L’économiste de l’immobilier Ingrid Nappi revient sur les principales tendances à venir pour le secteur. Pénurie de logements neufs , hausse des taux d’intérêt, incertitude sur les prix, … En 2022 l’immobilier a connu un changement de cycles, et en 2023 on devrait en avoir la confirmation.

Ingrid Nappi économiste de l’immobilier et professeur menant des recherches à l’École des ponts ParisTech. Membre du Conseil national de la refondation (CNR) Logement, est une actrice présente au cœur du débat sur les perspectives immobilières en France . Variation des prix, hausse des taux, rénovation énergétique… Elle énonce les principales tendances à venir et les enjeux à relever pour le secteur en 2023. La hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers ne rassure pas les Français. D’après un sondage OpinionWay , 73 % des personnes interrogées remettraient en cause leur projet d’achat d’un logement en cas de taux supérieur à 2 %. Or dans le décret du 28/12/2022 , le taux maximum légal du crédit immobilier, appelé le taux d’usure , augmente le 1er janvier pour passer de 3,05% à 3,57% sur un emprunt de 20 ans et plus. Destiné à protéger les particuliers de conditions d'emprunt abusives, ce taux plafonne l'ensemble des frais d'un prêt immobilier : taux de crédit bancaire, commission des courtiers et assurance emprunteur.

Quel avenir pour l’immobilier en 2023 ?

Nous sommes depuis longtemps dans un marché du logement en crise mais il faut tenir compte du fait qu’il existe plusieurs facteurs  de variations et que ce marché est cyclique. Depuis quinze ans, nous étions dans un marché haussier en raison de l’absence d’inflation. Après un effet de rattrapage en 2021 suite au confinement de 2020 qui a entraîné un niveau de ventes records à des prix records –, nous observons pour la première fois une stagnation ou une baisse  selon les endroits , des prix de vente en 2022 . 

Premières interdictions de location de passoires énergétiques, création d’un Pinel+, suppression définitive de la taxe d’habitation… pour tous type de transactions, les nouvelles règles qui s’appliquent à l’immobilier en2023 , sont nombreuses. Voici les principales mesures à connaître avant tout projet.

Rénovation énergétique : les premières interdictions arrivent

On en entend parler depuis plusieurs mois mais à partir du 1er janvier, cela devient effectif : les habitations dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWh par mètre carré et par an ne pourront plus être louées. Cela devrait concerner 90 000 biens, qui ne pourront plus être loués à compter de la fin du bail en cours.Cette mesure s’étendra progressivement à tous les biens notés F (en 2028) et E (en 2034). Au total, ce sont 5,6 millions de résidences principales qui sont concernées, dont 1,6 million de locations. 

« Cette mesure sera accompagnée d’une meilleure présentation du DPE, explique Frédéric Violeau, notaire à Caen et chargé des statistiques immobilières nationales du Conseil supérieur du notariat. Le DPE actuel affiche encore sur sa première page la consommation primaire, or il faudra être désormais attentif à la consommation finale, c’est-à-dire l’énergie qui est directement livrée chez l’habitant, comme le gaz, le fioul, l’électricité… »