Le Parlement examine la loi de prolongation de l’encadrement des loyers jusqu’en 2026. Que faire en cas d’abus?

 Le gouvernement veut prolonger l’encadrement des loyers, relancé par la loi Élan de 2018, jusqu’en 2026. Cette mesure fait partie  du projet de loi «4D» (Différenciation, décentralisation, déconcentration, décomplexification) qui est en examen au Parlement. L’expérimentation du dispositif mis en place à Paris , Lille , Bordeaux , Lyon ou Grenoble , prend fin en 2023. L’exécutif estime qu’il faut plus de recul pour évaluer la pertinence de cette mesure pour laquelle E.Macron n’a pas vraiment confiance.

 Plus de deux ans après sa mise en place , le dispositif se révèle peu efficace à Paris, première ville en France à le relancer,  en effet , selon une étude de Meilleurs Agents , une annonce sur deux pour un logement vide ne respecte pas le dispositif prévu pour ralentir l’augmentation des loyers dans la capitale . Ce spécialiste de l’estimation immobilière, a épluché plus de 17 000 annonces locatives depuis un an avec également les logements meublés que le dispositif est censé «protéger» contre les dépassements de loyer.

 La plupart du temps, par méconnaissance de la loi ou par peur de perdre leur logement , les locataires ne dénoncent pas ce dépassement illégal.  L’offre est tellement rare, notamment dans les grandes villes, qu’ils sont heureux d’avoir un logement. Pourtant, ils pourraient faire condamner leur bailleur pour « loyer abusif », tout en conservant leur bien. Cinq propriétaires l’ont récemment appris à leurs dépens: l’un deux a même dû débourser 7300 euros pour n’avoir pas respecté le dispositif .  Ce bailleur, possèdant un studio à Paris , avait dépassé le plafond prévu par la loi (loyer de référence majoré de 20%) , sans préciser qu’il réclamait, en plus de ce loyer de référence majoré un complément de loyer. Sur le principe, un propriétaire est en droit de réclamer ce surplus à partir du moment où il l’écrit noir sur blanc dans le contrat de location et qu’il le justifie.

 Si rien n’est justifié et que le locataire conteste ce complément (montant ou  justification), il dispose, selon la loi (article 140 de la loi du 23 novembre 2018), de trois mois pour saisir la commission de conciliation de son département (CDC) ou la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (Drihl) pour demander une révision de son loyer. À défaut d’accord avec le bailleur , le locataire peut saisir le juge, dans les trois mois. Ces délais sont très courts , d’autant plus que le complément demandé est à l’origine de beaucoup de conflits. En effet la loi  ne précise ni le montant, que le propriétaire peut librement fixer, ni la  justification possible. En cas de litige , c’est alors au juge , d’apprécier la crédibilité de la justification ou de la valeur du montant demandé en complément.

 Mais, si le propriétaire n’a pas demandé de complément de loyer et que celui-ci dépasse le plafond légal , alors les délais sont allongés . Le locataire dispose en effet de trois ans, (article 7-1 du 6 juillet 1989) pour saisir la CDC et en cas de désaccord avec le bailleur, le tribunal judiciaire. Le propriétaire risque de devoir alors baisser le loyer pour se mettre en conformité avec la loi et de rembourser le trop-perçu ainsi qu’une amende.

 Construire plus de logements semble un dispositif plus adapté pour faire baisser les loyers que l’encadrement des loyers . Et comme l’a fait remarquer la ministre chargée du logement : « Cela relève de la responsabilité des maires qui ont le pouvoir de délivrer des permis de construire ». Encadrer les loyers est une mesure louable mais a-t-on pensé à mesurer les impacts à long terme d’un tel dispositif ? Des questions peuvent se poser sur la motivation des bailleurs à investir dans l’immobilier et sur l’entretien des logements qui devient de plus en plus contraignant . Par ailleurs, les loyers de référence appliqués aujourd’hui ne reflètent pas assez l’hétérogénéité du marché. Il faudrait davantage prendre en compte l’ensemble des caractéristiques impactant la valeur du loyer . Dernier revers pour l’encadrement des loyers : à Paris, durant les six mois qui ont suivi l’entrée en vigueur du dispositif le 1er juillet, les loyers ont reculé de 2,6 points mais après un an , la baisse était déjà annulée...