Les prix à la baisse sur les logements de classe F et G

Les propriétaires d’une maison individuelle ou d’un immeuble avec plusieurs logements classés F ou G , devront à partir du1er avril, réaliser un audit énergétique avant de vendre leur logement . Cette contrainte supplémentaire pour améliorer la performance énergétique des logements fait logiquement baisser les prix de ce type de biens.

Certains investisseurs choisissent un bien le plus énergivore possible pour réaliser les travaux d’isolation et profitent de la difficulté à vendre une telle habitation , pour obtenir une baisse conséquente du prix d’achat . Le choix se fait souvent vers la maison des années 70 non rénovée ou pour du collectif, dans un vieil immeuble resté tel quel en sachant que pour un appartement, l’investissement est moins important. 

 La performance énergétique du logement impacte fortement le prix de vente .

 C’est véritablementement ce que constate sur le marché immobilier : « Les investisseurs tirent les prix pour essayer de faire la bonne affaire. On commence à avoir des investisseurs qui demandent des diagnostics F ou G en se disant “plus c’est dégradé, plus je peux négocier le prix”. » assurent de nombreux agents immobiliers .

Les logements dits « passoires énergétiques » connaissent une véritable décote : « Tous les vendeurs ne comprennent pas que la performance énergétique du logement impacte fortement le prix de vente et rechignent à baisser leur prix. »

En effet, le coût des travaux n’est pas anodin. « Pour améliorer le diagnostic d’une lettre, on estime l’enveloppe à 10 000 euros », selon le président de la FNAIM.

Fiabilité du DPE : suivant les villes le nombre de passoires thermiques est très différent.

D’après les chiffres du ministère de la Transition écologique, le parc immobilier est composé de 15 % de passoires thermiques pour les appartements et de 20% pour les maisons,  avec un record à Paris et ses 24 %.

Cela s’explique par le grand nombre d’immeubles anciens dans la capitale. Dans ce classement, les villes populaires sont à la fête. En tête, trône Perpignan avec une part de 4,2 % de passoires thermiques dans son parc immobilier. On retrouve ensuite Nîmes (6,6 %) et Angers (6,6 %).

 La première chose demandée, est le DPE.

La loi Climat va contraindre de manière progressive les propriétaires de biens à la rénovation énergétique. La location les logements dits « passoires énergétiques » sera interdite à partir de 2025, jusqu’à la classe E en 2034. « À partir de 2025, si le locataire s’en va d’un appartement classé G, il ne sera pas possible de le remplacer », explique le président de la FNAIM.

Sur le terrain, les changements se font ressentir : « Maintenant, la première chose qui est demandée, c’est le DPE. Pour les logements de D à G, cela peut engendrer 20 % d’écart au niveau du prix. » . Le diagnostic joue aussi un rôle sur le financement. « Pour les biens classés F et G, l’obtention de crédit peut s’avérer encore plus compliquée » .

Depuis le 1er avril, un audit énergétique avec travaux chiffrés.

Et ça ne s’arrête pas là. Depuis le 1er avril, tout propriétaire d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G a l’obligation de réaliser un audit énergétique : « Il s’agit d’un audit énergétique avec un bouquet de travaux chiffré. Les bâtiments classés F ou G se retrouvent en obligation de travaux et alors forcément, comme le note Lilian Borsier : « Cela ouvre à des négociations importantes.  »

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L’audit énergétique règlementaire .

L’audit énergétique obligatoire entre en vigueur au 1er avril 2023 pour les logements dits « passoires thermiques » classés F ou G.

 A partir du 1^er avril 2023, en plus du classique DPE qui demeure nécessaire , toute maison individuelle ou immeuble collectif appartenant à un seul propriétaire, classé énergétiquement F ou G, devra lors de sa vente s’accompagner d’un audit énergétique à remettre à l’acquéreur, . Cette obligation sera étendue au maisons ou immeubles classés E à partir du 1^er janvier 2025, puis aux maisons individuelles et immeubles classés D selon le DPE à partir du 1^er janvier 2034.

L’ audit énergétique vise à définir les travaux nécessaires pour obtenir une "rénovation performante" du bien considéré. La notion de rénovation performante est définie par l’alinéa 17bis de l’Art. L111-1 du Titre 1er du Livre 1er du Code de la Construction et de l’habitation.

Cet alinéa précise : " la rénovation énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment à usage d'habitation est dite performante lorsque des travaux, qui veillent à assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l'air, permettent de respecter les conditions suivantes :

• a) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en classe A ou Bau sens de l'article L. 173-1-1 ;
• b) L'étude des six postes de travaux de rénovation énergétique suivants : l'isolation des murs, l'isolation des planchers bas, l'isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées."

L’article L173-1-1,  définit dans le DPE, en fonction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre les classes allant de A à G.

L’alinéa 17 bis indique aussi : "Une rénovation énergétique performante est qualifiée de globale lorsqu'elle est réalisée dans un délai maximal ne pouvant être fixé à moins de dix-huit mois pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation ne comprenant qu'un seul logement ou à moins de vingt-quatre mois pour les autres bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation et lorsque les six postes de travaux précités ont été traités."  Le contenu exhaustif de l’audit énergétique est défini par l’arrêté du 4 mai 2022 (NOR:LOGL2115138A).

Qualifications des professionnels . 

Le professionnel chargé d'établir l'audit énergétique ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui. De plus, ce professionnel possède une assurance qui couvre les conséquences éventuelles d'un engagement de sa responsabilité.

Pour les immeubles à usage d'habitation comprenant plusieurs logements, les professionnels qualifiés sont :

• les bureaux d'études "Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives)" (qualification OPQIBI 1905),
• les sociétés d'architectures et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation.

 En ce qui concerne les maisons individuelles, il s’agit :

• des bureaux d'études et entreprises qualifiés "Audit énergétique en maison individuelle" (qualification OPQIBI 1911),
• des entreprises certifiées "RGE offre globale",
• des diagnostiqueurs immobiliers certifiés (attestation délivrée par un organisme de certification, obligatoirement jointe à leur audit).

La description complète des différentes qualifications se trouve dans le Décret n°2022-780 du 4 mai 2022. On trouve la liste des entreprises et personnes qualifiées, soit sur le site France Rénov’, soit dans l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés .

Méthode de calcul identique à celle du DPE

Audit et DPE sont réalisés par la même méthode, celle du DPE. Cette méthode présente plusieurs aspects qui permettent, de façon tout à fait légale et acceptable, de produire des DPE assez différent pour un même bien. En effet ,  le DPE peut être réalisé soit à partir de valeur par défaut – fixée suivant l’année de construction de la maison ou de l’immeuble -, soit des valeurs constatées après recherche ; de l’isolation thermique. Les deux approches sont parfaitement valables mais peuvent donner des résultats assez différents. Bruno Slama de BBS Slama estime que l’on peut aboutir à deux classes d’écart en utilisant l’une ou l’autre approche.

 Autre souci , l’évaluation des logiciels DPE n’est toujours pas terminée, même si le site RT-RE Bâtiment comporte une liste de logiciels évalués pour l’audit énergétique. En date du 23 février 2023, 7 logiciels sont indiqués comme "en cours d’évaluation".

 Les diagnostiqueurs chargés de réaliser l’audit auront accès au DPE de la maison individuelle ou du bâtiment. S’il a été fait, comme c’est principalement le cas, à partir de valeurs par défaut, il lui sera difficile de porter un diagnostic censé, à moins de recommencer le calcul avec des valeurs calculées, mais qui du coup risquent d’être fort différentes du DPE initialement calculé. Ce qui sera compliqué à expliquer au vendeur et à l’acheteur potentiel.

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Plus de six agents immobiliers contrôlés sur dix enfreignent la loi

VIGILANCE Certains professionnels tentent par exemple d’obtenir des honoraires même quand la vente n’a pas été conclue de leur fait, indique la répression des fraudes

Selon une enquête de l’administration publique , le bilan est peu flatteur pour la profession. Plus de six professionnels de l’immobilier sur dix inspectés en 2020 par la Direction générale de la répression des fraudes (DGCCRF) étaient en infraction .

Les professionnels ne  sont pas contrôlés au hasard mais c’est suite à des plaintes et des signalements de consommateurs, ou alors parce qu’ils n’ont pas été inspectés auparavant. Sur un éventail d’un millier de contrôles de professionnels de l’ immobilier (agents, mandataires…)  62,5 % ne respectaient pas au moins une de leurs obligations professionnelles, un chiffre en légère baisse par rapport aux contrôles de2019.

Des honoraires peu visibles

« Plus de 50 % des manquements relevés par les services de la DGCCRF portaient sur l’information du client et sur les pratiques commerciales des professionnels », explique-t-on. De nombreux défauts d’information portaient sur l’affichage des honoraires des agents, peu visibles ou mal indiqués.

Selon l’enquête, 21 % des professionnels avaient en outre recours à des pratiques commerciales trompeuses, comme laisser affichées des annonces pour des biens déjà vendus ou alors que le mandat de vente a expiré. Certains professionnels ont également tenté d’obtenir des honoraires même quand la vente n’avait pas été conclue de leur fait, note-t-elle.

La répression des fraudes va maintenir la pression.

La DGCCRF mentionne également des pratiques douteuses dans la location , avec un état des lieux d’entrée établi « succinctement » et celui de sortie « exhaustif » et beaucoup plus détaillé. « Le formalisme des deux documents doit pourtant être similaire afin de pouvoir les comparer », est-il rappelé. Les annonces locatives sont trop souvent incomplètes, avec d’importants détails (surface, montant des charges ou de la caution…) parfois manquants, ajoute l’administration.

« Compte tenu du taux d’anomalies élevé, la pression de contrôle sera donc maintenue dans ce secteur, d’autant que la réglementation a évolué en 2022 avec la mise en place de l’affichage obligatoire des barèmes en prix maximums, l’information sur l’encadrement des loyers et sur le diagnostic de performance énergétique », prévient la DGCCRF.