La crise du logement est plus sévère que l’on ne  l’imagine.

Le secteur immobilier est souvent un indicateur avancé  quand une récession est à l’horizon en Europe, c’est particulièrement vrai en Allemagne où les prix ont chuté de 7 % en moyenne sur un an , et même de 10% à Berlin. Cela n’est jamais arrivé depuis les années 1990, ou  même lors de la crise des subprime.

Tout cela est la conséquence  de la hausse des taux : la demande de crédit immobilier a chuté de moitié sur 12 mois . Pratiquement plus aucun dossier n’est validé actuellement , les taux sont désormais supérieurs à 4% (sans les frais).

En France, le coup d’arrêt semble moins brutal, mais quand même avec une baisse de 25% des prêts accordés avec 100% des dossiers de primo-accédants rejetés , pour ceux mieux armés financièrement (apport plus important), le taux de rejet est pratiquement de 50%, quand le montant des mensualités passe au dessus de la barre fatidique de 33% des revenus.

Avec un coût global (intérêts + assurances) du crédit à 4,50% sur 20 ans (contre 1,5% fin 2021), il faudrait que les prix immobiliers chutent d’un tiers pour que les acheteurs retrouvent leur pouvoir d’achat – en termes de mètres carrés – d’il y a 18 mois.

Dans ces conditions la grande majorité des Français renonce « à voir plus grand » et, pour ceux en manque de solvabilité , ils sont  condamnés à rester locataire.

Les autres causes.

Au moment même où des centaines de milliers de biens qualifiés de « passoires thermiques »  disparaissent du parc locatif, créant une pénurie de logements comme la France n’en n’a plus connu depuis l’après Seconde Guerre mondiale. Il est pratiquement impossible pour un étudiant avec des parents pas très à l’aise financièrement de trouver un logement dans les grandes métropoles universitaires pour la rentrée de septembre.

Il y a aussi la construction de logements qui a déjà amorcé un grand plongeon avec la diminution des acheteurs solvables en raison de l’envolée des taux , sans parler de l’effondrement des rendements pour ceux qui « ont les moyens, mais plus l’envie , la situation va gravement empirer dès 2024, avec la suppression des enveloppes fiscales de type Pinel ou des prêts à taux zéro (pour les maisons).

Aux messages d’alerte des professionnels de la construction et des bailleurs sociaux, le gouvernement a répondu par un rapide « on supprime toutes les aides, la subvention de l’immobilier a assez duré, plus un euro d’argent public pour enrichir les propriétaires, l’immobilier doit être une pure source de revenu pour l’Etat qui, comme chacun le sait, est déjà trop endetté ». Bruno Le Maire a d’ailleurs prévenu qu’il allait falloir se préparer à rembourser le « quoi qu’il en coûte » à partir de 2024. Ca sent le tour de vis fiscal sur l’immobilier à plein nez.

En attendant l’Etat se prépare à harceler les petits propriétaires bailleurs (via des DPE encore plus exigeants, les taxes foncières à 20% par an, des surtaxes sur les biens inoccupés, etc.), dans le même temps, on déplore chez les investisseurs institutionnels – qui brassent des milliards – un excès d’offre qui est déjà qualifié de niveau de crise, avec une surabondance de mètres carrés dans l’immobilier de bureaux. Selon les calculs de BNP Paribas Real Estate, il faudra près de 7 ans pour absorber le stock de bureaux vides déjà recensés.

Faillite après faillite

Il n’est pas difficile de percevoir la gravité de la situation dans l’immobilier en jetant un œil au tableau des faillites depuis le début de l’année. Les PME liées au bâtiment enregistrent 46% de faillites supplémentaires. Et la situation commence à rappeler celle de 2013, lorsque 100 000 emplois avaient été perdus dans ce secteur.

Pour l’instant, ce sont surtout les faillites des grandes enseignes de distribution qui retiennent l’attention des médias, parce que ce sont des noms connus de tous , comme  André, Camaïeu, Go Sport, Gap, Kookaï, San Marina, Pimkie, la Halle aux vêtements, puis l’enseigne de lingerie Orcanta… et une grande incertitude pèse sur le nombre d’enseignes Casino qui survivront à la restructuration du groupe.

Une telle prolifération de faillites ne peut qu’annoncer une récession avec la crainte diffuse de perdre son emploi dans la plupart des secteurs dégageant de faibles marges. Et le développement de l’intelligence artificielle pourrait affecter 27% des salariés, qui seraient remplacés par  des algorithmes qui travaillant 24 heures sur 24 , sans commettre d’erreur.