceux des propriétaires qui ne voulaient pas toucher à la formule du calcul de l'IRL», a déclaré le ministère de l'Économie. La première solution n’a pas été retenue par l'exécutif qui y voit «une fausse bonne idée», car les propriétaires sont eux  aussi touchés par l'inflation et ils subissent des hausses sur leurs charges (travaux, taxes foncières...). «Un gel des loyers ne ferait que ralentir les rénovations et diminuer les mises en chantier», souligne-t-on au ministère .

La mesure fera l'objet d'un article dans le projet de loi de finances rectificative en juillet après l’avis rendu par le Conseil national de l'habitant. La concertation est toujours en cours et le successeur de la ministre de la Cohésion des territoires, Amélie de Montchalin , en charge du dossier, va recevoir prochainement les associations de locataires . Pendant que l'exécutif se charge de revaloriser les APL de 3,5% également au mois de juillet. Le coût supplémentaire est estimé pour l’année 2022 à 168 millions d'euros.

Du côté des professionnels du secteur ces décisions sont plutôt positivement accueillies. «C'est plutôt sage», estime Stéphane Fritz, Président de Guy Hoquet. «Cela évite une hausse trop importante des loyers et revaloriser les aides protège à la fois les bailleurs et les locataires», souligne-t-il. Néanmoins, il pointe que ces mesures, si elles sont efficaces à court terme, ne peuvent être une solution pour résoudre le problème de l'inflation des prix auquel est confronté le secteur.

 Autrefois désignée sous le nom de  pierre-papier, le mot  utilisé actuellement est  « SCPI »  . Un nom pour désigner un fond immobilier non coté en bourse et accessible à tout le monde . De plus les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ne manquent pas d’atouts. Et de nombreux  épargnants choisissent souvent la SCPI dans le but de  préparer leur retraite.

Avec le désengagement de beaucoup de personnes sur les assurances vie , surtout celles basées majoritairement sur des fonds en euros , ce type d’investissement devient de plus en plus séduisant.

Comment s’y prendre pour investir dans une SCPI?

Même si les pensions de retraite ont augmenté au 1er juillet 2022 , cette hausse ne concerne pas la retraite complémentaire des salariés du secteur privé. Il y a donc une certaine catégorie de seniors lésés. Une des solutions alternatives  peut être la pierre-papier.

Il est possible  en effet d’investir dans une SCPI dans l’objectif de préparer sa retraite. Tout le monde ne le sait pas , mais ce genre d’investissement collectif génère des revenus complémentaires intéressants.

Selon l’ASPIM, le taux de distribution des SCPI ressort à 4,49 % en 2021. C’est nettement élevé par rapport au rendement du Livret A : 2 %. Idem pour le LDDS (livret de développement durable et solidaire). N’oublions pas que la rémunération d’un contrat d’assurance-vie en fonds euros dépasse à peine les 2 %.

Pour préparer sa retraite avec la SCPI, il faut trouver la bonne stratégie d’investissement. On peut demander des informations  à un conseiller en gestion privée pour faciliter la tâche. Les  différents critères de sélection à prendre en compte :

• Le Taux de Distribution du fonds (son rendement annuel en %).
• Le prix acquéreur (ou prix d’une part sociale).
• Les différentes méthodes d’investissement (au comptant, à crédit, démembrement, assurance-vie).
• Les frais de souscription et la commission de gestion annuelle (en TTC ou HT).
• Le TRI sur 5, 10 ou 15 ans de la SCPI (pour évaluer sa rentabilité sur le long terme).
• La capitalisation du fonds (pour mesurer sa taille).

• D’autres paramètres doivent être vérifiés comme le Taux d’Occupation Financier et le Taux d’Occupation Physique de la SCPI. Ils permettent plus précisément d’évaluer la performance locative du fonds.
• Avantages de la pierre-papier pour les retraités
• Préparer sa retraite avec la SCPI est une bonne idée. Pour trouver les bonnes opportunités , il vaut mieux miser sur des fonds performants et pérennes. Il faut rechercher les SCPI ayant déjà enregistré un TD supérieur à 5 % pendant plusieurs années.
• Les avantages liés à la détention de parts de SCPI sont t réels. Il n’est pas nécessaire de s’occuper de gestion locative, les risques locatifs sont  mutualisés et il est possibilité de souscrire des parts à crédit. Il y a aussi le faible ticket d’entrée. Il faut prévoir un budget compris entre 200 € et 1 000 € pour préparer sa retraite avec lune SCPI . Il n’y a pas de  revenus garantis, mais la performance est au rendez-vous si l’on sélectionne les meilleures SCPI du marché.

Avec un marché qui commence à stagner, ou à régresser dans certaines zones , de plus en plus de propriétaires immobiliers ont des difficultés à vendre leur bien.

Ce couple a passé une annonce qui est en ligne depuis un an et jusqu’à présent il n’a  reçu aucune offre . Ayant la soixantaine , Fabricia Lasne et son mari cherchent un acquéreur pour leur maison de 200 mètres carrés à Saint-Gilles-Croix-de-Vie (Vendée),  zone assez recherchée , ils veulent quitter pour un logement plus petit et plus facile à entretenir. « Les gens qui viennent visiter sont en majorité des personnes âgées. Ils trouvent la maison très belle, le jardin impeccable, mais c’est la superficie qui les dérange, pour l’entretien quotidien », raconte Fabricia. « Il y a des jours où le moral est bien bas. »

Problème identique pour Odile et Jacques, un couple de retraités qui, cherche à vendre sa grande maison familiale du Périgord pour se rapprocher de ses enfants, depuis un an et demi . Ici aussi beaucoup de visites mais aucune offre pour cette propriété de 230 mètres carrés proposée à 519 000 euros, frais d’agence compris. « Sauf une offre à moins 70 000 euros. On a refusé ! », raconte Odile . ne voulant  pas  brader ce bien, préférant attendre quelques mois pour voir comment le marché va réagir en reconnaissant que le marché n’est pas très florissant .

Les délais de négociations s’allongent

Après des années de hausse continue, les prix sont à la baisse ,  dans certaines zones, comme en région parisienne. La remontée des taux d’intérêt, et  la réglementation sur le taux d’usure , obligeant les banques à prêter jusqu’à un certain taux d’endettement, y est pour beaucoup, car elle exclut une partie de potentiels acquéreurs du marché. Avantage pour ceux qui achètent ils peuvent négocier davantage avant de conclure.

Élodie Frémont, présidente de la commission statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris , explique : « Les délais et les négociations sont plus longs, les discussions portent sur beaucoup de détails et les vendeurs sont restés sur une estimation immobilière qui commence à faire date » . Le président de Century 21 France, Charles Marinakis  précise : « Entre le moment où le vendeur prend conscience que le prix est décalé par rapport au marché et celui où il l’ajuste, cela prend souvent beaucoup de temps ».

La loi sur les passoires thermiques

Romain Gonzalez, directeur d’une agence Guy Hoquet témoigne : dans son réseau d’agences, en Ile-de-France, les délais entre la publication d’une annonce et la signature d’un compromis de vente se sont allongés et nettement plus à Paris que dans la petite couronne. « Il y a de l’attentisme côté acquéreurs, et du coup ça se répercute sur les vendeurs ». « On a beau anticiper en leur disant que ça va baisser, tant que ça n’est pas figé, écrit partout, ça ne baisse pas ».

À cela s’ajoute la réglementation sur les passoires thermiques, et nombre de professionnels constatent une  chute de prix des logements concernés. Élodie Frémont explique : « L’effet passoires thermiques, on l’a vu énormément sur les petites surfaces, studios, deux-pièces », qui sont souvent destinés à la location . Tendance aussi constatée sur les maisons , « Les gens sont regardants sur l’économie énergétique », dit-elle. Mais là aussi, les prix de biens ayant besoin de travaux tardent à baisser. Charles Marinakis constate : « Les vendeurs, ne sont pas encore disposés à diminuer ce coût , du prix de vente ».

En lien avec  la taxe d'habitation , les propriétaires doivent depuis le 1er janvier 2023 , apporter des précisions sur le ou les biens immobiliers qu’ils possèdent , par une  démarche à réaliser sur le site des impôts.

La taxe d'habitation a bien été supprimée par le gouvernement , pour les résidences principales des Français à partir de 2023, mais elle est toujours d’actualité pour certains logements. En effet, si elle ne s’applique plus pour l’habitation principale , elle est en revanche toujours à payer pour les autres biens immobiliers des contribuables (résidence secondaire et logement vacant).

Depuis le 1er janvier 2023, et jusqu’au 30 juin, tous les particuliers et entreprises possédant un logement, qu’ils occupent ou non, doivent le signaler sur le site impots.gouv.fr. Les usufruitiers et les SCI (sociétés civiles immobilières) sont concernés également. La Direction générale des finances publiques estime ainsi que 34 millions de propriétaires sont concernés, pour un total de 73 millions de «locaux à usage d’habitation», détaille service-public.fr.

LES 'INFORMATIONS À AJOUTER .

Il faut pour cela se connecter sur son compte personnel sur le site des impôts pour accéder à l’onglet «Biens immobiliers». Il faut ensuite , pour chacun des biens immobiliers possédés déclarer la nature de l’occupation, en indiquant s’il s’agit de la résidence principale, de la résidence secondaire, d’un local loué, d’un local occupé par un tiers mais gratuitement ou d’un local vacant. Il est aussi possible mais sans obligation à cela, en cas de location, d’indiquer le loyer mensuel demandé .

D’autres informations seront aussi à préciser : l’identité des occupants (personne physique ou personne morale), la période d’occupation du logement et pour les locations, la période de cette location et les modalités de gestion.

Les données connues des services fiscaux seront déjà pré-remplies, pour faciliter ces déclarations. Une fois que toutes les déclarations seront établies, il faudra les modifier seulement si un changement de situation est intervenu entre temps .

Attention il faut déclarer avant le 1er juillet. En cas d’oubli, d’erreur ou d’omission, une amende de 150 euros par local peut ensuite s’appliquer.

En cas de besoin, une assistance est disponible au 0809.401.401 ou directement via le site des impôts. Une aide «pas à pas» est également à disposition, de même qu'une «foire aux questions».

Avec la hausse de l’inflation et la  tension locative, certains ayant des revenus modestes deviennent exclu du parc locatif classique, même dans des villes moyennes.

Face à la pénurie de logements locatifs et à la hausse des loyers ; les campings pourraient devenir une alternative pour certains candidats à la location qui  ne trouvent plus à se loger  avec les moyens dont ils disposent.  C’est déjà le cas dans un camping de Quimper où de nombreux résidents sont contraints à s’installer dans des mobile-homes  difficiles et chers à chauffer. Ils sont étudiants, jeunes salariés ou famille monoparentale fraîchement séparée...

Ce phénomène on l’observe déjà depuis quelques années à proximité des principales villes du pays , mais cette situation tend à s’aggraver jusqu’à toucher des villes moyennes, voire des zones rurales . En effet , des salariés pauvres ou d’autres publics fragiles ne pouvant plus se loger dans le parc «traditionnel», choisissent cette solution . Henry Buzy-Cazaux, spécialiste du logement et président-fondateur de l’école d’immobilier IMSI souligne : «L’inflation a clairement fragilisé des ménages modestes et provoqué des basculements vers le déclassement,  Le phénomène a augmenté durant la crise sanitaire obligeant ces mal-logés à se tourner vers des solutions provisoires ou interstitielles, comme les campings voire sa voiture personnelle.»

Même si l’inflation semble ralentir un peu, la pénurie de logements locatifs est plus forte que jamais et cela va avec  de fortes hausses de loyers. Ainsi les loyers ont fortement progressé en 2022 + 3,5 % en moyenne. Cela est dû à un phénomène de rattrapage de certaines villes à la suite de la crise sanitaire mais pas uniquement.

Selon une étude d’un site de petites annonces , la tension du marché locatif a augmenté de 68% en moyenne sur l’année 2022 . Les offres chutent partout alors que la demande ne cesse d’augmenter. C’est dans dans les Hauts-de-France , le bassin méditerranéen et en région parisienne et que la situation s’est le plus dégradée avec des hausses supérieures à 3,5% dans les principales métropoles

Henry Buzy-Cazaux  précise : « La clientèle de la primo-accession a connu un recul violent . En quelques mois, elle a été divisée par deux et cette population peine désormais à trouver sa place aussi bien dans le parc locatif public que privé.» Dans son rapport 2023 sur le mal-logement, la Fondation Abbé-Pierre souligne, elle aussi, les difficultés que cause la hausse généralisée des prix immobiliers et des loyers. «Aujourd’hui, toutes les zones littorales ouest et sud du pays présentent des prix élevés comme la quasi-totalité des métropoles et des secteurs à proximité de l’Allemagne, de la Suisse et du Luxembourg, peut-on y lire. D’autres villes moyennes sont touchées par la hausse des prix, notamment en raison de leur relative proximité avec la région parisienne, comme Tours, Chartres, Reims, ou Orléans.»

Le document souligne également des difficultés particulières pour «le logement des salariés modestes dans toute la zone littorale qui va de Saint-Malo à Biarritz». Entre pression démographique et touristique, la multiplication des résidences secondaires et des locations touristiques de type Airbnb laissent peu de place à des locataires modestes. Tout indique que la tension locative va continuer à augmenter cette année avec  une situation qui devient très préoccupante .  Il y a de plus , les contraintes de rénovation thermiques qui amènent  certains propriétaires à vendre leur bien locatif plutôt que de devoir emprunter pour financer les travaux et qui découragent certains candidats à l’investissement de se lancer. L’autre facteur inquiétant est la hausse permanente des taux d’intérêts avec les conditions plus difficiles d’obtention d’un prêt  sans constater pour le moment une baisse significative des prix . Tout cela réduit le nombre de candidats à l’accession à la propriété qui restent donc plus longtemps dans leur location et contribuent à un engorgement du marché locatif .