Pour réussir votre achat, et sa mise sur le marché : se renseigner sur le diagnostic thermique du bien, la solvabilité du locataire ou le montant de loyer autorisé .

Avec les incertitudes liées à la crise quelques idées naissent de jeunes  créateurs. Ainsi  la plateforme Bernie, active depuis mai 2020, propose aux investisseurs immobiliers de devenir leur locataire, en leur garantissant un rendement constant, dès le premier loyer et pour toute la durée de l'engagement. La personne devra ensuite trouver le sous-locataire qui occupera le logement, elle pourra encaisser les loyers et devra régler les petits travaux. Gaëtan Mathey, cofondateur de cette agence en ligne explique : «Ce service centralisé évite au bailleur d'avoir à multiplier les interlocuteurs, du gestionnaire du bien à l'assureur, en passant par le locataire», l’agence se rémunère en prélevant 7% des loyers.

Il faut dire que les embûches ne manquent pas pour qui entend se lancer et investir , car avec des millions de logements supplémentaires qui vont être concernés par l'encadrement des loyers et avec la réglementation thermique, qui empêchera de louer les biens les plus énergivores .

Pour remarque , l'encadrement des loyers à Paris s'est traduit au second semestre 2019 par une baisse moyenne de 3% des loyers de relocation qui dépassaient le plafond, a annoncé l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) , qui a déclaré :  "Cette mesure a eu un effet indéniable, mais limité, de resserrement des loyers de relocation des logements non meublés autour de la fourchette légale" .

S’adapter à l’encadrement des loyers .

Actuellement , 35 communes ont sollicité la mise en place de l'encadrement des loyers, sur le modèle de celui déjà en vigueur à Paris et à Lille. A compter de l'adoption de cette mesure, s'exposeront à une amende de 5000 euros , les propriétaires qui feront signer des baux dépassant un plafond 20% supérieur à la médiane des loyers du secteur .

Le plafond à respecter pourra apporter un sérieux coup de rabot à leurs revenus comme par exemple dans le secteur étudiant de la Catho à  Lille, , le loyer de certains studios a dû baisser de 450 à 300 euros par mois. Le loyer étant alors défini par le nombre de m2 , pour obtenir un rendement intéressant il vaut mieux s’orienter vers les grands studios ou les grands deux-pièces, avec un loyer plafonné au plus proche de la réalité du marché.

Les biens autorisant un vrai déplafonnement sont recensés avec les critères suivants : une vue exceptionnelle avec une terrasse ou un jardin, mais sans exposition ensoleillée, sans balcon ni  cave, et encore moins avec une jolie décoration.

Adhérer à une garantie de loyers impayés

La plupart des garanties de loyers impayés (GLI) semblent en théorie confortables avec jusqu'à 60000 ou 70000 euros de loyers remboursés par sinistre, généralement dans une limite de trente-six mois de loyers, charges comprises  . Il n’y a pas de pertes de revenus mais il faut quand même regarder de plus près le contra car comme le précise Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim : «Ce plafond d'indemnisation doit pouvoir englober les frais de procédure et de remise en état du logement» et si la plupart des polices agissent au premier impayé,  il faut vérifier  qu'il n’y a pas de franchise, éliminatoire.

Se méfier des contrats anti-vacance locative

Souscrire, le plus souvent en complément d'une GLI  quand  le marché se détend dans certaines villes, il  peut être tentant de consacrer de 1 à 1,5% du loyer pour, une assurance indemnisant la perte de revenus entre deux locations . Mais attention aux restrictions présentes dans ces polices, pouvant imposer une franchise, d'un à cinq mois de loyer.

La garantie Visale

Jusqu'ici réservée aux personnes de moins de 31 ans et aux salariés en prise de poste, la garantie publique Visale devrait être élargie à tous les salariés gagnant moins de 1500 euros net par mois . Cela concerne  6 millions de personnes. D’autre part le bailleur pourrait aussi demander une caution solidaire, interdite jusqu'ici. De quoi convaincre de nouveaux propriétaires d'y recourir comme l’indique Pierre Hautus, directeur général de l'Unpi (Union nationale des propriétaires immobiliers) : «Si cette garantie pouvait laisser sceptique au départ, nous la conseillons chaudement désormais».

Car en plus de couvrir les impayés de loyers dans une limite de trente-six mois, elle rembourse désormais les éventuelles dégradations locatives. Et une fois que le locataire a obtenu son visa , sa mise en application  est rapide.

Lire attentivement le DPE du bien

La fiabilité des diagnostics de performance énergétique (DPE) devrait enfin progresser, car comme l’explique Thierry Marchand, président de la CDI-Fnaim (Chambre des diagnostiqueurs immobiliers) , désormais «Seule la méthode d'évaluation dite conventionnelle pourra désormais leur être appliquée. Elle inclut de mesurer la surface des parois et des zones de déperdition de chaleur, comme les fenêtres, et de tenir compte des matériaux, de leur épaisseur, ainsi que de la luminosité et de l'éclairage» . Avec l’utilisation des factures d’énergie du dernier occupant , il suffisait que ce dernier ne soit pas frileux, ou qu'il se soit absenté durant l'hiver, pour que le logement obtienne une note meilleure que celle qui est constatée pour un usage normal .

Dès le 1er juillet 2021 , le DPE deviendra opposable. Un locataire s'estimant floué par un logement plus énergivore que prévu pourra alors se retourner contre son bailleur, et, par exemple, exiger des baisses de loyer. Dès 2022, le montant théorique des dépenses d'énergie devra de plus figurer sur les annonces de location, ainsi que sur le bail.. Enfin, au 01/01/2024, les logements classés G devraient devenir interdits de location (et ceux notés F quatre ans plus tard).